2023年7月15日，國家統計局發布數據顯示，2023年6月份，70個(ge) 大中城市商品住宅銷售價(jia) 格環比上漲城市個(ge) 數減少，各線城市新建商品住宅銷售價(jia) 格環比持平或略降、二手住宅環比下降。圖為(wei) 2023年6月21日，太原，民眾(zhong) 在售樓部查看商品房戶型。中新社記者 韋亮/攝

　　在房貸利率下行的情況下，一些早期選擇固定利率的購房者開始想方設法提前還貸，降低存量房貸利率呼聲越來越高。近期央行也表示支持和鼓勵商業(ye) 銀行與(yu) 借款人自主協商變更合同約定。但目前來看，還沒有銀行明確宣布同意下調存量房貸利率。

　　房貸利率的一升一降牽動著老百姓的神經。在央行支持和鼓勵商業(ye) 銀行與(yu) 借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款後，存量房貸利率是否會(hui) 下調成了購房者最關(guan) 心的話題之一。

　　近日，有媒體(ti) 報道稱常州市部分銀行同意下調存量房貸利率，此事引發市場廣泛關(guan) 注。然而，隨後，該媒體(ti) 將“也有銀行同意下調存量房貸利率”等關(guan) 鍵詞從(cong) 報道中刪除。

　　7月21日，記者就存量房貸利率能否協商一事致電常州幾家商業(ye) 銀行，其中一家商業(ye) 銀行的工作人員回應：“我們(men) 隻有商轉公（住房商業(ye) 貸款轉公積金貸款），但沒有聽說過可以商量房貸利率的。”

　　首都經濟貿易大學京津冀房地產(chan) 研究院院長、北京市房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長兼秘書(shu) 長趙秀池表示，在房貸利率下行的情況之下，降低存量房貸利率是必然的。

　　她說，一些早期選擇固定利率的購房者苦高房貸利率久矣，銀行主動有所作為(wei) ，更能贏得老百姓的信任。

　　利差持續擴大 提前還貸潮仍在持續

　　隨著我國新發個(ge) 人住房按揭貸款利率持續下降，存量房貸與(yu) 新發放房貸的利差不斷擴大。

　　央行發布的數據顯示，上半年，新發放個(ge) 人住房貸款加權平均利率為(wei) 4.18%，比上年同期低107個(ge) 基點。僅(jin) 從(cong) 6月來看，個(ge) 人住房貸款利率為(wei) 4.11%，同比下降0.51個(ge) 百分點。

　　貝殼研究院監測數據顯示，7月，百城首套主流房貸利率平均為(wei) 3.90%，觸及曆史低位，二套主流房貸利率平均為(wei) 4.81%，均較上月下降10個(ge) 基點。

　　然而，相較於(yu) 當下較低的房貸利率，前些年購房者的房貸利率相對處於(yu) 高位，其中一些人的房貸利率甚至超過6%，不少購房者選擇提前還貸來應對較大的利差。

　　前幾年，90後女生張冉（化名）在江蘇昆山購房時房貸利率是6.4%。如今，每月2500多元的還款額中隻有幾百元是本金，利息超過了2000元。為(wei) 了盡快還清貸款，她平時會(hui) 做一些兼職。張冉計劃用兩(liang) 三年時間提前還清貸款，算下來，可以省30多萬(wan) 元。

　　提前還貸潮仍在持續。此前，在國新辦新聞發布會(hui) 上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾解釋，這主要是因為(wei) 理財收益率、房貸利率等價(jia) 格關(guan) 係已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資，提前償(chang) 還存量貸款的現象大幅增加。他指出，這種現象對住房需求並不構成影響，是居民資產(chan) 配置的調整。

　　在理財方麵，居民存款意願持續增加。今年上半年，人民幣存款增加20.1萬(wan) 億(yi) 元，同比多增1.3萬(wan) 億(yi) 元。並且隨著理財打破“剛兌(dui) ”，以及去年年底一些理財產(chan) 品甚至出現“破淨”現象，居民選擇提前還款的意願也在增加。

　　按揭貸款存量資源“爭(zheng) 奪戰”或將打響

　　在發布會(hui) 上，鄒瀾表示，“按照市場化、法治化原則，我們(men) 支持和鼓勵商業(ye) 銀行與(yu) 借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

　　這被不少業(ye) 內(nei) 人士看作是存量房貸利率下行的信號。目前來看，還沒有銀行明確宣布同意下調存量房貸利率。

　　降低存量房貸利率難在哪兒(er) ？趙秀池指出，降低存量房貸利率，銀行的收益會(hui) 降低。銀行是一個(ge) 特殊的企業(ye) ，一定程度上靠存貸款的利差維持生存，降低存量房貸利率，等於(yu) 減少了利差收入。

　　但是，購房者提前還貸以降低貸款成本，銀行是攔不住的。趙秀池說，允許在存量房貸利率高處“站崗”的借款人與(yu) 銀行協商降低利率是必然的。她建議，銀行統一將之前存量房貸固定利率轉化為(wei) 基於(yu) LPR（貸款市場報價(jia) 利率）的浮動利率。

　　而此前在發布會(hui) 上，鄒瀾介紹，上半年，從(cong) 銀行房地產(chan) 信貸結構看，房地產(chan) 貸款餘(yu) 額一共是50多萬(wan) 億(yi) 元，其中個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額接近40萬(wan) 億(yi) 元。“個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額總體(ti) 略微減少。”

　　“按揭市場正從(cong) ‘賣方市場’進入‘買(mai) 方市場’。”在廣東(dong) 省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，一季度存量房貸餘(yu) 額開始減少，這或將成為(wei) 一個(ge) 大趨勢，意味著按揭貸款的“蛋糕”在變小。對於(yu) 銀行來講，房貸作為(wei) 優(you) 質資產(chan) ，是各個(ge) 銀行爭(zheng) 奪的重點。

　　李宇嘉認為(wei) ，未來，住房信貸市場進入存量時代後，除了自上而下的“降利率”，也將出現自下而上的存量房貸“降利率”，住房信貸存量資源的“爭(zheng) 奪戰”預計很快就會(hui) 打響。隨之而來的是，銀行的經營行為(wei) 也將發生很大變化。例如，銀行“跳”出來降低LPR的加點水平，以爭(zheng) 奪客戶，具有一定的必然性，既包括以低利率爭(zheng) 取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他銀行的客戶來辦理“轉按揭”以置換舊的貸款等。

　　此外，易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進還指出，存量房貸利率下調有兩(liang) 個(ge) 路徑：協商或“償(chang) 還舊貸款辦理新貸款”，然而，如何操作以及相關(guan) 細節並未明確，是全部下調還是擇優(you) 下調存量房貸利率，至少需要明確規則。他指出，針對還貸壓力大或信用分高的客戶，建議落實差異化政策。

　　房價(jia) 不具備大幅下跌的基礎

　　除了房貸利率，老百姓最關(guan) 心的問題還有房價(jia) 以及房地產(chan) 的走勢。

　　上周，房地產(chan) 市場交出了“半年報”。在國新辦新聞發布會(hui) 上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉表示，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動房地產(chan) 市場有所改善，二季度房地產(chan) 市場逐步回歸常態化運行，上半年，房地產(chan) 市場總體(ti) 呈現企穩態勢。

　　從(cong) 房地產(chan) 主要指標來看，上半年，全國商品房銷售麵積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%，均明顯好於(yu) 去年全年。房地產(chan) 開發投資同比下降7.9%。

　　值得關(guan) 注的是，上半年保交樓成果顯著，上半年，房屋竣工麵積33904萬(wan) 平方米，增長19.0%。

　　“上半年樓市‘先揚後抑’，後續仍然需要耐心、信心、政策支持。”趙秀池表示，上半年住宅的銷售量雖然下降，但是住宅的銷售額在增長。而開發投資、房屋及新開工麵積下降，也在一定程度上說明了開發商對市場預期較悲觀，投資意願較低。

　　從(cong) 房價(jia) 來看，6月，新房銷售價(jia) 格環比“止漲”。國家統計局發布的數據顯示，6月，70個(ge) 大中城市新建商品住宅銷售價(jia) 格環比上漲城市有31個(ge) ，比上月減少15個(ge) 。

　　同時，二手住宅價(jia) 格跌幅擴大。70個(ge) 大中城市中有63城二手房價(jia) 環比下降，僅(jin) 有7個(ge) 城市上漲，打破近期下調城市數量的紀錄。一線城市上海二手住宅價(jia) 格“領跌”。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂(le) 向中青報·中青網記者表示，當前，房地產(chan) 市場的節奏從(cong) 一季度的恢複性反彈回到常態。並且買(mai) 方市場的特征越來越強，房源供應充足，房源去化周期拉長，業(ye) 主售價(jia) 預期下調，因此，房價(jia) 短期處於(yu) 回落階段。

　　“不同區域、不同類型住房房價(jia) 回調的步子也不一致”，許小樂(le) 表示，從(cong) 城市看，經濟、人口等基本麵較好的城市，市場需求充足，這類城市房價(jia) 調整幅度較小；從(cong) 產(chan) 品看，一些“老破小”因為(wei) 不能很好滿足居民改善性住房需求，去化困難，價(jia) 格下調幅度較為(wei) 明顯。

　　李宇嘉則認為(wei) ，這是由於(yu) 一季度積壓的需求釋放完畢後，需求出現斷層、接續不上。新房環比“由漲轉跌”，二手房價(jia) 環比跌幅擴大，是二季度市場交易情緒較弱、成交量下滑的必然結果。同時，疊加近期債(zhai) 務到期、保交樓力度加大對資金需求增加，開發商重回降價(jia) 促銷通道。

　　關(guan) 於(yu) 二手房房價(jia) ，李宇嘉認為(wei) ，隨著市場預期下滑，部分投資者、預期悲觀的業(ye) 主開始降價(jia) 出售，近期，一線城市二手房掛牌量迅速攀升。而一線城市新市民、年輕人較多，疫後就業(ye) 複蘇不及預期，他們(men) 對房價(jia) 支付能力有所下降。並且隨著一線城市近期保租房、長租房、人才房供應多，租購並舉(ju) 取得進展，房價(jia) 預期轉弱、支付能力下降後，購房人群開始轉向租房。

　　“目前，房地產(chan) 還麵臨(lin) 一些困難和挑戰，主要是消費者預期不足，陷入觀望，經過一段時間的常態化運行之後，市場預期將逐步趨於(yu) 平穩。”許小樂(le) 說。

　　針對當前房地產(chan) 市場形勢，近期，央行、金融監管總局聯合發布通知，將“金融16條”中兩(liang) 項有適用期限的政策統一延長至2024年12月底，引導金融機構繼續對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時結合保交樓工作需要，將2000億(yi) 元保交樓貸款支持計劃期限延長至明年5月底。

　　同時，許小樂(le) 也談到，我國住房金融“安全墊”較高，居民房貸債(zhai) 務壓力總體(ti) 穩定，房價(jia) 不具備大幅下跌的基礎。而且我國城鎮化正處於(yu) 從(cong) 人口紅利向人才紅利過渡的關(guan) 鍵階段，居民改善住房的需求強烈，這類住房需求是房價(jia) 恢複平穩健康的堅實基礎。

　　中青報·中青網見習(xi) 記者 趙麗(li) 梅 來源：中國青年報