譚浩俊

　　近段時間，陝西西安、湖南長沙、廣東(dong) 東(dong) 莞、江西九江等地先後出台商品房預售資金監管新規，加強預售資金流向透明度，進一步壓實開發商、政府部門和銀行三方的主體(ti) 責任。如九江市住建局公示了中心城區85個(ge) 在售樓盤139個(ge) 商品房預售資金監管賬戶，並提示購房人購房時注意核實預售資金監管賬戶信息；長江市對預售資金流向進行全程監管，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”。

　　對商品房預售資金監管，有關(guan) 方麵本是有明確要求的。1月29日，住建部、人民銀行和銀保監會(hui) 三部委聯合印發的《關(guan) 於(yu) 規範商品房預售資金監管的意見》明確指出，監管額度內(nei) 的資金必須專(zhuan) 款專(zhuan) 用，必須用於(yu) 有關(guan) 的工程建設。要求監管部門需按工程進度及時撥付資金，首次撥付節點不得早於(yu) 地下結構完成。對金融機構也有明確要求，如果銀行擅自撥付監管額度內(nei) 資金，需負責追回資金，無法追回的依法承擔賠償(chang) 責任。

　　但從(cong) 實際情況看，一些地方沒有真正把預售資金監管好。近段時間以來，部分樓盤因延期交付引發的問題被廣泛關(guan) 注，強化預售資金監管、銀行放貸政策一再被提及。我國商業(ye) 銀行發放個(ge) 人住房按揭貸款必須要遵守《中國人民銀行關(guan) 於(yu) 進一步加強房地產(chan) 信貸業(ye) 務管理的通知》的規定。該《通知》第四條規定，“為(wei) 減輕借款人不必要的利息負擔，商業(ye) 銀行隻能對購買(mai) 主體(ti) 結構已封頂住房的個(ge) 人發放個(ge) 人住房貸款。”這也意味著，銀行必須在樓盤封頂後才可以放貸。然而，有些銀行為(wei) 了搶占市場份額，放寬了對開發商的各種限製，一定程度上助長了部分地區房地產(chan) 投資的過熱傾(qing) 向，導致爛尾樓情況發生。

　　“保交樓”是穩民生的前提，要穩定房地產(chan) 市場，堅持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善住房需求，壓實地方政府責任，“保交樓”、穩民生。其實，如果預售資金監管得好，至少可以通過預售資金的撥付避免因開發商資金斷裂導致項目出現爛尾情況。這也是地方進一步加強商品房預售資金監管的重要原因。有關(guan) 部門必須嚴(yan) 格按照相關(guan) 製度執行監管，避免個(ge) 別開發商與(yu) 建築商、供應商利用監管空隙，通過開具虛假發票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金。

　　加強商品房預售資金監管，決(jue) 不能被開發商牽著鼻子走。對商品房預售資金的監管，必須說到做到，並切實做好。九江市提出的公示商品房預售資金監管賬戶，並提示購房人購房時注意核實預售資金監管賬戶信息的做法，很有新意，其他地方應當學習(xi) 借鑒。當預售資金公開透明並接受輿論和公眾(zhong) 、特別是購房者的監督，才能壓實開發商、政府部門和銀行的主體(ti) 責任，既防止開發商弄虛作假，又能避免監管機構、銀行有為(wei) 開發商私開綠燈、私設渠道的問題。一旦出現問題，購房者可以以監督者的身份要求監管機構、銀行等將資金歸位，否則就能依法追究相關(guan) 方的責任。

　　近年來，商品房預售製已受到不小的詬病，在此背景下，如果再出現預售資金被挪用、濫用、亂(luan) 支等問題，將會(hui) 對房地產(chan) 市場發展帶來不利影響。隻有認真研究解決(jue) 預售資金監管等現實問題，才能有效興(xing) 利除弊，從(cong) 根本上推動房地產(chan) 市場健康平穩發展。