近日，適應房地產(chan) 市場供求關(guan) 係的新變化，我國房地產(chan) 重磅政策不斷，多部門推出了提振房地產(chan) 市場的政策組合拳。從(cong) 調整首付比例、房貸利率到保交房，係列政策的出台到底是出於(yu) 怎樣的考量？如何看待這些政策的含金量？這些政策的出台會(hui) 對房地產(chan) 市場產(chan) 生怎樣的影響呢？
當前，我國房地產(chan) 市場正處於(yu) 調整過程當中。國家統計局發布數據顯示，今年1至4月，全國新建商品房銷售麵積同比下降20.2%、銷售額同比下降28.3%。同時，部分在建已售的商品住房項目麵臨(lin) 交付困難，房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生了重大變化。
浙江工業(ye) 大學中國住房和房地產(chan) 研究院院長 虞曉芬：一方麵有相當多居民想改善居住條件，但是購房信心不足，購房能力受到抑製，購房壓力較大；另一方麵，還有部分在建商品住房消化速度趨慢，資金回籠也不及預期，影響了正常開發。房地產(chan) 既是民生工程，又是發展工程，產(chan) 業(ye) 鏈長，涉及麵廣，也事關(guan) 人民群眾(zhong) 的切身利益，所以推出這麽(me) 大力度的政策組合拳，就是要穩預期，穩規模，穩市場。
買(mai) 房子，首付比例是個(ge) 重要的“門檻”，它甚至可能決(jue) 定了您能不能趕上購房“這趟車”，房地產(chan) 政策“組合拳”的第一項就和它有關(guan) 。5月17日，央行和國家金融監督管理總局發布通知，下調住房貸款最低首付比例。如果您是貸款購買(mai) 商品住房的居民家庭，首套房的最低首付比例調整為(wei) 不低於(yu) 15%，二套房不低於(yu) 25%。和去年8月的政策相比，再次下調了5個(ge) 百分點，降至曆史低位。
浙江工業(ye) 大學中國住房和房地產(chan) 研究院院長 虞曉芬：從(cong) 縱向看，政策調整後的首付款比例處於(yu) 曆史低位，國際上也是處於(yu) 低水平，所以這項政策的力度是很大的。直接降低了購房門檻，尤其是在高房價(jia) 的城市，降低5個(ge) 百分點的首付比例，對一些家庭而言，可以少籌集幾十萬(wan) 首付款，有利於(yu) 擴大購房需求。
除了首付比例，房貸利率的高低直接影響到購房成本，這也是政策“組合拳”涉及的另外一個(ge) 重點。同樣是5月17日，央行發布公告，決(jue) 定下調住房公積金貸款利率0.25個(ge) 百分點。調整後，五年以上首套個(ge) 人住房公積金貸款利率為(wei) 2.85%，第二套房為(wei) 3.325%。
中國民生銀行首席經濟學家 溫彬：現在的這些政策，主要還是從(cong) 需求端來解決(jue) 、發力，包括前期部分城市取消限購，解決(jue) 的是購房資格的問題。這次下調首付比例是降低了剛需和改善性需求購房的門檻。包括商貸和公積金利率的下調，會(hui) 進一步降低購房者的成本，所以更加有助於(yu) 房地產(chan) 市場交易活躍，從(cong) 而確保房地產(chan) 市場的平穩健康發展。
公積金貸款利率下降了，商貸利率是否也能跟上呢？5月17日，央行提出，“取消全國層麵首套住房和二套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率政策下限”。各地可以因城施策，自主決(jue) 定當地房貸利率政策下限，實現房貸利率市場化。也就是說，今後房貸利率下限設為(wei) 多少甚至要不要設立，都由各地來靈活決(jue) 定。
中國民生銀行首席經濟學家 溫彬：這次在房貸利率方麵，機製上有一個(ge) 重大變化，之前是三層的定價(jia) 機製。首先在全國層麵有一個(ge) 房貸利率下限的約束；第二個(ge) 層次是各地在全國利率水平下限基礎上，可以因城施策；第三個(ge) 層麵是針對商業(ye) 銀行層麵，取消了全國最低要求，把房地產(chan) 調控的權力更多下放到地方層麵。
早在2022年12月，央行就建立了首套房貸利率動態調整機製，地方政府可以根據該機製自主選擇是否取消當地房貸利率下限。截至今年4月末，全國343個(ge) 城市中已有67個(ge) 取消了首套房貸利率下限，帶動房貸利率有一定下行。這次政策調整將產(chan) 生怎樣的影響？是否會(hui) 帶動房貸利率進一步下調呢？
中國民生銀行首席經濟學家 溫彬：目前從(cong) 全國多個(ge) 城市來看，平均的房貸利率大概是3.45%，之前全國的下限是3.75%。如果全國層麵取消房貸利率下限，房貸利率可能較之前下降30到40個(ge) 基點，這樣可以明顯降低購房成本。比如對於(yu) 100萬(wan) 的貸款額，貸款期限30年，用等額本息還款的方式大概可以節約房貸成本近8萬(wan) 元，平均到每個(ge) 月大概會(hui) 少支付200元。
降首付比例、降房貸利率等政策的出台，主要目的就是降低居民的購房壓力，提振需求，而此輪政策不僅(jin) 在需求端發力，還打響了“保交房攻堅戰”，從(cong) 供需兩(liang) 端同時發力。
浙江工業(ye) 大學中國住房和房地產(chan) 研究院院長 虞曉芬：2022年7月，全國啟動了保交樓工作，通過設立專(zhuan) 項債(zhai) 款，成立專(zhuan) 班等取得了明顯成效，但一些地方又出現交了樓，但交不了房，出現了因銷售不暢新的保交房問題。所以這次啟動保交房攻堅戰，就是要重點把更多項目納入到‘白名單’，給予資金支持，要讓老百姓按合同約定如期能拿到自己購買(mai) 的房子。
4月30日，中央政治局會(hui) 議強調，要切實做好保交房工作，統籌研究消化存量房產(chan) 和優(you) 化增量住房的政策措施。5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會(hui) 議召開，就保交房工作作出了全麵部署，住房和城鄉(xiang) 建設部等部門也表示，將出台相關(guan) 配套政策文件。
“保交房攻堅戰”怎麽(me) 打？第一個(ge) 重點就是針對在建已售未交付的商品住房項目。通俗地說，就是房子還在建，已經賣給您了，但是還沒交房。如果開發商資金鏈等出現問題，房子可能有爛尾風險。
住房和城鄉(xiang) 建設部表示，要堅持市場化、法治化原則，防範處置爛尾風險。處置中要把維護購房人合法權益擺到首要位置。
中國民生銀行首席經濟學家 溫彬：一個(ge) 是要壓實地方政府的屬地責任；第二個(ge) 是要壓實房地產(chan) 開發企業(ye) 的主體(ti) 責任；第三個(ge) 是要求金融機構進一步按照市場化、法治化原則，對這些項目應貸盡貸。
“保交房攻堅戰”的第二個(ge) 重點是解決(jue) 好房地產(chan) 項目的融資問題。其中，“白名單”正是房企的關(guan) 鍵融資通道之一。
今年1月，住房和城鄉(xiang) 建設部、國家金融監督管理總局聯合印發通知，指導各地建立城市房地產(chan) 融資協調機製，提出可以給予融資支持的房地產(chan) 項目“白名單”，向本行政區域內(nei) 的商業(ye) 銀行推送，支持在建房地產(chan) 項目融資和建設交付。
重慶大學城鄉(xiang) 建設與(yu) 發展研究院（智庫）負責人、教授 劉貴文：這是一個(ge) 特別精準、特別有效率的製度安排，確實有一些房地產(chan) 開發企業(ye) 因為(wei) 自己的經營問題出現了風險，但是這些企業(ye) 開發的項目處於(yu) 很好的地段，而且有大量老百姓已經認購了它的房子，如果出現爛尾，對於(yu) 這些認購的老百姓來說就是巨大的損失，但這個(ge) 項目本身是優(you) 質的。所以在這個(ge) 基礎上，要建立基於(yu) 項目的白名單製度，來建立房地產(chan) 融資協調機製。
下一步，我國將進一步健全這一機製，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業(ye) 銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目的合理融資需求。
重慶大學城鄉(xiang) 建設與(yu) 發展研究院（智庫）負責人、教授 劉貴文：這個(ge) 協調聯動機製的推出，總的說來效果是比較明顯的，但確實在協調聯動機製的過程中也還有一些問題，比如在進入‘白名單’範圍的樓宇選擇上，有的時候還不夠嚴(yan) 謹；第二個(ge) 方麵就是這樣一個(ge) 協調聯動機製，是需要很多方麵、很多機構來一起動作的，目前來看效率還需要提升，這樣才能夠把精準有效的政策落到實處。
當前，化解房地產(chan) 風險還有一個(ge) 關(guan) 鍵就是存量商品房“去庫存”。麵對較高的商品房庫存，如何盤活存量？央行表示，將設立保障性住房再貸款，支持地方國企收購一部分存量商品住房用作保障性住房。保障性住房再貸款的規模是3000億(yi) 元，發放對象包括21家全國性銀行，預計將帶動銀行貸款5000億(yi) 元。那麽(me) ，這個(ge) 新的貨幣政策工具將起到怎樣的作用呢？
重慶大學城鄉(xiang) 建設與(yu) 發展研究院（智庫）負責人、教授 劉貴文：一個(ge) 確實可以有效去消化一些房地產(chan) 庫存；第二個(ge) 現在保障房體(ti) 係還在建設過程中，在有庫存的情況下，可以選擇一些比較好的房屋，以比較合理的價(jia) 格來收購，作為(wei) 保障房，有利於(yu) 保障房體(ti) 係的快速建立；第三個(ge) 方麵，對於(yu) 解決(jue) 目前一些房地產(chan) 公司流動性的問題也會(hui) 有積極作用，而房地產(chan) 行業(ye) 整體(ti) 回暖對地方經濟的拉動，或者對於(yu) 整個(ge) 行業(ye) 的發展也會(hui) 起到積極作用。
除了消化存量商品房，存量土地也是需要妥善處置盤活的一大重點。自然資源部表示，準備出台政策，支持企業(ye) 優(you) 化開發、促進市場流通轉讓、同時支持地方政府以合理價(jia) 格收回企業(ye) 無力繼續開發的閑置土地，幫助企業(ye) 解困。這些土地收回、收購以後，可用於(yu) 建設保障性住房等。下一步，有關(guan) 部門將從(cong) 資金、稅費等方麵出台配套支持政策。
中國民生銀行首席經濟學家 溫彬：很多房企很大的一塊存貨是體(ti) 現在土地方麵，前期買(mai) 入的土地因為(wei) 各種原因閑置下來沒有開發，這一次專(zhuan) 門針對這些土地采取相應措施。無論是由政府收購，還是在土地二級市場進行流轉，或者是將來跟其他開發商聯合開發，都會(hui) 使房地產(chan) 開發企業(ye) 自身的經營能力、資金能力提升，同時更重要的是加快土地資源的周轉，提高土地資源的使用效率，這一塊也是下個(ge) 階段工作的重點方向。
房地產(chan) 關(guan) 係人民群眾(zhong) 切身利益和經濟社會(hui) 發展大局。新一輪穩地產(chan) 、去庫存政策“組合拳”對房地產(chan) 市場回暖到底會(hui) 有多大提振作用，還有待觀察評估。但可以肯定的是，係列政策的用意是為(wei) 了穩定房地產(chan) 市場，而不是要去過度刺激它，更不是鼓勵投機。讓住房回歸居住的本質，讓人民住上高質量、合心意的好房子，才是房地產(chan) 行業(ye) 行穩致遠的關(guan) 鍵。
編輯丨屠誌娟 何麗(li) 麗(li) 伍黎明
攝像丨阮紅宇 胡從(cong) 波 劉紅岩
策劃丨牟宗勇 餘(yu) 仁山
剪輯丨鄭昱
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