本報記者 王麗(li) 新

　　海外發債(zhai) 幾近停擺、信托融資下滑之下，房企的ABS融資占比提升，信用債(zhai) 發行連續三個(ge) 月環比小幅正向增長……種種跡象表明，房企境內(nei) 債(zhai) 融資已經進入相對平穩階段，這一渠道基本不再受限。

　　據中指研究院監測，2022年前7個(ge) 月，房地產(chan) 企業(ye) 非銀融資(包括信用債(zhai) 、海外債(zhai) 、房地產(chan) 信托、資產(chan) 證券化等)總額為(wei) 5706.7億(yi) 元，同比下降56.5%。其中，信用債(zhai) 發行額度為(wei) 3031億(yi) 元，累計占比過半；海外債(zhai) 為(wei) 176億(yi) 元，占比僅(jin) 為(wei) 3.1%；信托融資為(wei) 779億(yi) 元，占比為(wei) 13.7%；ABS發行規模為(wei) 1720億(yi) 元，占比為(wei) 30%。

　　“信用債(zhai) 發行受政策支持，並且發行主體(ti) 以國企、央企以及優(you) 質民企為(wei) 主，信用水平較高，因此投資人認可度較高，近幾個(ge) 月發行量趨於(yu) 平穩。”中指研究院企業(ye) 事業(ye) 部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，受相關(guan) 部門多次強調“滿足房企合理融資需求”及各地行業(ye) 支持性政策影響，短期內(nei) 境內(nei) 債(zhai) 券發行市場不會(hui) 出現大幅波動。

　　境內(nei) 信用債(zhai) 市場轉向平穩

　　當下，多數金融機構仍對房企融資持謹慎態度，融資渠道及規模整體(ti) 在緊縮。但是，在相關(guan) 政策加持下，境內(nei) 信用債(zhai) 市場已經轉向平穩。

　　從(cong) 債(zhai) 券發行主體(ti) 來看，7月份，萬(wan) 科、保利發展、中國金茂、華潤置地等16家房企成功發行信用債(zhai) ，單月發行額度最高的為(wei) 萬(wan) 科，合計64億(yi) 元，平均融資利率3.1%。典型房企中信用債(zhai) 利率最高的為(wei) 龍湖集團，平均利率為(wei) 4.1%；最低的為(wei) 招商蛇口，平均利率為(wei) 2.1%。

　　“7月份，房地產(chan) 企業(ye) 信用債(zhai) 發行額環比變動較小，連續三個(ge) 月小幅正向增長。”中指研究院表示，國企、央企依然為(wei) 發行主力，其前7個(ge) 月發行額占比為(wei) 87.8%，高於(yu) 上年同期17個(ge) 百分點。

　　此外，雖然5月份有5家房企被選定為(wei) 示範民營房企，前後成功發行多筆信用債(zhai) ，但隨後並未有其他民企積極跟進，僅(jin) 濱江集團於(yu) 7月份發行一筆9.7億(yi) 元的短融債(zhai) 券。

　　“近期發債(zhai) 審批也有所提速，境內(nei) 債(zhai) 發行額二季度以來穩步回升。”劉水表示，發行種類多樣化，包括綠債(zhai) 、住房租賃債(zhai) 、並購債(zhai) 等多種形式，發行主體(ti) 也逐漸覆蓋到優(you) 質民企。

　　談及未來融資環境是否會(hui) 有改善，同策研究院資深分析師肖雲(yun) 祥對《證券日報》記者表示，從(cong) 宏觀經濟、市場趨勢以及行業(ye) 需求來看，未來境內(nei) 融資環境有改善的空間，但不會(hui) 再出現“大水漫灌”的情況。

　　多家出險房企申請債(zhai) 務展期

　　從(cong) 當下出險房企的共性表現來看，多是商票、海外債(zhai) 以及信托等融資違約，尤其海外債(zhai) 違約導致的連鎖反應，為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 整體(ti) 基本麵帶來負麵影響。

　　據中指研究院監測，7月份，僅(jin) 有卓越商管發行一筆海外債(zhai) ，規模為(wei) 6.75億(yi) 元，相較去年7月份的332.2億(yi) 元，同比下降97.97%。

　　“隨著海外債(zhai) 違約房企陣營擴大，多家大型房企信用評級遭到下調，這影響了整體(ti) 行業(ye) 基本麵，對信用較為(wei) 穩定的房企也有一定影響。因此，靠發行海外債(zhai) 獲得新增融資這一渠道幾乎全線被封，能闖關(guan) 成功者寥寥無幾。”某房企融資條線人士對《證券日報》記者表示，但比借不到新的海外債(zhai) 更難的是，舊債(zhai) 償(chang) 還壓力也非常大。

　　從(cong) 當下海外債(zhai) 發行及償(chang) 還情況來看，展期是房企當下處理海外債(zhai) 的重要策略。“多家出險企業(ye) 為(wei) 7月份到期債(zhai) 務申請了展期，展期總額達135.3億(yi) 元，占當月到期額的16.6%。”中指研究院表示，民營房企償(chang) 債(zhai) 狀況不佳，也拉低了投資人對民企再融資能力的信心。7月份，房企通過交換要約重新上市的海外債(zhai) 金額達395.8億(yi) 元，占今年以來交換要約金額的52.9%。

　　另據中指研究院監測，今年年內(nei) 尚有1329億(yi) 元海外債(zhai) 餘(yu) 額待還，預計海外融資將繼續以延長存量債(zhai) 務期限為(wei) 主，新增融資額難以有所突破。

　　“有能力的企業(ye) 還是要盡量按期償(chang) 還債(zhai) 務，一是節省融資費用；二是維持自身信用水平，同時保持海外融資渠道通暢。”劉水表示。

　　劉水進一步表示，但對今年以來銷售額大幅下滑、籌資渠道基本被阻斷的企業(ye) 來說，將麵臨(lin) 較高的償(chang) 債(zhai) 風險。尤其是2020年以來，部分企業(ye) 為(wei) 快速降杠杆，通過占用應付款、增加表外負債(zhai) 等方式轉移了債(zhai) 務負擔，這類企業(ye) 雖然財務指標表現尚可，但隱性債(zhai) 務也會(hui) 觸發風險事件，因此償(chang) 債(zhai) 壓力加劇。

　　若麵臨(lin) 海外債(zhai) 到期而又無法償(chang) 還的困境，“與(yu) 債(zhai) 權人製定展期計劃、出售資產(chan) 、加大銷售力度等是房企采用的幾大標準策略。”肖雲(yun) 祥稱，但有些房企也另有策略，比如近期多家房企積極籌劃債(zhai) 務管理，為(wei) 穩定企業(ye) 生產(chan) 經營創造條件。

　　8月7日，龍光集團發布公告稱，針對境外債(zhai) 務進行整體(ti) 管理，是為(wei) 了應對新的市場環境下如何更好地保護購房者，對投資者和員工等各方利益的平衡，在保交房的前提下進行綜合平衡。同時，解決(jue) 境外債(zhai) 務到期還款壓力，讓公司和管理層有更多精力回歸運營。

　　而對於(yu) 後市房企的償(chang) 債(zhai) 壓力和風險，肖雲(yun) 祥稱，不排除繼續有房企出現違約的情況，這將給市場帶來不確定性。但違約現象會(hui) 隨著市場回暖、政策效力釋放，以及房企避免出險的警惕性提升而減少。（證券日報）