“存量房貸調整已是大概率事件。”招商銀行行長助理彭家文近日在該行半年報業(ye) 績發布會(hui) 上表示。日前，包括農(nong) 業(ye) 銀行、招商銀行、中信銀行在內(nei) 的多家上市銀行回應了存量房貸利率調整問題。部分銀行表示，已製定好房貸利率下調預案，但最終方案尚未明確。

　　研究人士認為(wei) ，由於(yu) 長期以來按揭貸款定價(jia) “因城施策”及商業(ye) 銀行投放的時間、地區帶來的成本差異，房貸利率下調很難有“整齊劃一”的行動。有分析師表示，相較於(yu) 北上深等城市，非一線城市的存量房貸利率下調空間可能更大。

　　多家銀行已製定下調預案

　　近期，人民銀行明確指導商業(ye) 銀行有序調整存量個(ge) 人住房貸款利率。8月29日，農(nong) 業(ye) 銀行副行長林立在業(ye) 績發布會(hui) 上表示，“在有關(guan) 政策方案明確後，我們(men) 將抓緊製定具體(ti) 的操作細則，會(hui) 盡快完善好合同文本的準備，做好係統銜接，加緊係統改造調整等方麵的工作，積極做好組織實施。”

　　彭家文稱，招行已經製定了相應的預案，但還沒最終方案。中信銀行副行長謝誌斌日前在該行業(ye) 績會(hui) 上也表示，對可能發生的業(ye) 務調整，已經做好了預案。

　　與(yu) 此同時，還有多家銀行高管表示正密切關(guan) 注中。建設銀行首席財務官生柳榮表示，當前監管部門的具體(ti) 細則暫未出台，各家銀行也在溝通，出台後會(hui) 對淨息差造成一定下行壓力。華夏銀行行長關(guan) 文傑回應稱，正密切關(guan) 注市場動向，有序推進後續相關(guan) 工作的開展。此外，多家銀行還表示，客戶近期提前還貸的現象有所緩解。

　　銀行調整存量房貸利率在此前已有先兆。8月21日，5年期以上貸款市場報價(jia) 利率（LPR）為(wei) 4.2%，較上月維持不變。

　　“存量按揭利率調整已箭在弦上。”民生銀行首席經濟學家溫彬分析稱，在當前新發放貸款利率已降至曆史低位，各地因城施策空間較大，且銀行息差持續承壓環境下，為(wei) 保持銀行合理利潤水平，5年期以上LPR報價(jia) 維持不變可為(wei) 存量房貸利率加快落地預留空間。

　　銀行因城施策是難點

　　盡管多家銀行已明確表態正在研究具體(ti) 實施方案，但存量房貸利率的實際落地仍麵臨(lin) 較多影響因素。

　　廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向證券時報記者表示，“因為(wei) 銀行存量按揭貸款的投放發生在不同的時間。而不同時間、地區和銀行，投放的按揭利率並不一樣，銀行當時的資金緊張程度、存款端的資金來源等差異很大。”他表示，商業(ye) 銀行調整存量按揭貸款利率過程可能會(hui) 比較緩慢，調整的幅度一開始也可能不會(hui) 太大。

　　彭家文在業(ye) 績會(hui) 上表示，目前沒有最終方案主要是考慮到許多因素需要兼顧好。如怎樣兼顧好“因城施策”和公平性以及係統支持的問題，這些因素在各城市、各分行和客戶的情況並不相同。對於(yu) 下調存量房貸利率帶來的影響，招行在內(nei) 部按照“樂(le) 觀”、“中性”和“不利”的三種情景做了測算，結果顯示總體(ti) 可控。

　　謝誌斌也表示，從(cong) 政策理解來看，各地區按揭貸款利率差異比較大，存量利率調整較難實行“一刀切”的管理政策。從(cong) 調整力度看，也需要兼顧銀行實際承受能力。

　　謝誌斌透露，目前中信銀行按揭貸款規模約9500億(yi) 元，存量利率高於(yu) 新發生利率的部分占6000億(yi) 元，假設這部分按揭每降低10BP（0.1個(ge) 百分點），將會(hui) 影響該行貸款收益約6億(yi) 元，影響淨息差0.8BP。按照一些主流券商研究機構估算，按揭利率每調降10BP，對全行業(ye) 淨息差影響大概是0.9BP～1BP。較行業(ye) 整體(ti) 影響來看，該行有部分優(you) 勢，保持謹慎樂(le) 觀。

　　李宇嘉認為(wei) ，銀行下調存量房貸利率的意願較低，因為(wei) 目前商業(ye) 銀行淨息差已經降到1.74%的曆史最低點，如果要進一步下降存量房貸利率，對銀行息差影響較大。因為(wei) 央行已提出，要遵循市場化、法治化的原則，而作為(wei) 商業(ye) 機構的銀行，也要按照與(yu) 借款人之間的合同來進行，並遵循《合同法》。

　　“由於(yu) 調整自主權在於(yu) 商業(ye) 銀行，銀行‘響應表態’的動作可能大於(yu) 實際的調整。”李宇嘉還表示，存量房貸利率調整能夠降低購房者的月供負擔，緩解銀行提前還貸的現象。但是，這一舉(ju) 措不可能使提前還貸的趨勢發生扭轉。

　　非一線城市或更受益

　　央行數據顯示，截至今年6月末，我國個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額38.6萬(wan) 億(yi) 元。據中金公司分析師測算，當前銀行存量按揭利率約為(wei) 4.7%左右，假設存量按揭利率下調70BP降至新發放利率4.0%左右的水平，按照100萬(wan) 元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元；全行業(ye) 每年可減少房貸利息約3000億(yi) 元。

　　不過，華創證券研報認為(wei) ，預計最終符合調整利率加點的按揭占比有限，若靜態測算，按揭占比低的中小銀行受到的影響更為(wei) 有限。中信建投證券和中泰證券分析認為(wei) ，從(cong) 客戶的角度而言，不具有提前還款能力的客戶議價(jia) 能力有限，在與(yu) 銀行的協商中能獲得的讓利較小。

　　資料顯示，2008年調降存量房貸利率時，由於(yu) 當年“轉按揭”盛行，銀行為(wei) 爭(zheng) 奪按揭貸款業(ye) 務，普遍選擇存量按揭貸款給予利率七折優(you) 惠。而如今，相對於(yu) 彼時調降存量房貸利率時的貸款規模和政策環境，住房按揭貸款的定價(jia) 已發生較大改變。

　　招商證券銀行業(ye) 首席分析師廖誌明此前撰文稱，當前按揭貸款定價(jia) 機製已采用“三層定價(jia) 機製”：一是全國層麵，監管部門確定全國層麵的貸款利率政策下限；二是地方層麵，各城市政府在全國層麵的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率下限；三是商業(ye) 銀行層麵，商業(ye) 銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與(yu) 借款人協商確定具體(ti) 利率水平。這些情況與(yu) 上一輪調降時已有較大不同。

　　從(cong) 存量房貸利率調整的可能路徑來看，廖誌明認為(wei) ，可能的方案為(wei) ：存量按揭貸款加點高於(yu) 目前區域最新加點幅度的，按揭貸款加點有可能下調至最新的，低於(yu) 最新加點幅度的保持不變。由於(yu) 按揭貸款利率需要遵循區域下限，存量按揭利率降至當地當前新發放利率之下也是不合理的。為(wei) 了推進存量按揭利率調整工作，銀行可以在手機銀行、網上銀行等設置調整申請鏈接，讓客戶自主申請，也可以網點線下申請，操作難度很低。

　　另一方麵，廖誌明預計，由於(yu) 近幾年北上深房貸利率加點政策保持穩定，加點幅度保持不變，若遵循區域政策，大部分北上深按揭客戶或沒法受益於(yu) 存量按揭貸款利率下調，北上深以外區域或顯著受益。而廣州近幾年已大幅下調過加點。數據顯示，目前96個(ge) 城市中，執行利率普遍在3.7%～4.0%左右。

　　李宇嘉也表示，北上深下調空間可能不大，一線城市以外的地區受益於(yu) 利率下調的空間可能相對大一些。