南昌市3年改造331個(ge) 老舊小區，惠及近60萬(wan) 人

　　老舊小區改造 順民意惠民生(人民眼·城市有機更新)

　　引子

　　既能拉動有效投資，又能促進消費；既是民生工程，又是發展工程——擴大內(nei) 需戰略在堅定實施，城鎮老舊小區改造明顯提速。

　　2019年12月召開的中央經濟工作會(hui) 議，將“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”列入2020年重點工作。今年4月17日召開的中共中央政治局會(hui) 議強調，要積極擴大有效投資，實施老舊小區改造。今年的《政府工作報告》提出，今年“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬(wan) 個(ge) ”——涉及居民近700萬(wan) 戶，比去年增加一倍。

　　老舊小區改造量大麵廣，關(guan) 係千家萬(wan) 戶切身利益，考驗城市治理水平。住房和城鄉(xiang) 建設部相關(guan) 負責人表示，“老舊小區改造不僅(jin) 是一個(ge) 建設工程工作，更多的是一個(ge) 社會(hui) 治理、基層組織動員工作，需要發動居民群眾(zhong) 共謀、共建、共管、共評、共享”。

　　2016年，江西省南昌市啟動老舊小區改造，無論是大改建，還是微改造，堅持“依托民意決(jue) 策改不改，依靠民情規劃怎麽(me) 改，依從(cong) 民力共同參與(yu) 改”，力求因地製宜推進城鎮老舊小區改造、實現惠民生和促發展雙贏。截至2019年底，已投資35.4億(yi) 元，完成331個(ge) 老舊小區改造，惠及18萬(wan) 餘(yu) 戶近60萬(wan) 人。

　　老舊小區改造如何尊重居民意願、找到最大公約數、畫出最大同心圓？改造中的硬骨頭怎麽(me) 啃？改造後的小區又怎樣做到長效管理？日前，記者走進南昌桃苑社區等老舊小區，實地采訪了解改造過程，探尋城市從(cong) “麵子”到“裏子”的有機更新之路。

　　尊重居民意願

　　因地製宜推進

　　空中線纜縱橫交錯，地下化糞池說堵就堵，道路坑坑窪窪、狹窄難行……說起老舊小區的痛點，胡學軍(jun) 列舉(ju) 了不少。

　　65歲的胡學軍(jun) 住在南昌市西湖區桃源街道桃苑社區。社區建於(yu) 上世紀90年代，東(dong) 依撫河公園，南起桃苑大街，是個(ge) 開放式小區。

　　同住桃苑社區的陳佑民，一說起過去的小區環境，眉頭就皺了起來：“小區髒亂(luan) 差，散養(yang) 的雞鴨狗到處跑，出去散個(ge) 心，回來一肚子氣。如果不是因為(wei) 改造，我都準備搬家了。”

　　2013年的一天，陳佑民妻子的哥哥開車從(cong) 江蘇南京過來探親(qin) ，結果車子堵在了小區裏，一下車便踩了兩(liang) 腳泥。回南京後，妻子的哥哥打來電話：“真是心疼你們(men) 啊！”從(cong) 那以後，陳佑民再沒好意思讓妻子家的親(qin) 戚登門。

　　“老舊小區環境髒亂(luan) 差，既是小區居民的‘心事’，也是城市治理者的‘心病’。”南昌市政府副秘書(shu) 長、市城市管理局局長楊保根說，“改造老舊小區，就是補民生短板。”

　　2016年，南昌提出打造“美麗(li) 南昌，幸福家園”，推動老舊小區改造。

　　西湖區和東(dong) 湖區率先實施老舊小區改造。“老舊小區改造，動的是家，居民是主人，必須尊重居民意願，讓居民參與(yu) 決(jue) 策。”西湖區委書(shu) 記梅茂發說。

　　2017年3月，一份調查表發到了胡學軍(jun) 手上。看到“老舊小區改造意見征集”字樣，他眼前一亮，“當然填願意啊！”

　　認真填寫(xie) 了意願建議後，生怕鄰居們(men) 達不成共識，胡學軍(jun) 逢人便提醒。

　　不久，來自兩(liang) 個(ge) 社區的60餘(yu) 位代表，帶著反饋意見，在桃源街道辦事處會(hui) 議室展開了一場比試。

　　“我們(men) 是摸著石頭過河，準備從(cong) 桃苑社區和隔壁撫河園社區中，選擇一個(ge) 意向度高的小區先行先試。”桃源街道辦事處主任龍冰回憶。

　　會(hui) 上，社區代表們(men) 踴躍發問：“架空線纜能否集中入地？”“道路修理硬化，可不可以鋪上柏油？”……

　　“管網都入地”“路麵重修，鋪設柏油”……參會(hui) 的區有關(guan) 部門、街道幹部認真記錄，一一作答。

　　最終投票結果出爐，桃苑社區以98%的居民支持率競標成功。“當時，撫河園社區先唱票，95%的支持率一出來，我的心就提到了嗓子眼，沒想到我們(men) 還能反超！”胡學軍(jun) 笑道。

　　改造工作按下了啟動鍵，想到老小區即將煥發新顏，胡學軍(jun) 滿懷憧憬。

　　依法依規拆違

　　合情合理施策

　　“如果再回到那時，我可能態度完全不同。”忙完手裏的活，白秀芬安靜地坐在板凳上，憶起當時情景，還有些不好意思。

　　2006年，白秀芬在桃苑社區買(mai) 下這處一樓的房屋。依著自家陽台，她私自向外擴建了5平方米，開了間裁縫鋪。

　　私搭亂(luan) 建，白秀芬並不是獨一個(ge) 。“從(cong) 地麵到房屋立麵再到樓頂，都有居民搭建的各類臨(lin) 時建築，包括雞棚、樹枝搭建的杈杈房……”桃苑社區黨(dang) 支部書(shu) 記、居委會(hui) 主任楊麗(li) 介紹，小區一共12棟樓，卻衍生出違建數百處。

　　改造，得先啃違建這塊硬骨頭。

　　“社區工作人員上門，勸我拆掉陽台擴建麵，我想都沒想就回絕了。修路、修下水道我都同意，可我家的東(dong) 西不能拆。”為(wei) 阻止拆違，白秀芬用了避而不見的法子。

　　街道辦事處決(jue) 定在相關(guan) 部門配合下依法執行拆除，白秀芬無法再躲再拖。桃源街道黨(dang) 工委書(shu) 記劉柱帶著街道幹部上門，“拆除必須進行，您的合理訴求，我們(men) 認真聽取。”

　　“補償(chang) 能不能到位？”

　　“合理的補償(chang) 肯定及時到位，要不我給您先立個(ge) 字據。”

　　“拆除當天就要幫我把陽台修好。”

　　“拆除一結束，馬上給您砌好。”

　　陽台擴建麵一拆除，施工隊馬上動手砌牆修複。

　　白秀芬沒想到的是，街道辦事處不光給她修好了陽台，考慮得比她自己還周到——一個(ge) 定做的“小白衣坊”門牌掛在了醒目處。

　　窗明幾淨，穿堂風吹進白秀芬的工作間，吊頂的晾衣竿上掛滿了五顏六色的衣裳。不時有居民拎著衣服上門：“小白，幫我改改這件。”

　　“小區環境改善，顧客多了，生意更好。”白秀芬臉上掛滿笑意。

　　白秀芬家陽台擴建麵的第一鏟，拉開了整個(ge) 桃苑社區拆違的序幕。麵對五花八門的違建，麵對不同的業(ye) 主，街道辦事處精準施策。

　　2017年，66歲的薑玉華買(mai) 了桃苑社區一套100多平方米的房子，“精裝修、大陽光房，買(mai) 來就是為(wei) 了養(yang) 老”。

　　不承想，這間大陽光房是以陽台為(wei) 基礎大麵積改擴建而成，占用了公共綠地，必須拆除。

　　“花這麽(me) 多錢，看中的就是這陽光房，拆了怎麽(me) 行？”薑玉華堅決(jue) 不同意。

　　政策宣講員、街道工作人員上門，都吃了閉門羹。

　　“通過老人的兒(er) 子，知道老人當過兵，是一位有著40多年黨(dang) 齡的老黨(dang) 員，我們(men) 就有針對性地做思想工作。”劉柱回憶。

　　“您是老黨(dang) 員，給社區帶個(ge) 好頭吧。”

　　“改造好了，房價(jia) 漲起來，您也不會(hui) 吃什麽(me) 虧(kui) ……”

　　雖然心中不舍，薑玉華最終還是同意拆除違建。拆除過程中，街道辦事處出麵協調，不僅(jin) 保留了一些有特色的門頭和裝飾，還在現在的陽台邊專(zhuan) 門裝了扶梯和推拉門。

　　“對於(yu) 這個(ge) 改造，我還是滿意的！”薑玉華盛情邀請記者進屋，到“微型陽光房”喝杯茶。

　　拆違過程中，對於(yu) 居民訴求中的共性問題，桃源街道既治標也治本：拆除立麵違建上的防盜窗時，為(wei) 了打消居民的不安全感，拆違改造期間，聘請專(zhuan) 人24小時巡邏；新裝113個(ge) 攝像頭遍布小區各個(ge) 角落……如今，小區治安狀況明顯好轉，偷盜事件逐漸減少。

　　改造過程中，桃苑社區共拆除防盜窗3100個(ge) 、屋頂違建37處、外立麵違建200餘(yu) 處。隨後，工程實施越來越順：各類管網入地，綠植有了成長空間；空調機裝進了統一的機櫃；汽車停進了劃好的車位……小區終於(yu) 清爽起來。

　　匯眾(zhong) 智聚眾(zhong) 力

　　好鋼用在刀刃

　　改造伊始，胡學軍(jun) 每天都要下樓轉轉，和老鄰居們(men) 聊聊天。一次，街坊們(men) 反映修建的電動自行車棚偏少，不能滿足停車需求。

　　胡學軍(jun) 趕緊找街道辦事處反映：“電動自行車棚修建少，很多居民就會(hui) 把電動車放在家裏和樓道充電，安全隱患大。”

　　找設計方和施工方了解情況，劉柱發現此前的設計可能更多考慮到了景觀，忽略了實用性，“車棚少的確是個(ge) 問題”。

　　召開兩(liang) 次由街道辦、施工方、居民代表參加的會(hui) 議後，居民意見得到采納，每個(ge) 樓棟旁的空地處，修建了電動車棚。

　　“動工時，又有居民提出建議，車棚下麵要把電線接頭留好。這一點，與(yu) 我們(men) 不謀而合。”劉柱說。

　　胡學軍(jun) 等人的主動參與(yu) ，帶動了更多居民參與(yu) 小區改造。那段時間，街道召開各類民情懇談會(hui) ，收集意見建議897條，接待谘詢居民1400餘(yu) 人次。

　　“不少居民所提意見中肯、合理，有助於(yu) 提升改造工程品質，這是桃苑改造成功的重要原因。”劉柱深有感觸。

　　位於(yu) 東(dong) 湖區董家窯街道杏苑社區的永外鎮街120號，實施的是“微改造”：空中的線纜被集納起來，套上了鋁合金外殼；杈杈房拆除了，一座四角議事亭取而代之，周邊環繞著一條嶄新的健身步道……

　　微改造項目經費有限，如何用在刀刃上？“最有發言權的，是民情理事會(hui) 。”杏苑社區居委會(hui) 主任周莉芳表示。

　　社區民情理事會(hui) 由熱心居民自發組成，一麵幫助宣講政策，推動改造工作；一麵匯集各方意見，監督改造工程。

　　“明天晚上，大家在議事亭議一議吧。”前不久，“熱心居民”微信群裏，群主劉嘉明一句提議，眾(zhong) 人紛紛響應。自從(cong) 去年5月小區微改造項目啟動以來，這樣的議事已成常態。

　　議事亭，一開始並沒有出現在改造規劃中。

　　“當時，有關(guan) 部門設計了一個(ge) 假山景觀。效果圖出來時，不少居民和我們(men) 居委會(hui) 幹部都覺得是個(ge) 亮點。”周莉芳說，不過剛一開始動工，就有居民提出異議。

　　“支持和反對的聲音都有，該如何解決(jue) ，大家坐下來討論。”周莉芳張羅了一次圓桌會(hui) ，街道辦、施工方、居民代表參會(hui) 。

　　“有電有水，孩子們(men) 在這裏玩耍，安全嗎？小區還沒有物業(ye) 管理，景觀造型維護資金從(cong) 哪裏來？沒有後續維護，會(hui) 不會(hui) 變成汙水池子？”討論會(hui) 上，劉嘉明接連發問。

　　最終，支持取消假山景觀的居民代表占了絕大多數。會(hui) 上，不少居民提議建一個(ge) 議事亭，得到采納。

　　如今，改造一新的永外鎮街120號有了一個(ge) 新名稱——“永外荷苑”。“大家的智慧，讓小區不僅(jin) 更美觀，而且更宜居。”周莉芳坦言。

　　“2019年，類似永外荷苑的微改造，東(dong) 湖區實施了10處，群眾(zhong) 滿意度達到92%以上。今年，東(dong) 湖區要推動近3萬(wan) 戶的改造工作，仍以普惠式的微改造為(wei) 主。”東(dong) 湖區委書(shu) 記劉闖介紹。

　　探索還在升級。

　　6月7日，西湖區朝陽小區休閑廣場上很是熱鬧，小區居民聚在一起，人手一張紙，對未來小區改造的具體(ti) 施工項目進行選擇投票。

　　“屋頂改造、化糞池改造、增設電子監控……改就要改出點實際效果來。”在本居民小組確定投票選項後，居民代表紛紛上台發表意見。

　　在此之前，小區所在的朝陽洲街道辦事處利用宣傳(chuan) 欄、意見箱、社區微信群等渠道征集意見，發動街道和社區工作人員等上門開展民意調研，最終收集到居民意見和建議3350條。在綜合政府相關(guan) 部門意見後，朝陽小區確定了數十個(ge) 選項，進入投票環節。

　　6月10日，按照居民投票數多少，朝陽洲街道公布了38個(ge) 改造項目，包括化糞池、下水道改造等。

　　“無論是大改建還是微改造，有一點是一致的，就是將民主協商貫穿於(yu) 改造全過程，有事好商量，大家的事大家商量著辦，這也為(wei) 搞好改造後小區的管理打下基礎。”楊保根表示。

　　引進社會(hui) 力量

　　探索長效機製

　　“小區愈來愈有朝氣，感覺每個(ge) 人的精氣神都不一樣了。”桃苑社區煥然一新，胡學軍(jun) 看在眼裏、喜在心裏，但也並非高枕無憂。

　　老舊小區改造，能否改出新品質，既在於(yu) 改造這第一步邁得如何，更在於(yu) 長效管理能否行穩致遠。

　　成立業(ye) 主委員會(hui) ，激活居民管理小區的熱情，是桃苑社區建立後續長效管理機製的突破口。

　　但3次召集居民開會(hui) ，都隻有不到三成的業(ye) 主投票讚成。“很多居民聽說，成立業(ye) 委會(hui) 後，要引進物業(ye) 收費。有人不願交錢，所以反對。”劉柱說，桃源街道再度用起群眾(zhong) 工作法寶，入戶做工作，在第五次碰頭會(hui) 議後，有六成居民投票讚成。

　　2017年10月，桃苑社區業(ye) 委會(hui) 宣告成立，胡學軍(jun) 當選主任。

　　“當務之急是引入物業(ye) 管理。否則，用不了多久，就會(hui) 變成過去那樣。”胡學軍(jun) 一上任就忙著找物業(ye) 公司。

　　“開放式小區，最難管！”五六家物業(ye) 公司負責人上門一看，都打了退堂鼓。

　　胡學軍(jun) 想起曾在桃苑社區住過的萬(wan) 國保，“他是開物業(ye) 公司的，熟人總能給幾分麵子吧？”誰料一見麵，萬(wan) 國保就搖頭，直到胡學軍(jun) “五顧茅廬”，方才鬆口“試一試”。

　　物業(ye) 公司進駐後，不僅(jin) 有專(zhuan) 人巡護，立體(ti) 停車場、嶄新的健身設施等也相繼亮相，桃苑越來越有現代小區的模樣。

　　“很不容易，每年都要倒貼錢。”萬(wan) 國保告訴記者。

　　原來，2018年4月物業(ye) 公司入駐小區後，從(cong) 當年5月1日開始收第一期物業(ye) 費，卻少有業(ye) 主主動交，工作人員上門催收時常吃閉門羹。

　　也有居民質疑：物業(ye) 不公布收支明細，錢花到哪裏去了？

　　業(ye) 委會(hui) 出麵要求物業(ye) 公司開辟公示欄，將收費批文和每月收支明細公布；因缺少維修基金，儲(chu) 藏室積水、屋頂漏水等物業(ye) 解決(jue) 不了的問題，及時反饋社區居委會(hui) 協調有關(guan) 部門修理……那段時間，胡學軍(jun) 和其他業(ye) 委會(hui) 成員一麵幫助物業(ye) 公司催收物業(ye) 費，一麵督促物業(ye) 公司提高管理水平。

　　“20餘(yu) 年沒交過物業(ye) 費的居民，需要一個(ge) 適應過程。我們(men) 爭(zheng) 取做好居民、物業(ye) 、社區居委會(hui) 三方的溝通橋梁，與(yu) 大家一起共同治理好小區。”盡管開展工作不易，但胡學軍(jun) 很樂(le) 觀，“誰還願意回到過去髒亂(luan) 差的環境？”

　　在業(ye) 委會(hui) 、社區居委會(hui) 的建議、支持下，萬(wan) 國保對少數長期拖欠物業(ye) 費的戶主提起訴訟。目前，2019年物業(ye) 費收取率已近六成。2020年，合同即將到期，萬(wan) 國保決(jue) 定續約。

　　如何引入社會(hui) 化的改造、管理力量，是建立長效機製需破解的又一課題。

　　“對老舊小區改造，南昌市規定，除中央和省級專(zhuan) 項資金補助外，將市級獎補標準由項目投資的20%提升為(wei) 每戶6000元。但財政資金終歸有限，我們(men) 正著力探索運用市場化方式吸引社會(hui) 力量參與(yu) 公共服務設施建設。”南昌市城管局副局長孫新初說，比如挖掘利用小區資源，探索通過政府采購、新增設施有償(chang) 使用等方式，引進社會(hui) 資本建設停車設施、開展養(yang) 老和商務服務等。

　　在桃苑社區，6個(ge) 出入口安裝上的電子道閘，便是萬(wan) 國保在入駐初期引入：與(yu) 江西一家公司簽訂服務協議，由其免費安裝，再以道閘廣告收入反哺安裝投入。

　　去年，萬(wan) 國保又和一些企業(ye) 簽訂合同，付費電動樁、付費充電插座、小區戶外純淨水係統……相關(guan) 市場主體(ti) 入駐小區，為(wei) 小區業(ye) 主提供有償(chang) 服務。

　　“這些服務既方便業(ye) 主，也方便我們(men) 物業(ye) 管理。”萬(wan) 國保說。

　　今年，南昌市將重點改造247個(ge) 老舊小區，涉及10萬(wan) 餘(yu) 戶。其中，微改造小區229個(ge) ，大改建綜合示範改造小區18個(ge) 。

　　“南昌市下一步老舊小區改造，一方麵是完善社區養(yang) 老、托幼、文體(ti) 、醫療、商業(ye) 等公共服務；另一方麵，依托老街老巷曆史，挖掘文化底蘊，留住城市記憶。”楊保根說。

　　夏日的桃苑社區，處處透綠。孩童在滑梯和步道間嬉戲，老人們(men) 在長亭下聊天，陽光透過老樟樹的葉子灑下光影。小區改造後，一些離開的桃苑居民又回來了，還有一些人在這裏買(mai) 了房，成為(wei) 新桃苑人。

　　陳國文就是其中之一。在桃苑有他的婚房，那也是他的第一套房子。因為(wei) 不滿意小區環境，2004年，陳國文搬離桃苑。

　　“想到會(hui) 有變化，但沒想到變化這麽(me) 大。”陳國文實地看過桃苑小區改造效果後，很快決(jue) 定裝修老房子，搬回來住，“老樹還在，老鄰居還在，桃苑變美了。”

　　“改造後的小區，市民居住意願更強，不少市民積極裝修住房，采購新的家具家電等，拉動了鋼材、水泥、線纜、電梯、家裝及工程建設等產(chan) 業(ye) 發展。”楊保根說，老舊小區改造對釋放內(nei) 需潛力具有直接的促進與(yu) 推動作用。

　　眼下，桃苑社區進入裝修旺季。陳佑民剛裝修好房子，正張羅著邀請親(qin) 戚朋友來看看，“老舊小區改造，也讓我家的‘麵子’‘裏子’都變美啦！”