商貸利率下調，公積金吸引力還有多大？

　　房貸利率再迎下調。近期，國內(nei) 多地多家銀行宣布下調個(ge) 人住房商業(ye) 貸款利率。在江蘇蘇州、廣東(dong) 佛山，部分銀行推出的首套房貸利率降至3.05%；在雲(yun) 南玉溪，首套房及二套房貸利率進入“2時代”，降至2.95%。

　　房貸利率下調對購房者是一大利好。而當商業(ye) 貸款利率持續下調並接近公積金貸款利率時，購房者也麵臨(lin) 新的選擇。公積金貸款是否還具有吸引力？如何繼續發揮住房公積金的保障優(you) 勢？

　　多地多家銀行宣布下調房貸利率

　　你的房貸利率是多少？

　　“我前不久剛買(mai) 了首套新房，用了組合貸的形式，公積金貸款65萬(wan) 元，商貸15萬(wan) 元，利率分別為(wei) 2.85%和3.25%。”家住河南鄭州的劉勇智說，從(cong) 自己去年開始看房以來，當地房貸利率一直保持下調趨勢。在對比多家銀行貸款方案後，他最終敲定了目前的貸款方式。“現在算是近期的利率低位，購房負擔減輕了不少。”他說。

　　類似的情況不僅(jin) 發生在鄭州。來自江蘇蘇州的鍾毅最近正在谘詢購房貸款事宜，他告訴筆者，自己谘詢了當地多家銀行，其中多數表示目前首套房貸利率為(wei) 3.05%，部分銀行還可以申請2.95%的首套房貸利率。“2.95%的房貸利率對於(yu) 征信和債(zhai) 務情況要求相對嚴(yan) 格，銀行的說法是‘收入能夠兩(liang) 倍覆蓋負債(zhai) ’就可以申請，放款周期在1周左右。”鍾毅說。

　　進入6月以來，國內(nei) 多地多家銀行紛紛調整房貸利率下限。7月，中國人民銀行將1年期和5年期以上貸款市場報價(jia) 利率（LPR）均下調10個(ge) 基點，分別達到3.35%、3.85%。LPR下調後，多地房貸利率隨之調整，在廣東(dong) 廣州和佛山、江蘇南京和蘇州以及雲(yun) 南玉溪等地，部分銀行推出“2”開頭的個(ge) 人住房商業(ye) 貸款利率，刷新近期房貸利率下限。

　　銀行為(wei) 何紛紛下調房貸利率？廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，近期房貸利率下行受多重因素推動。“一方麵有銀行間對房貸份額的‘爭(zheng) 搶’，通過降利率的手段吸引購房者貸款。另一方麵，近期部分銀行存款利率有所下調，跟按揭貸款利率呈倒掛趨勢，這推動了銀行繼續下調房貸利率。此外，今年以來LPR經曆了兩(liang) 次下調，也拉動了銀行房貸利率隨之調整。”李宇嘉說。

　　“房貸利率通常隨LPR變動而變動，最近房貸利率再下調是市場利率下調而造成的。”首都經濟貿易大學京津冀房地產(chan) 研究院院長趙秀池說，房貸政策是房地產(chan) 調控手段之一，在樓市相對低迷的情況下，下調房貸利率有利於(yu) 減輕購房者負擔，促進剛需和改善性住房需求入市，對於(yu) 穩定樓市有一定積極作用。

　　商貸和公積金貸款利率接近，影響購房者決(jue) 策

　　申請商業(ye) 貸款、住房公積金貸款是目前購房者借貸的主要方式。過去，不少購房者在申請貸款時會(hui) 選擇“個(ge) 人住房商業(ye) 貸款+住房公積金貸款”的組合貸方式。其中，公積金貸款因其利率低、普惠性強等特點，受到許多購房者歡迎。

　　家住北京市海澱區的郭欣文2021年買(mai) 了一套40多平方米的一居室，“我當時剛工作兩(liang) 年，公積金餘(yu) 額不多，能申請的貸款額度有限，最後選擇的是組合貸的形式。”她說，“我身邊已經買(mai) 房且是首套房的朋友幾乎都選擇組合貸，而且都是先把公積金貸款額度‘拉滿’，再申請商業(ye) 貸款。畢竟公積金貸款主打普惠，每個(ge) 月也能直接用一部分公積金還貸，對於(yu) 剛畢業(ye) 不久、積蓄不多的購房者來說更加友好。”

　　還有些符合條件的購房者選擇了純公積金貸款。

　　“我是兩(liang) 年前買(mai) 的婚房，全部用公積金貸款，當時貸款利率不到3%。”來自天津的蘇然是一名教師，她告訴筆者：“我的房子麵積不算大，兩(liang) 室一廳，當時需要貸款72萬(wan) 元，剛好我的公積金額度有80萬(wan) ，能夠全覆蓋。公積金貸款額度高、利率低，對於(yu) 購房者來說很實惠，在商貸利率比較高的情況下，我想不少購房者都會(hui) 盡量選擇多用公積金貸款。”

　　不過，由於(yu) 申請公積金貸款通常會(hui) 受連續繳存時間、賬戶餘(yu) 額、貸款記錄等條件限製，對於(yu) 名下已有房產(chan) 的購房者而言，如果想再購置房產(chan) ，往往隻能選擇利率相對較高的商業(ye) 貸款。

　　“今年7月我買(mai) 了第三套房，走的是純商貸，利率差不多3.5%。”張成是一家創業(ye) 公司的老板，據他介紹，選擇純商貸是因為(wei) 上一套房的公積金貸款沒還完，隻能申請商業(ye) 貸款。“最近聽說商貸利率下調了，對於(yu) 第三套房來說，3.5%左右的利率挺劃算。對於(yu) 購買(mai) 首套房的年輕朋友，在公積金貸款利率原就較低的情況下，進一步降低商貸利率更是利好。”

　　今年5月，中國人民銀行宣布下調個(ge) 人住房公積金貸款利率0.25個(ge) 百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個(ge) 人住房公積金貸款利率分別調整為(wei) 2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(ge) 人住房公積金貸款利率分別調整為(wei) 不低於(yu) 2.775%和3.325%。近期，各地又紛紛下調商貸利率，在部分房貸利率進入“2時代”的地區，商貸利率和公積金貸款利率利差越來越小。在商業(ye) 貸款利率逼近公積金貸款利率的情況下，公積金貸款的吸引力是否會(hui) 降低？居民繳存意願是否會(hui) 受影響？

　　“如果商貸利率明顯低於(yu) 公積金貸款利率，我當然會(hui) 選擇前者，但是會(hui) 考慮從(cong) 公積金賬戶裏取錢來還商貸，這樣既能享受較低的貸款利率，又能發揮公積金的普惠優(you) 勢。對我來說，並不會(hui) 因為(wei) 商貸利率降了就‘拋棄’公積金。”蘇然說。

　　今年56歲的李花是一名國有企業(ye) 會(hui) 計，在她看來，商貸利率接近於(yu) 公積金貸款利率可能會(hui) 吸引一部分購房者選擇商業(ye) 貸款，但並不會(hui) 對其持續繳存公積金的決(jue) 策造成影響。“即便公積金貸款利率優(you) 勢不如以前突出，但是公積金作為(wei) 一種保障性資金，相當於(yu) 一筆穩妥儲(chu) 蓄，不管是租房還是買(mai) 房都能提出來使用，是利於(yu) 居民的。”李花說。

　　優(you) 化公積金貸款政策以發揮其保障優(you) 勢

　　從(cong) 目前走勢看，商貸利率逼近公積金貸款利率，或許會(hui) 在一定程度上削弱公積金貸款的低利率優(you) 勢。那麽(me) ，公積金貸款該如何更好地發揮其保障作用？

　　“商貸利率的下調空間主要由LPR變動情況來確定，未來商貸利率還有下降可能，客觀地說，會(hui) 在一定程度上導致公積金貸款的吸引力降低。”趙秀池認為(wei) ，下一步可以考慮隨之調整公積金貸款利率，或進一步放寬公積金提取和使用門檻，為(wei) 購房者創造便利。

　　李宇嘉認為(wei) ，在公積金貸款低利率優(you) 勢不再明顯的情況下，適度下調公積金貸款利率，拉大二者利差，或是維持公積金貸款吸引力的手段之一。“推出住房公積金貸款的目的不是賺錢，而是利好購房者，要繼續發揮其保障優(you) 勢就應隨市而動，突出其普惠性。與(yu) 此同時，應該進一步優(you) 化公積金業(ye) 務管理模式，提高公積金貸款效率並保障公積金管理機構合理的利潤水平，未來還要積極擴大公積金繳存範圍，讓更多購房者、租房者都能從(cong) 中獲益。”李宇嘉說。

　　業(ye) 內(nei) 人士指出，在當前低利率環境下，純商貸或選擇更大比例的商業(ye) 貸款對於(yu) 購房者而言更劃算。但從(cong) 長期看，房貸期限通常長達20至30年，未來的利率走勢較難評估，如果房貸利率走向上升通道，商業(ye) 貸款利率可能浮動走高，調整頻次也較高，購房者或許“沒那麽(me) 省心”。在此情況下，更加穩定、調整較慢、利率長期較低的住房公積金更能凸顯其優(you) 勢。

　　“公積金貸款和商業(ye) 貸款二者是互為(wei) 補充的，目的都是幫助購房人順利購房。住房公積金不僅(jin) 利率低、貸款期限長，其貸款成數即貸款額度占房屋總價(jia) 的比例通常較高，一直以來都較受購房者歡迎。因此，即便短期內(nei) 二者受利率浮動影響，購房者可能會(hui) 做出不同以往的貸款決(jue) 策，但兩(liang) 種貸款模式的定位和各自優(you) 勢依然明顯。”趙秀池建議，相關(guan) 部門可考慮將公積金貸款成數與(yu) 住房性質掛鉤，尤其對政策性住房給予照顧，降低政策性住房貸款的首付比例並提高貸款額度，以此進一步發揮住房公積金的保障作用。