日前，廣州正式公告了2022年首批掛牌出讓的18宗國有土地使用權，此次掛牌計劃於(yu) 5月5日分批次集中網上限時競價(jia) 。對於(yu) 許多人來說，土地競拍隻是屬於(yu) 房企的賽場，但與(yu) 此同時，土地市場還是樓市的溫度計，對於(yu) 消費者提前預判市場行情有著重要的作用。那麽(me) ，在今年的首次掛牌出讓的18宗地塊中，藏著未來廣州樓市的哪些秘密呢？業(ye) 內(nei) 人士指出，僅(jin) 出讓18宗地意味著當前樓市仍處低位；而競拍政策的調整，則傳(chuan) 達了穩市場、穩預期的目標。與(yu) 此同時，還要特別注意區分土地入市在熱門板塊和競爭(zheng) 激烈的板塊所起到的不同作用。

　　文、圖、表/廣州日報全媒體(ti) 記者 龍樂(le) 樂(le) (署名除外)

　　廣州2022年首批掛牌出讓18宗地概況

　　白雲(yun) 區6宗

　　空港大道中東(dong) 側(ce) AB2904003地塊

　　廣海路地塊一石井水泥廠西地塊

　　東(dong) 平地鐵站綜合開發AB2201086地塊

　　廣龍路AB0805102地塊

　　廣龍路AB0805104地塊

　　馬瀝智慧健康產(chan) 業(ye) 園AB0903166地塊 AB0903176地塊

　　荔灣區2宗

　　金橋二期地塊

　　陸居路AF020208地塊、AF02045地塊

　　花都區1宗

　　鳳凰路西二地塊

　　番禺區1宗

　　沙頭街禺山大道南側(ce) STJ15-02地塊

　　增城區2宗

　　新塘鎮廣園快速路南側(ce) 地塊

　　廣州地鐵21號線朱村街山田站北地塊

　　黃埔區1宗

　　長賢路以南、蘿嶺路以東(dong) CPPQ-A4-5地塊

　　海珠區2宗

　　石榴崗南側(ce) 台湧AH032318地塊

　　赤沙車輛段AH031422 AH031419地塊

　　南沙區3宗

　　珠江街一湧西側(ce) 地塊

　　亭角地區(原梅山工業(ye) 區)2022NJY-3地塊

　　亭角地區(原梅山工業(ye) 區)2022NJY-2地塊

　　【新聞背景】 2022年廣州首批掛牌出讓地塊概況

　　3月31日，廣州正式公告2022年首批掛牌出讓的18宗地國有土地使用權。據了解，這些地塊涉及8個(ge) 區域，海珠、荔灣、白雲(yun) 、黃埔、花都、番禺、南沙、增城8個(ge) 區均有供地。其中，最多是白雲(yun) 區，共6宗，最少的是黃埔、花都、番禺，均隻有1宗；而建築麵積最大的是海珠區赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊，建築麵積達到419462平方米，掛牌起始價(jia) 為(wei) 94.5億(yi) 元，也是掛牌價(jia) 格最高的單一地塊。

　　解讀： 三大變化傳(chuan) 遞積極信號

　　“從(cong) 今年首批供地的情況，我們(men) 可以看到政府在從(cong) 供地角度積極傳(chuan) 遞信息，穩市場穩預期。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，首批供地控製了數量，提升了地塊質量，並且對出讓規則也作出了一定調整。

　　據了解，相比起去年的首批掛牌出讓48宗地，今年的18宗在數量上明顯減少。從(cong) 結構上來說，中心六區的供給超過60%，而外圍區域的出讓則相當節製。尤其值得一提的是，此前的供地主力增城在本輪隻有兩(liang) 宗土地掛牌出讓。出讓地塊的質量也令人眼前一亮，海珠區、荔灣區的地塊均位於(yu) 熱門板塊，但出讓價(jia) 格卻令人感覺誠意十足。以備受關(guan) 注的赤沙車輛段二期地塊為(wei) 例，起拍樓麵價(jia) 僅(jin) 2.25萬(wan) 元/平方米。

　　此外，拍地規則也有所調整。一方麵保留了“限地價(jia) 、競自持、搖號”的基本規則以及開發商必須使用自有資金等方麵的要求；另一方麵則取消了曾經出現在去年土拍當中的全周期限價(jia) 、限製銷售對象為(wei) 首置人群比例不低於(yu) 50%等規定。

　　廣州市房協專(zhuan) 家鄧浩誌表示，多項競拍條件的調整是為(wei) 了吸引更多開發商參與(yu) ，提升土地出讓的成功率。

　　預測： 這三大板塊將有新變化

　　本輪出讓的土地，將在多久之後轉化成項目入市，切實影響到市場呢？肖文曉告訴記者，在過往高周轉的模式下，定位剛需的地塊一般在出讓後6~8個(ge) 月即可入市。一般來說，地價(jia) 越高的地塊往往需要更長的開發周期，對於(yu) 精品項目而言10~12個(ge) 月甚至更長時間亦有可能。以赤沙車輛段一期地塊為(wei) 例，該地塊在2021年2月被廣州地鐵以83億(yi) 元獲得，目前品悅華府(赤沙車輛段一期項目)已經開放展廳進入蓄客階段。肖文曉指出，在目前的市場環境下，開發商可能會(hui) 策略性地放慢開發速度，預計平均開發周期在一年左右。

　　那麽(me) ，本輪廣州首批出讓的地塊，又將透露未來廣州市場的什麽(me) 秘密呢？

　　琶洲板塊的供給不足將有所改善

　　在近兩(liang) 年的土地出讓中，海珠區一直是核心城區的“大戶”，這從(cong) 一手市場的供給情況也可見一斑。但從(cong) 供需關(guan) 係來看，海珠區一手供給仍然相對稀缺。根據廣州中原研究發展部的統計，2021年海珠區的二手網簽數量為(wei) 16345套，但一手房網簽量僅(jin) 為(wei) 2659套，這也就意味著全區的住房交易中，二手成交占比達到86%。這其中，琶洲片區內(nei) 由於(yu) 二手住宅選擇有限，區域供給更顯得緊張。

　　海珠區在本輪土地出讓中掛出兩(liang) 宗地，其中赤沙車輛段二期位於(yu) 廣州人工智能與(yu) 數字經濟試驗區琶洲的核心片區內(nei) ，是本輪土拍的“巨無霸地塊”；而石榴崗路南側(ce) 地塊則相距不遠，據市規劃局公示，該地塊的居住建築麵積超過5萬(wan) 平方米，且最高樓麵地價(jia) 較去年成交的天斯地塊低近1萬(wan) 元。這也就意味著，琶洲區域的供給將有所增加，門檻很可能也會(hui) 有所降低。

　　白鵝潭接棒成荔灣新亮點

　　“從(cong) 這一輪荔灣區的供地中，我們(men) 可以看出一個(ge) 顯著的趨勢，白鵝潭將接棒廣鋼、廣船，成為(wei) 區域新熱點。”肖文曉預測。據了解，白鵝潭商務區作為(wei) 荔灣區升級打造的三大平台之一、廣州市重點培育的五大世界級地標商圈之一，規劃高度已經具備；配套方麵，地鐵11號線、三館合一、鵝潭一號等項目正在推進；商業(ye) 方麵，廣州第二個(ge) 太古商業(ye) 項目正式落戶，填補區域高端商業(ye) 空白。當前板塊內(nei) 一手住宅，萬(wan) 科金域曦府、新世界凱粵灣等也正在聚集人氣。

　　本次荔灣區出讓的兩(liang) 宗地均位於(yu) 白鵝潭商務區，且均是江景地塊。金橋二期地塊緊挨著珠江鵝潭灣，一線江景，預計將來將被打造成為(wei) 臨(lin) 江的精品項目，屆時區域的市場人氣也將進一步被帶旺。

　　白雲(yun) 區樓市成交重新活躍

　　在本次土地出讓中，白雲(yun) 區以6宗地塊成為(wei) 掛牌地塊最多的區域。而實際上，在去年的三輪集中供地中，白雲(yun) 區幾乎每一輪都是中心六區中出讓地塊最多的，隻是這一現象隱藏在了外圍區域的大量供給之中，不像此次這麽(me) 吸引注意力。在肖文曉看來，這背後是白雲(yun) 區一手住宅市場的持續升溫。

　　克而瑞數據顯示，2017年白雲(yun) 區一手樓市成交僅(jin) 950套，而這一數據在5年後達到了8900套。隨之而來的，是整個(ge) 區域市場的活力恢複。肖文曉表示，對於(yu) 一個(ge) 正在快速發展的新興(xing) 板塊來說，很難以某一次供給看未來變化，但從(cong) 白雲(yun) 區近幾年的供地情況不難發現，圍繞著白雲(yun) 新城、設計之都和白雲(yun) 湖數字科技城將是未來一段時間的市場熱點。

　　【專(zhuan) 家提醒】

　　供應加大將提升核心板塊市場活力

　　中原地產(chan) 項目部總經理黃韜在接受記者采訪時表示，對於(yu) 亟需置業(ye) 的剛需人群而言，根據土拍市場作入市決(jue) 策不具備可操作性。“如果是已經有明確的意向板塊，或者是區域內(nei) 的置換，則可以關(guan) 注土拍市場透露出來的信息。”

　　肖文曉還特別提醒道，同樣是加大土地供給，對於(yu) 核心的、熱點的板塊和對於(yu) 新興(xing) 的、競爭(zheng) 激烈的板塊，意義(yi) 是完全不同的。“對於(yu) 本身就比較競爭(zheng) 激烈，又還不斷有土地入市的板塊，應該謹慎一點；而像海珠、荔灣等區域，供應本身緊張的情況下有土地入市，對於(yu) 調動板塊的熱情，提升一手和二手的活躍度有重要作用。”