房地產市場走勢怎麽看——當前中國經濟問答之六

　　住房問題，既是民生問題也是發展問題。當前的房地產(chan) 市場走勢備受各方關(guan) 注。

　　9月26日召開的中共中央政治局會(hui) 議強調，“要促進房地產(chan) 市場止跌回穩”“要回應群眾(zhong) 關(guan) 切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產(chan) 發展新模式”。

　　從(cong) 中央到地方，一攬子政策密集推出，釋放出穩定房地產(chan) 市場的強烈信號。在各方努力下，市場預期和發展信心提振效果如何？市場出現了哪些變化？

　　（一）

　　9月26日中共中央政治局會(hui) 議後，多部門打出促進房地產(chan) 市場平穩健康發展政策“組合拳”，概括起來，就是“四個(ge) 取消”“四個(ge) 降低”和“兩(liang) 個(ge) 增加”。各地特別是一線城市紛紛調整優(you) 化房地產(chan) 市場相關(guan) 政策，力促市場回暖。

　　不同舉(ju) 措，從(cong) 不同角度，直擊當下房地產(chan) 市場“痛點”“堵點”：

　　地方因城施策取消或調減限製性措施，釋放購房需求；優(you) 化稅收政策，降低購房交易成本；調整土地政策，控新增、盤存量，進一步發揮土地儲(chu) 備“蓄水池”功能；加碼金融支持，為(wei) 行業(ye) 流動性注入“活水”……

　　這一套政策組合拳效果怎樣？我們(men) 觀察幾個(ge) 關(guan) 鍵指標。

　　看銷售麵積——

　　國家統計局最新數據顯示，從(cong) 監測的40個(ge) 重點城市的銷售情況看，前期回調幅度較大的二線城市邊際改善比較明顯，10月份當月銷售麵積實現正增長，銷售額降幅明顯收窄。

　　1至10月，全國新建商品房銷售麵積同比下降15.8%，降幅比1至9月收窄1.3個(ge) 百分點；新建商品房銷售額同比下降20.9%，降幅比1至9月收窄1.8個(ge) 百分點。

　　住房城鄉(xiang) 建設部網簽數據顯示，10月份，全國新建商品房交易網簽量同比增長0.9%，連續15個(ge) 月下降後首次實現增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續8個(ge) 月下降後首次實現增長。

　　看先導指標——

　　觀察房地產(chan) 市場活躍度，除了銷售量，還有兩(liang) 個(ge) 先導指標：一手房的到訪量，二手房的帶看量。

　　購房屬於(yu) 大宗消費，從(cong) 有購房意願，到去實地精挑細選找到滿意的好房子，再到討價(jia) 還價(jia) 等環節，普遍需要較長過程。

　　記者近日走訪北京、上海、南昌等多地房地產(chan) 中介機構了解到，不論在工作日還是周末，都有不少客戶來簽約洽談，簽約室裏常常坐滿討價(jia) 還價(jia) 的買(mai) 賣方。一手房的到訪量、二手房的帶看量也有明顯增長。這些現象的背後，是有更多居民已經在購房的進程中，至少有購房意願或需求，表明市場活躍度出現一定程度邊際改善，這對於(yu) 房地產(chan) 市場止跌回穩是積極信號。

　　看市場預期——

　　信心重於(yu) 黃金。隨著銷售麵積回升、先導指標提升，消費者對房地產(chan) 後市的信心也得到增強，市場預期出現好轉。

　　根據PMI調查，10月份房地產(chan) 業(ye) 商務活動指數比上月回升2.5個(ge) 百分點，市場預期指數回升1.8個(ge) 百分點。這表明在一係列政策推動下，房地產(chan) 市場景氣度開始改善。

　　記者走訪北上廣深一線城市和武漢、蘇州、杭州等二線城市發現，市場交易活躍度有所提升，新客戶從(cong) 看房到最終購買(mai) 的決(jue) 策速度在加快，老客戶減少了猶豫，甚至出現購買(mai) 緊迫感。不論是新房還是二手房市場，成交周期明顯加快。

　　以上多維度指標顯示，房地產(chan) 市場正在出現一些回暖跡象。

　　房地產(chan) 市場曆來有“金九銀十”的說法。10月份房地產(chan) 市場出現的止跌回穩積極勢頭，特別是商品房交易市場自2007年以來首次出現“銀十”超“金九”的現象，從(cong) 側(ce) 麵也反映出政策調整優(you) 化對房地產(chan) 市場止跌回穩的推動力。

　　“總的來看，一攬子促進房地產(chan) 市場止跌回穩的措施顯效，10月份房地產(chan) 市場出現積極變化。隨著各項政策效能進一步釋放，推動房地產(chan) 市場止跌回穩的動能將增強。”

　　“中國的房地產(chan) 在係列政策作用下，經過三年的調整，市場已經開始築底。”

　　國家統計局、住房城鄉(xiang) 建設部分別作出如上判斷。

　　（二）

　　一方麵要看到，一攬子政策開始落地顯效；另一方麵也要看到，房地產(chan) 市場築底是一個(ge) 過程，需要長短結合、標本兼治。

　　首先，要“適應我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢”。這是去年7月24日中共中央政治局會(hui) 議作出的重大判斷。認識當前的房地產(chan) 形勢，首先要把握住這個(ge) 變化。

　　供求關(guan) 係是影響市場價(jia) 格的關(guan) 鍵因素，這是經濟學的基本原理之一。

　　過去20多年，我國房地產(chan) 市場總體(ti) 呈現上升態勢，對保障和改善民生、支撐我國經濟社會(hui) 發展發揮了重要作用。同時，房地產(chan) 市場快速擴張，也出現了一些資金過度向房地產(chan) 集中，部分房企“高負債(zhai) 、高杠杆、高周轉”等問題。

　　從(cong) 過去供不應求形成的市場火爆、甚至價(jia) 格扭曲，到近些年主要矛盾從(cong) 總量短缺轉為(wei) 總量基本平衡、結構性供給不足，房地產(chan) 市場的底層邏輯發生變化。因此，要促進房地產(chan) 市場進一步止跌回穩，對商品房建設要“嚴(yan) 控增量、優(you) 化存量、提高質量”。

　　從(cong) 存量上看，我國新建商品住房供應規模大，存量消化是重要調整方向。

　　政策層麵已經明確，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推進收購存量商品房用作保障性住房，專(zhuan) 項債(zhai) 券支持回收閑置存量土地、新增土地儲(chu) 備也在加快落地。

　　從(cong) 增量和質量上看，人們(men) 對住房的需求已經從(cong) “有沒有”向“好不好”轉變，滿足這部分市場需求是調整增量和提高質量的重要方向。

　　其次，要修複信用鏈條，重建市場信心，促進金融和房地產(chan) 良性循環。打好保交房攻堅戰是其中的重中之重。

　　一段時間以來，在房地產(chan) 市場調整過程中，由於(yu) 資金問題、債(zhai) 務問題，部分在建已售的商品住房項目麵臨(lin) 交付困難。這一現象不僅(jin) 嚴(yan) 重損害購房者權益，也影響著市場的信心，阻礙著市場的有序運轉。

　　針對這一“痛點”，保交房工作穩步推進，城市房地產(chan) 融資協調機製適時推出——將合規房地產(chan) 項目納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求，成為(wei) 實現金融和房地產(chan) 良性循環、改善市場預期的重要舉(ju) 措和有力保障。

　　目前，全國297個(ge) 地級及以上城市均已建立房地產(chan) 項目融資協調機製。截至10月31日，“白名單”項目貸款審批通過金額超3萬(wan) 億(yi) 元。年底前，隨著“白名單”擴圍有序推進，這一規模還將增加到4萬(wan) 億(yi) 元。

　　信貸規模的增加，預示著房地產(chan) 項目融資更快捷更便利，保交房的繼續推進更有保障。截至11月13日，保交房攻堅戰推進有力，全國已交付285萬(wan) 套，保障購房人合法權益的同時，也對市場預期帶來有效改善。

　　此外，還要釋放市場潛在需求，從(cong) 供需兩(liang) 端著手進一步激活房地產(chan) 市場。

　　立足當前房地產(chan) 市場的主要矛盾，在供給結構方麵，保障性住房供給相對不足，大城市房價(jia) 高，新市民、青年人住房負擔較重。住房需求方麵，改善性住房需求持續升級，居民對提升居住品質的願望更為(wei) 強烈。

　　因此，通過“四個(ge) 取消”“四個(ge) 降低”降低購房成本，加大保障房建設以及城中村改造等，將為(wei) 房地產(chan) 市場注入新的需求。

　　從(cong) 房地產(chan) 市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發展空間。我國仍處於(yu) 城鎮化發展中後期，持續推進以人為(wei) 本的新型城鎮化，將釋放房地產(chan) 市場更大需求潛力。

　　（三）

　　傳(chuan) 統的房地產(chan) 發展模式難以為(wei) 繼，未來的房地產(chan) 將向何處發展？

　　去北京參觀一次中國建築科技展，也許你能從(cong) 中獲得一些啟發。

　　打開房門，屋內(nei) 的燈光、窗簾、音樂(le) 會(hui) 自動開啟，歡迎主人回家；來到客廳，坐在沙發上按動按鈕，對麵的牆櫃緩緩前移，一會(hui) 兒(er) 就“變”出一個(ge) 兒(er) 童“小遊樂(le) 園”……這是記者近日在中國建築科技展的“好房子樣板間”看到的一幕場景。

　　房地產(chan) 發展，民生是最終落腳點。

　　從(cong) “有沒有”轉向“好不好”，提升居民居住品質和幸福感是未來房地產(chan) 發展的方向。通過科技賦能、創新引領，無論是新房子還是老房子，都要變成好房子。

　　加快構建房地產(chan) 發展新模式，是房地產(chan) 市場平穩健康發展的治本之策。更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地產(chan) 開發、交易和使用製度，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機製等，是加快構建房地產(chan) 發展新模式的重要內(nei) 容。

　　我國房地產(chan) 市場已走過20多年高速擴張階段，過去的發展模式已不適應高質量發展的新要求，構建房地產(chan) 發展新模式是大勢所趨。

　　打造安全、舒適、綠色、智慧的好房子，成為(wei) 滿足人民美好生活需要的重要途徑，也是促進房地產(chan) 業(ye) 高質量發展的應有之義(yi) 。

　　從(cong) 支撐城市擴張轉向參與(yu) 城市更新，從(cong) 增量拉動轉為(wei) 增量存量聯動……房地產(chan) 發展要圍繞老百姓在新發展階段的多樣化住房需求，從(cong) 戶外環境、適老化、綠色低碳等方麵著力，推動住房建設品質全麵升級。

　　當前，城中村改造的政策支持範圍從(cong) 最初隻有35個(ge) 大城市擴大到全部地級及以上城市。已有1632個(ge) 城中村改造項目在各大城市落地。1至10月，全國已建設籌集保障性住房和城中村改造安置房317萬(wan) 套（間）；到今年底，可幫助超過1000萬(wan) 困難群眾(zhong) 改善住房條件。

　　積極實施城市更新行動，是轉變城市發展方式、實現高質量發展的重要舉(ju) 措。

　　係統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，是房地產(chan) 業(ye) 未來發展的重心。2023年，全國已實施城市更新項目超過6.6萬(wan) 個(ge) ，累計完成投資2.6萬(wan) 億(yi) 元，城市更新行動實施帶來的綜合性成效正在逐步顯現。2024年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬(wan) 個(ge) ，前10個(ge) 月已開工5.3萬(wan) 個(ge) 。

　　協同聯動，防止大起大落，才能實現房地產(chan) 市場平穩、健康、高質量發展。

　　房地產(chan) 行業(ye) 正處於(yu) 新舊模式轉型的關(guan) 鍵期。迎難而上，主動破局。按照中央統一部署，各地各部門正同心協力，打好土地、財稅、金融等政策組合拳，讓這些政策的效果充分顯現。

　　房地產(chan) 高質量發展，將為(wei) 中國經濟高質量發展積蓄更多新動能，為(wei) 建設適應人民群眾(zhong) 新期待的“好房子”提供更有力支撐。