張淳藝

　　《工人日報》(2022年08月17日 05版)

　　110平方米的房子，到手卻發現套內(nei) 麵積隻有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤麵積，收房時卻變成了46%……記者近日采訪發現，公眾(zhong) 對於(yu) 購房時需要承擔公攤麵積費用多有詬病，不少人擔心存在“消費暗區”。在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤麵積製度。(見8月16日《法治日報》)

　　從(cong) 進入商品房時代開始，我國普遍實行的是由購房者分攤部分共有建築麵積的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房建築麵積由套內(nei) 建築麵積和分攤的共有建築麵積組成，套內(nei) 建築麵積部分為(wei) 獨立產(chan) 權，分攤的共有建築麵積部分為(wei) 共有產(chan) 權，買(mai) 受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

　　客觀而言，近年來，商品房公攤麵積呈擴大趨勢——從(cong) 最初的10%以下，到現在動輒30%、40%。這與(yu) 商品房提檔升級、增加電梯數量、公共區域麵積增加等因素有關(guan) ，也與(yu) 開發商公攤麵積計算不透明、暗箱操作等有關(guan) 。一些購房者質疑公攤麵積是在為(wei) 不屬於(yu) 自己的公共空間買(mai) 單，並且每年交的物業(ye) 費、供暖費等都要繼續為(wei) 公攤部分買(mai) 單。正因此，近年來關(guan) 於(yu) 取消公攤麵積的呼聲漸高，也有全國政協委員建議取消公攤麵積，將實際公攤麵積成本核算到實用麵積之中。

　　取消公攤麵積不可能一蹴而就。對已經購買(mai) 房產(chan) 的人來說，其會(hui) 麵臨(lin) 房產(chan) 證變更的問題，而重新測量麵積和變更手續工作量很大。同時，現行的物業(ye) 費、暖氣費等費用也都是以建築麵積計量的，取消公攤麵積可謂牽一發動全身。而且一刀切取消公攤麵積，可能會(hui) 直接影響開發商對公共區域的投入，進而影響小區的居住環境和整體(ti) 品質。

　　事實上，對商品房來說，公攤部分是客觀存在的，公攤麵積製度本身並沒有原罪。在建房成本既定的前提下，按建築麵積計算還是按使用麵積計算，隻是單價(jia) 不同，消費者要付出的購房成本是相對固定的。

　　公攤麵積製度備受詬病，主要是因為(wei) “亂(luan) 公攤”和“隻公攤成本，不公攤收益”等問題。一方麵，少數開發商隨意變更約定的公攤麵積，導致實際得房率低於(yu) 預期，甚至有開發商將地下車位出售給購房者後，又將地下車位計入公攤麵積向購房者分攤費用。另一方麵，按照規定，業(ye) 主對於(yu) 公攤麵積部分享有權利，但現實中，公攤麵積上設置廣告、車位等帶來的收益，很少有業(ye) 主享受到。

　　相比取消公攤麵積，完善相關(guan) 規定無疑更具現實意義(yi) 和可操作性。比如，厘清公攤標準——通過明確公攤麵積的最大比例、收費標準、測量方式等，減少、避免相關(guan) 爭(zheng) 議；引進懲罰賠償(chang) 機製——有專(zhuan) 家建議，對開發商隨意擴大公攤麵積、超過合理誤差的，可以參照消費者權益保護法中的懲罰性賠償(chang) 責任，要求其給予購房人公攤麵積費用一定倍數的賠償(chang) ；落實公攤收益——有關(guan) 部門和業(ye) 委會(hui) 應監督物業(ye) ，按照民法典及相關(guan) 規定，將業(ye) 主共有部分產(chan) 生的收入，在扣除合理成本之後由業(ye) 主共享，讓業(ye) 主在為(wei) 公攤麵積埋單的同時也能從(cong) 公攤麵積中受益，等等。總之，辦法應該比困難多。