證券時報記者 黃小鵬

　　近日，深圳市人大常委會(hui) 就《暫時停止適用〈深圳經濟特區房地產(chan) 轉讓條例〉有關(guan) 規定的決(jue) 定(草案)》公開征求意見。深圳商品房預售資金監管有望從(cong) 金融機構監管模式轉向行政監管模式。

　　預售資金監管是商品房產(chan) 業(ye) 極為(wei) 重要的環節，但往往隻在出事之後才會(hui) 受到關(guan) 注。上世紀90年代，各地出現了不少爛尾樓，重要原因就是資金缺乏監管。後來各地紛紛出台監管措施堵塞漏洞，監管模式主要有銀行監管模式和行政監管模式兩(liang) 種。

　　在房地產(chan) 市場平穩發展或處於(yu) 向上周期時，兩(liang) 種模式都不容易出什麽(me) 問題，但最近兩(liang) 年來，銀行監管模式在一些地方開始出現漏洞，專(zhuan) 款專(zhuan) 用沒有完全落實，用於(yu) 單個(ge) 項目甚至單個(ge) 樓棟建設的資金被開發商挪到了其他項目或用途上，爛尾樓在一些城市零星出現，政府和全社會(hui) 不得不消耗大量資源以“保交樓”。將銀行監管模式改為(wei) 行政主導監管模式，理論上將讓預售資金更安全，更有利於(yu) 降低未來發生樓盤“爛尾”的概率，但也要看到，僅(jin) 僅(jin) 在資金監管體(ti) 係中增加一個(ge) 主體(ti) ，不一定能徹底解決(jue) 問題，因為(wei) 主體(ti) 多了，大家出於(yu) 避免擔責，效率可能會(hui) 下降，並且在缺乏事後懲罰機製的情況下，難以杜絕執行中可能出現的問題。

　　我國商品房開發以中高層項目為(wei) 主，具有開發周期長、資金需求量大的特點，完全取消預售製不太現實。預售資金使用規模大，外溢性強，不出問題則已，一出往往就是大問題，是影響市場穩定的重要因素，所以預售資金監管必須要有跨周期的思維，貫徹最高安全標準。

　　未來，監管改革或許可以朝兩(liang) 方麵努力。一是提高監管層級，即由各地製定政策改為(wei) 製定全國統一政策，提升法規層級，中期形成多部門規章，未來考慮正式立法，以提高資金監管和使用的規範性、嚴(yan) 肅性。二是要有嚴(yan) 厲的事後懲罰機製，杜絕相關(guan) 方對資金挪用的歹念。股份公司或上市公司股東(dong) 挪用公司資金屬於(yu) 犯罪，但如今挪用大額預售資金者卻難以被嚴(yan) 厲追責，銀行監管失責也僅(jin) 是取消其業(ye) 務資格，這顯然難以有效阻嚇相關(guan) 方打預售資金的壞主意。未來除了考慮製定“預售資金管理法”，甚至還可以考慮在刑法中增加相關(guan) 罪名，讓那些違規使用資金情節惡劣造成嚴(yan) 重社會(hui) 危害的人受到嚴(yan) 懲。