三部門聯合發布的《通知》提出，“認房不認貸”政策作為(wei) 政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。專(zhuan) 家認為(wei) ，“住房政策不再是一竿子插到底執行。”此次政策調整不僅(jin) 有利於(yu) 商品房需求端穩定、居民端杠杆率穩定，更有利於(yu) 資產(chan) 價(jia) 格和金融秩序穩定。

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　　近日，住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關(guan) 於(yu) 優(you) 化個(ge) 人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），推動落實購買(mai) 首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

　　住建部相關(guan) 負責人表示，此項政策將使更多購房者能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(you) 惠，有助於(yu) 降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　“市場期盼已久。”在易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進看來，隨著《通知》的發布，“認房不用認貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來住房領域的一項重磅政策，對於(yu) 後續尤其是“金九銀十”階段的購房市場，有提振信心的作用。

　　廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為(wei) ，此次政策力度超出了預期，不僅(jin) 有利於(yu) 商品房需求端穩定、居民端杠杆率穩定，更有利於(yu) 資產(chan) 價(jia) 格和金融秩序穩定。

　　部分城市購房者首付有望減半

　　“認房不用認貸”是指購房時，隻看購房者名下是否有房，不考慮其曆史貸款記錄。這一政策的實行，主要是針對當下不少城市仍在執行的“認房又認貸”政策，這導致有過貸款記錄的無房者無法享受首套房優(you) 惠政策。

　　《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買(mai) 商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mai) 過住房，銀行業(ye) 金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　“此次政策力度超出了預期。”李宇嘉解釋，對於(yu) 購房者來說，即便在外地有在償(chang) 的按揭貸款，在本地購房也算首套房，可享受首套房購房政策。

　　“新市民、年輕人是購房主力。”李宇嘉指出，在上一輪房地產(chan) 市場上升期，其中一些人在就業(ye) 地城市買(mai) 不起房，當時房價(jia) 上漲預期走高，於(yu) 是不少人轉戰周邊城市或老家所在城市購置房產(chan) ，也申請了貸款。此後，雖然一些人購買(mai) 力提升，但在“認房又認貸”的情況下，他們(men) 想在就業(ye) 地置業(ye) 麵臨(lin) 著高首付的門檻。

　　嚴(yan) 躍進也觀察到，很多大城市的購房者在其他城市或老家有過購房貸款記錄，這些人在大城市購置首套房時的購房成本就比較高。

　　李宇嘉表示，還有一些人之前購買(mai) 了“老、破、小”等類型的住房，當下他們(men) 的改善性住房需求不斷顯現，也麵臨(lin) 著高額首付的困境。

　　“認房不用認貸”政策客觀上能夠快速降低購房成本。當前，一些大城市的二套房首付比例高達70%，首套房首付比例則為(wei) 30%-35%，如果實行“認房不用認貸”政策，符合條件的購房者的首付比例可以大大降低，有利於(yu) 其盡早實現從(cong) “住有所居”到“住有優(you) 居”的轉變。比如，新政實行後，有貸款記錄但無房產(chan) 的購房者要購買(mai) 一套價(jia) 值500萬(wan) 元的房子，依據“認房不用認貸”政策，其首付比例按首套房計算，就從(cong) 70%降至35%，首付款就從(cong) 350萬(wan) 元降到了175萬(wan) 元。

　　“對購房者來說，這一政策的好處顯而易見。”首都經濟貿易大學京津冀房地產(chan) 研究院院長、北京市房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長兼秘書(shu) 長趙秀池表示，“認房不用認貸”會(hui) 使很多家庭獲得首套住房的首付款和房貸利率的優(you) 惠，有效增加老百姓購房能力，增加住房需求，從(cong) 而促進房地產(chan) 市場回暖。

　　嚴(yan) 躍進認為(wei) ，此次政策效應是全麵的，具有非常好的導向，尤其是一些購房者購房的約束減少了、包袱減輕了，購房積極性自然會(hui) 提高。

　　打響“認房不用認貸”第一槍

　　不久前，鄭州市已經打響了新一輪落實“認房不用認貸”政策的“第一槍”。8月3日晚，鄭州市住房保障和房地產(chan) 管理局、鄭州市財政局、國家稅務總局鄭州市稅務局等八部門聯合發布《關(guan) 於(yu) 進一步促進我市房地產(chan) 市場平穩健康發展的通知》，其中提出，落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。鄭州成為(wei) 二線城市中率先表態落實這一政策的城市。

　　隨後，鄭州住房公積金管理中心推出了新政：自8月7日起降低公積金貸款的首付比例，在鄭州市區域內(nei) 使用公積金貸款（含組合貸款）購買(mai) 家庭首套或改善性住房時，若購買(mai) 新建商品房，最低首付款比例為(wei) 20%；即使是購買(mai) 存量商品房（二手房），最低首付款比例也僅(jin) 有30%。

　　新政之下，鄭州房地產(chan) 市場成交量出現短期上漲行情。諸葛數據研究中心監測數據顯示，7月31日至8月6日，鄭州二手房成交1831套，環比上漲61.32%，之後兩(liang) 周，鄭州市二手房成交量環比仍在上漲。

　　早在7月末，住建部就在召開企業(ye) 座談會(hui) 時強調，要繼續鞏固房地產(chan) 市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買(mai) 首套住房首付比例和貸款利率、改善型住房換購稅費減免、個(ge) 人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。這為(wei) 房地產(chan) 市場平穩健康發展釋放出積極信號，次日，A股開盤後，房地產(chan) 板塊上漲。

　　“當前，資金是房地產(chan) 市場發展的最大瓶頸。”趙秀池認為(wei) ，這場座談會(hui) 提出的房地產(chan) 調控政策的導向非常清楚，即通過金融手段和財稅政策支持居民購買(mai) 住房，促進房地產(chan) 市場企穩回升。

　　中國人民大學國家發展與(yu) 戰略研究院城市與(yu) 房地產(chan) 研究中心主任、商學院教授況偉(wei) 大向中青報·中青網記者表示，會(hui) 議釋放出進一步落實“房住不炒”政策，以及進一步解決(jue) 剛性和改善性需求問題的信號。

　　隨後，北京、深圳、廣州、上海4個(ge) 一線城市相繼表態。例如，7月30日，緊隨北京、深圳之後，廣州市住房城鄉(xiang) 建設局表示，將結合廣州實際盡快推出有關(guan) 政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　一線城市的表態釋放出了積極信號。嚴(yan) 躍進認為(wei) ，這說明政策放鬆的預期越來越清晰、寬鬆信號越來越明朗，相關(guan) 政策的出台也將加速。

　　值得關(guan) 注的是，住建部提出的這些政策裝入了各個(ge) 城市“一城一策”的工具箱裏，這些政策能達到怎樣的效果，具體(ti) 還要看各個(ge) 城市政策落地的情況。此次，三部門聯合發布的《通知》也提出，“認房不認貸”政策作為(wei) 政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。李宇嘉說，“住房政策不再是一竿子插到底執行。”

　　北上廣深的“動作”更受關(guan) 注

　　北上廣深等一線城市會(hui) 執行“認房不認貸”政策嗎？這一點一直備受廣大購房者關(guan) 注。

　　一線城市購房壓力大，購房者對於(yu) “認房不認貸”政策的需求更為(wei) 迫切，呼聲也更高。然而，這些大城市多在執行“認房又認貸”政策，二套房首付比例高達70%，一些年輕人在改善住房需求時“望而卻步”。

　　事實上，當前大城市的住房市場也麵臨(lin) 穩房價(jia) 、穩預期的壓力。8月27日，緯房研究院、中國城市經濟學會(hui) 房地產(chan) 專(zhuan) 業(ye) 委員會(hui) 聯合發布的8月上半月的住房數據顯示，一二線城市區縣房價(jia) 以降為(wei) 主。

　　“可以比較明確地認為(wei) ，‘認房不用認貸’對一線城市的影響是最大的。”嚴(yan) 躍進向記者表示，在一定程度上來說，“認房不用認貸”政策要釋放出更多潛力，就要從(cong) 住房需求更旺盛的大城市入手，但這一政策如何在大城市落地很關(guan) 鍵，“房住不炒”仍是主旋律，所以，需要更多細化的政策去支撐“認房不認貸”政策的實行。例如，可以考慮在北上廣深等大城市分區實行這一政策，在更好地解決(jue) 年輕人住房問題的同時，也防止樓市“鬆綁”後出現“炒房”現象。嚴(yan) 躍進預判，今年8月底至9月初，一線城市可能陸續出台新的房貸政策。

　　李宇嘉認為(wei) ，北上廣深是否執行“認房不用認貸”政策，由城市自行決(jue) 定，值得注意的是，地方要執行這一政策，需要與(yu) 當地人民銀行磋商。當地人民銀行執行該政策時，也會(hui) 考慮到“因城施策”“一城一策”的情況，在評估當地房地產(chan) 市場運行和風險的情況下，來判斷是否執行這項政策。

　　“銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優(you) 質資產(chan) 。”李宇嘉表示，去年四季度以來，房貸餘(yu) 額連續下行，對於(yu) 銀行資產(chan) 質量造成一定衝(chong) 擊。他預計，各地銀行大概率願意推進此類政策，進而穩定房貸和資產(chan) 價(jia) 格。

　　此外，趙秀池還說，房地產(chan) 市場信心恢複以及房價(jia) 止跌是一個(ge) 複雜的過程，並非一蹴而就，需要采取更多的係列政策，給予房地產(chan) 市場更長的時間，來提升市場預期和信心。

　　截至發稿前，北上廣深等一線城市還未有城市出台“認房不用認貸”相關(guan) 政策。8月27日，一位北京的房產(chan) 經紀人告訴中青報·中青網記者，“好多人都在等這個(ge) 政策。”

　　中青報·中青網見習(xi) 記者 趙麗(li) 梅 來源：中國青年報