作者：秦 虹（中國人民大學國家發展與(yu) 戰略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任）

　　我國城鎮住房製度改革後，全國商品住房和保障性住房均得到快速發展，老舊小區改造成為(wei) 改善居民生活的一項重要內(nei) 容。2019年12月，中央經濟工作會(hui) 議明確提出要“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。2020年7月，國辦印發《關(guan) 於(yu) 全麵推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，提出到“十四五”期末，結合各地實際，力爭(zheng) 基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。2022年5月，中辦、國辦印發《關(guan) 於(yu) 推進以縣城為(wei) 重要載體(ti) 的城鎮化建設的意見》，強調要加快改造建成年代較早、失養(yang) 失修失管、配套設施不完善、居民改造意願強烈的住宅小區，改善居民基本居住條件。

　　住房和城鄉(xiang) 建設部數據顯示，2019年至2021年，我國累計新開工改造城鎮老舊小區11.4萬(wan) 個(ge) ，惠及居民2000多萬(wan) 戶。在各地改造過程中，共提升和規整水電氣熱信等各類管線15萬(wan) 公裏，加裝電梯5.1萬(wan) 部，增設養(yang) 老等各類社區服務設施3萬(wan) 多個(ge) 。住房和城鄉(xiang) 建設部發布了多批城鎮老舊小區改造可複製政策機製清單，有針對性地總結各地解決(jue) 問題的可複製政策機製和典型經驗做法，涉及動員居民參與(yu) 、改造項目生成、金融支持、市場力量參與(yu) 、存量資源整合利用、落實各方主體(ti) 責任、加大政府支持力度等方麵。

　　與(yu) 新建住宅區不同，老舊小區的改造存在一些難點。一是業(ye) 主利益難協調。在改造過程中涉及諸多業(ye) 主、改造主體(ti) 以及相關(guan) 權利人的利益調整，協調過程複雜。有時難免陷入“一人反對，全員擱置”的困境。二是改造標準不完善。技術規程與(yu) 標準的缺失，導致基層部門審批依據不充分、審批標準不清晰、審批操作難度大等問題。三是運營不確定性大。前期改造投入高，投資回報率低，難以形成完善的資金鏈循環。

　　針對以上問題，目前一些地區已經探索出有益經驗。比如：大片區統籌平衡，把一個(ge) 或多個(ge) 老舊小區與(yu) 相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建築功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，做到項目內(nei) 部統籌搭配，實現自我平衡；或者跨片區組合平衡，將擬改造的老舊小區與(yu) 其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金平衡；或本小區運營增收平衡改造成本，由社會(hui) 資本先期投入資金，挖掘小區可利用空間，引入居民所需的便民服務業(ye) 態，通過後續物業(ye) 服務和使用者付費、空間租金收入，以及可落地的養(yang) 老、托幼、健康等產(chan) 業(ye) 收入，實現一定期限內(nei) 的投資回報平衡。

　　從(cong) 國際上看，發達國家政府多通過出台相應的政策法規，利用法治和財政支持相結合的手段，調動民間改造的積極性，推動城市舊住宅區改造。比如加拿大的《全國住房法》，旨在“促進新住房建造、現有住宅的翻修更新和改善住房及生活條件”等。日本頒布《住宅區改造法》《再開發地區規劃法》《老年人住宅法》等一係列法規，指導舊住宅區的更新和再開發進程，如2011年日本國土交通省提供的適老化改建住宅補貼為(wei) 總預算的1/3。此外，一些國家還通過出台法律明確規定舊住宅區、危險建築物的區分和界定標準，以立法形式保障住宅和公共建築物進行有計劃的定期檢修。我國大規模老舊小區改造正在推進中，國外老舊小區改造和後期運行維護方麵的經驗值得借鑒。

　　老舊小區改造是改革發展工程，更是重大民生工程。改造老舊小區的民生意義(yi) 是全方位的：通過更新提升小區內(nei) 部及與(yu) 小區聯係的水、暖、氣、電、網、路、消防、安防等基礎設施，可以極大提高居民的居住質量；通過打造15分鍾生活圈，增建文化休閑、體(ti) 育健身、社區綜合服務、醫療衛生、智能感知等配套設施，以及養(yang) 老、托育、家政保潔、便民市場、郵政快遞末端綜合服務站等社區專(zhuan) 項服務設施，可以更全麵地滿足居民的物質生活和精神文化需求；通過完善小區長效管理機製，推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體(ti) 係，引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約，共同維護改造成果。一係列改革舉(ju) 措的實施，必將助力老舊小區居民邁向更加美好的生活。