今年上半年，房地產(chan) 市場銷售端、融資端未見明顯改善，房企資金壓力猶存，在此背景之下，房企在土地投資上愈加謹慎嚴(yan) 苛，導致土地市場交易量及溢價(jia) 率低位徘徊。據中原地產(chan) 研究院統計，今年上半年全國供地100個(ge) 熱點城市成交金額隻有1.63萬(wan) 億(yi) 元，而在2021年同期則高達3.14萬(wan) 億(yi) 元，同比減少48.08%。

　　值得關(guan) 注的是，全國樓市逐漸見底的跡象出現了。業(ye) 內(nei) 人士預計，隨著新一輪集中土拍開啟，整體(ti) 土地市場有望走出低穀。

　　賣地超千億(yi) 元城市由6個(ge) 縮至3個(ge)

　　今年上半年，100個(ge) 熱點城市賣地金額同比下調幅度明顯，而且大部分城市土地成交均明顯下調。據中原地產(chan) 研究院統計，今年上半年，全國賣地最多的100個(ge) 熱點城市賣地金額也隻有1.63萬(wan) 億(yi) 元。而在2021年同期，100個(ge) 城市賣地金額高達3.14萬(wan) 億(yi) 元。由此可見，今年上半年100個(ge) 熱點城市賣地金額同比減少48.08%。

　　值得關(guan) 注的是，6月最後三天，4個(ge) 城市集中土拍。6月30日，杭州第二批集中供地開拍，45宗地塊全部成交，總成交價(jia) 約557.2億(yi) 元。至此，今年上半年杭州土地出讓金收入接近1552億(yi) 元，再次領跑全國。6月29日，武漢第二批集中供地收金113億(yi) 元，寧波第二批集中供地收金161億(yi) 元。6月28日，合肥第二批集中供地攬金超247億(yi) 元。

　　對此，中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 表示，從(cong) 各級城市賣地數據看，2021年上半年有6個(ge) 城市賣地超過千億(yi) 元，包括杭州、上海、北京、廣州、南京、重慶，而在2022年上半年超過千億(yi) 元的城市隻有杭州、上海與(yu) 北京。

　　此外，22城今年首批集中供地共計成交4969億(yi) 元，同比下降52.7%；涉宅用地成交麵積則不及去年首批集中供地的40%。對此，張大偉(wei) 預計，2022年土地市場將比2021年有一定下調。

　　而從(cong) 全國樓麵價(jia) 來看，諸葛找房數據研究院數據顯示，2022年上半年全國土地成交樓麵價(jia) 為(wei) 5512.96元/平方米，創十年內(nei) 次新高，較去年同期小幅下跌1.37%，較去年下半年上漲23.55%。其中，一線城市土地平均溢價(jia) 率為(wei) 3.73%；二線城市土地平均溢價(jia) 率為(wei) 4.83%；三四線城市土地平均溢價(jia) 率為(wei) 4.26%。整體(ti) 來看，今年上半年土地市場仍處於(yu) 曆史低溢價(jia) 成交局麵，不及去年上半年的水平。

　　值得一提的是，今年上半年，為(wei) 了提振企業(ye) 購地意願，多數城市均提供了優(you) 質地塊，比如北京第二批集中供地推出了朝陽區太陽宮地塊及豐(feng) 台區亞(ya) 林西地塊等。此外，蘇州第二批集中供地共成交20宗地塊，其中有3宗地塊溢價(jia) 成交，土地溢價(jia) 率都達到15%。在億(yi) 翰智庫分析人士看來，即使這些地塊達到了最高溢價(jia) 率15%，但其未來售價(jia) 與(yu) 周邊二手房價(jia) 仍將出現倒掛現象，去化及利潤空間都沒有太大壓力。

　　對於(yu) 今年上半年土地市場的情況，億(yi) 翰智庫分析人士認為(wei) ，商品房市場恢複情況以及地塊質量高低是房企願意溢價(jia) 競爭(zheng) 土地的決(jue) 定性因素。分城市來看，合肥、西安的商品房市場恢複情況較好。其中，自5月以來，合肥接連優(you) 化購房政策，新房成交量環比小幅提升，市場處於(yu) 供不應求的狀態，因此合肥地塊成為(wei) 房企競拍熱點。而西安連續3個(ge) 月新建商品住宅銷售價(jia) 格環比上升，在利好政策出台後，二手房掛牌量也在持續攀升，因此房企補倉(cang) 意願較強。

　　中海、華潤置地新增貨值超千億(yi) 元

　　對於(yu) 房企來說，及時補充土地儲(chu) 備資源也是當務之急。但在民營企業(ye) 頻繁“出險”(即陷入流動性困難)的背景下，一些穩健且有國企、央企背景的房企成為(wei) 當前土地市場上的主角，還有不斷湧現的地方型企業(ye) ，如上海臨(lin) 港新城投資、蘇州高新、廊坊臨(lin) 空房地產(chan) 等。

　　據億(yi) 翰智庫統計的1-6月房企累計新增全口徑貨值，今年1-6月，中海地產(chan) 新增貨值達1102.00億(yi) 元，華潤置地及招商蛇口新增貨值分別達到1012.00億(yi) 元、927.00億(yi) 元。

　　其中，6月份，華潤置地、招商蛇口等大型央企單月拿地金額超百億(yi) 元。比如，華潤置地成為(wei) 北京第二批集中供地拿地金額最多的企業(ye) ，分別以74.7億(yi) 元、44.16億(yi) 元入手北京豐(feng) 台亞(ya) 林西地塊、昌平區北七家鎮平西府地塊，總成交價(jia) 達118.86億(yi) 元。

　　招商蛇口則在上海第一批集中供地中連奪4宗地塊，耗資169.45億(yi) 元。此外，招商蛇口還在合肥、溫州分別拿下2宗地塊及1宗地塊，分別耗資46.30億(yi) 元及27.46億(yi) 元。

　　從(cong) 各梯隊房企新增土地貨值門檻值來看，也呈現下降的走勢。據億(yi) 翰智庫統計數據顯示，今年上半年，房企新增土地貨值TOP10的門檻值為(wei) 324.42億(yi) 元，同比下降73%；TOP50的門檻值為(wei) 41.64億(yi) 元，同比下降83%，TOP100的門檻值為(wei) 24.03億(yi) 元，同比下降56%。

　　對於(yu) 民營企業(ye) 來說，億(yi) 翰智庫分析人士認為(wei) ，由於(yu) 銷售端不見好轉，投入的資金難以回流，因此企業(ye) 就會(hui) 縮減投資支出避免更多地沉澱成本，加上去庫存及降杠杆的壓力，企業(ye) 對未來市場走勢的判斷更加審慎，“寧願不拿地也不能拿錯地”成為(wei) 共識。

　　預計下半年土地供應將發力，成交隨之上漲

　　展望2022年下半年，業(ye) 內(nei) 大多認為(wei) 較上半年會(hui) 有起色。尤其是隨著房企融資環境的改善，民營房企拿地意願或逐步增強，但短期難以扭轉國企、央企及各城市城投拿地為(wei) 主的局麵。

　　對此，諸葛找房數據研究院認為(wei) ，隨著疫情得到有效控製，樓市銷售端也於(yu) 5月顯露出回升跡象，房企資金流進而得到一定的補給，同時重點城市將開啟第二、三批甚至第四批集中供地，預計下半年土地市場供應端將發力，成交隨之上漲。

　　另外，隨著政策寬鬆效應逐步顯現，諸葛找房數據研究院預計，下半年土地溢價(jia) 率小幅上升，流拍率呈現下降趨勢，但整體(ti) 變化幅度不會(hui) 過大。

　　張大偉(wei) 也認為(wei) ，從(cong) 6月土地市場成交情況來看，全國樓市逐漸見底的跡象出現了，而房企拿地熱情有所恢複，開始從(cong) 國企、央企向民企蔓延。隨著杭州、上海等城市將開始新一輪土拍，整體(ti) 土地市場有望從(cong) 低穀走出。

　　但在億(yi) 翰智庫分析人士看來，下半年，民營房企依舊麵臨(lin) 著較大的債(zhai) 務償(chang) 還規模。相比之下，國企、央企等資金壓力較小，此類房企依舊保有一定拿地意願。

　　“土地市場能否回暖更多取決(jue) 於(yu) 銷售端狀況。若房企銷售狀況好轉，那麽(me) 部分市場基本麵比較好的城市，土拍市場或會(hui) 恢複一定熱度，如蘇州、南京等。但若房企銷售狀況弱於(yu) 預期，企業(ye) 短期內(nei) 將仍保持審慎拿地的態度。” 億(yi) 翰智庫分析人士如是說。

　　新京報記者 袁秀麗(li)