證券時報記者 孫璐璐 賀覺淵

　　11月14日早盤，A股和港股地產(chan) 板塊掀起漲停潮。港股德信中國盤中暴漲超190%，收盤仍漲超110%。碧桂園盤中漲幅超過50%，新華聯、天地源、金地集團、新城控股、粵泰股份、中天服務等紛紛漲停。地產(chan) 債(zhai) 也掀起臨(lin) 停潮，如“21碧地01”漲超60%、“19遠洋02”漲超40%，均盤中臨(lin) 時停牌。

　　引發市場熱潮的則是在市場間廣泛流傳(chuan) 的“房地產(chan) 金融16條”。證券時報記者從(cong) 多位監管部門和金融機構的人士求證到，人民銀行、銀保監會(hui) 日前已印發《關(guan) 於(yu) 做好當前金融支持房地產(chan) 市場平穩健康發展工作的通知》。

　　《通知》從(cong) 保持房地產(chan) 融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chan) 企業(ye) 風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六個(ge) 方麵部署了16條具體(ti) 措施，助力房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　不少分析指出，16條具體(ti) 措施力度空前，政策通過房企債(zhai) 務展期和支持再融資，修複房企信用環境，這不僅(jin) 有利於(yu) 緩解房企的資金壓力，也有利於(yu) 銀行、信托等金融機構資產(chan) 質量的穩定。受此影響，14日除地產(chan) 板塊股債(zhai) 大漲外，銀行股也迎來普漲。

　　有從(cong) 事房地產(chan) 金融業(ye) 務的資深銀行人士向記者透露，《通知》的製定已醞釀數月，此前監管部門還找銀行開過座談會(hui) 征求過意見。目前其所供職的銀行內(nei) 部還在傳(chuan) 達文件過程中，預計會(hui) 指定一個(ge) 部門負責牽頭抓緊落實政策。

　　受訪人士還認為(wei) ，目前房地產(chan) 行業(ye) “政策底”已明確，“市場底”有望慢慢企穩。下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，唯有企業(ye) 銷售回款得到明顯改善，才能使行業(ye) 真正恢複平穩發展。

　　房地產(chan) 風險有望軟著陸

　　穩健的現金流是支撐房地產(chan) 企業(ye) 的關(guan) 鍵，在市場需求尚未改善的今年，融資環境的冷暖更加決(jue) 定房企能否化解風險、安然過冬。然而，部分房企的爆雷以及暫停境外債(zhai) 償(chang) 付等事件的接連出現，都指向房企麵臨(lin) 的融資困境。中指研究院數據顯示，2022年1～10月房地產(chan) 企業(ye) 非銀融資總額為(wei) 7535.5億(yi) 元，同比下降51.4%。其中，作為(wei) 主要融資手段的信用債(zhai) ，央、國企發行總額在總發行的占比為(wei) 87.1%。

　　要想化解風險，融資端的暢通至關(guan) 重要。為(wei) 此，《通知》一方麵通過支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，對優(you) 質房企提供增信支持等舉(ju) 措緩解企業(ye) 短期資金壓力，以時間換空間；另一方麵，強調繼續積極做好“保交樓”金融服務，做好項目並購支持，為(wei) 紓困資金“開閘”。

　　“《通知》對緩解房企流動性困境將提供較大助力。”惠譽博華工商企業(ye) 部高級分析師王興(xing) 萍對證券時報記者表示，《通知》針對房地產(chan) 行業(ye) 流動性吃緊、再融資困難、金融機構和購房者信心不足、對下遊建築建材企業(ye) 的流動性壓力傳(chuan) 導等若幹方麵，皆給予了明確的政策支持。

　　王興(xing) 萍表示，在地產(chan) 商的內(nei) 生現金流方麵，《通知》一方麵通過政策性銀行專(zhuan) 向借款，撬動其他金融機構市場化參與(yu) 提供配套融資，形成杠杆效應，疏通項目層麵的資金障礙，打通“保交樓”環節；另一方麵，允許各地方政府合理調整首付比例、個(ge) 人住房貸款利率下限等措施，亦有助於(yu) 刺激購房需求。在外部融資方麵，《通知》打通了銀行貸款、信托等資管產(chan) 品、債(zhai) 券等多個(ge) 外部渠道，有助於(yu) 舒緩地產(chan) 商流動性壓力；也對地產(chan) 商集團層麵與(yu) 項目層麵設置了資金風險隔離機製，保障了金融市場參與(yu) 主體(ti) 安全。

　　在一係列支持房企融資舉(ju) 措中，延長展期無疑是最受關(guan) 注的措施。光大證券首席金融業(ye) 分析師王一峰表示，事實上，在此前房企紓困過程中，監管機構已有一定延展期政策安排，但由於(yu) 部分金融機構在執行過程中難以匹配相應政策支持，執行層麵有一定阻礙。《通知》對於(yu) 展期做出明確製度安排，將有助於(yu) 房企融資能展盡展。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進還指出，《通知》還創設了一種新的“保交樓”支持工具，即“配套融資支持”，將作為(wei) 房地產(chan) 開發貸款的子產(chan) 品，即商業(ye) 銀行會(hui) 新設“專(zhuan) 項借款配套融資”子科目並納入管理。未來，“專(zhuan) 項借款+配套融資支持”的“保交樓”體(ti) 係框架會(hui) 更加健全。

　　中歐國際商學院教授、央行調查統計司原司長盛鬆成在接受記者采訪時表示，《通知》是2021年9月房地產(chan) 政策邊際調整以來，力度最大、最為(wei) 具體(ti) 的政策，由此房地產(chan) 風險有望實現軟著陸。

　　房企流動性困境的緩解也將利好地產(chan) 債(zhai) 企穩。高盛最新研報表示，過去一周的一係列政策舉(ju) 措體(ti) 現出對穩定中國房地產(chan) 板塊的支持。高盛維持對中國地產(chan) 投資級債(zhai) 券的樂(le) 觀判斷，尤其是期限長、價(jia) 格低的投資級地產(chan) 債(zhai) ，但對中國地產(chan) 高收益債(zhai) 持謹慎態度。由於(yu) 投資者對低違約概率的偏好，因此地產(chan) 高收益債(zhai) 表現將出現明顯差異。

　　《通知》對經濟金融帶來的影響是全方位且將深遠的。除了14日地產(chan) 板塊股債(zhai) 大漲、銀行股普漲外，當天債(zhai) 市經曆大幅波動，銀行間主要利率債(zhai) 收益率大幅上行，短期債(zhai) 券調整更為(wei) 激烈，收益率上行近20個(ge) 基點；國債(zhai) 期貨大幅收跌，10年期主力合約跌0.66%。

　　“14日債(zhai) 券市場的大跌，核心原因是政策邏輯轉變了。”中信證券首席經濟學家明明對證券時報記者稱，當債(zhai) 市還在“留戀”經濟趨弱，央行會(hui) 被動投放大量流動性時，上周以來出台的一係列穩地產(chan) 金融政策表明，貨幣信貸政策的目標和傳(chuan) 導機製已經發生重大變化。

　　明明進一步解釋，貨幣信貸政策的“當務之急”從(cong) 被動投放流動性轉變為(wei) 主動出擊穩定地產(chan) 和投資，切中當前穩住經濟大盤的政策“命門”。市場預期經濟會(hui) 在這些穩地產(chan) 政策落地見效後持續企穩回升，債(zhai) 市轉跌便是預期變化的提前交易。此外，隨著政策目標的轉變，預計15日續作的中期借貸便利(MLF)規模也會(hui) 低於(yu) 或持平於(yu) 到期量。

　　房企融資有了“定心丸”

　　業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) ，《通知》不僅(jin) 旨在紓困房企資金壓力，對銀行等金融機構而言也是利好，利於(yu) 維持金融機構資產(chan) 質量穩定，有助於(yu) 改善年初以來地產(chan) 領域信貸增長疲軟的局麵。

　　16項細則中，首次提出延長房地產(chan) 集中度管理政策過渡期安排、對商業(ye) 銀行向專(zhuan) 項借款支持項目發放配套融資明確盡職免責安排。這被看作是利好銀行的切實政策。

　　銀河證券研報認為(wei) ，集中度管理政策邊際放寬好於(yu) 預期，能夠一定程度上緩解房地產(chan) 貸款占比較高的國有大行以及部分超過監管上限的股份行在業(ye) 務整改方麵的壓力，預留更多的時間窗口，幫助該類銀行合理適度加大對房地產(chan) 領域的融資支持。

　　在盡職免責安排方麵，《通知》明確，對於(yu) 商業(ye) 銀行按照通知要求，自通知印發之日起半年內(nei) ，向專(zhuan) 項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內(nei) 不下調風險分類；對於(yu) 新發放的配套融資形成不良的，相關(guan) 機構和人員已盡職的，可予免責。

　　“這相當於(yu) 給金融機構支持房企融資吃了‘定心丸’。”上述銀行人士表示，以官方文件形式正式明確銀行合理支持地產(chan) 項目融資的免責條款，有利於(yu) 打消銀行項目審批的顧慮，推動更多相關(guan) 貸款落地。

　　盛鬆成表示，《通知》並未取消“三道紅線”和貸款集中度管理，說明整體(ti) 政策方向未變，但合理延長貸款集中度管理過渡期，表明金融政策執行進一步優(you) 化。從(cong) 金融機構角度看，允許貸款合理展期和不調整貸款風險分類可在短期內(nei) 避免銀行不良貸款規模明顯上升，貸款集中度管理政策優(you) 化給予銀行更多調整時間，這都有助於(yu) 金融機構穩健經營，在短期內(nei) 阻隔房地產(chan) 行業(ye) 調整對金融體(ti) 係的風險溢出，避免風險“顯性化”和“擴大化”。

　　“通過‘以時間換空間’，隨著此次政策推動房企經營恢複以及個(ge) 人住房貸款風險化解，金融機構麵臨(lin) 的真實風險也將逐漸消退，最終平穩度過房地產(chan) 行業(ye) 調整期。”盛鬆成稱。

　　銀河證券研報還認為(wei) ，房企融資渠道的改善，有助於(yu) 降低銀行在地產(chan) 領域的存量和增量不良風險，防止資產(chan) 質量進一步惡化。同時，有助於(yu) 改善年初以來地產(chan) 領域信貸增長較弱的局麵，利好銀行擴表。

　　“綜合來看，我們(men) 認為(wei) 未來一段時間，銀行股利好因素較多，銀行板塊具有一定向上空間，優(you) 質銀行仍有望錄得更好表現。”王一峰稱。

　　市場回暖還待銷售企穩

　　《通知》超預期的支持政策大為(wei) 提振市場信心，業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) 後續應進一步促進市場銷售企穩。

　　銷售回款是房企資金的重要來源。克而瑞地產(chan) 研究數據顯示，在傳(chuan) 統“金九銀十”銷售旺季，雖然規模房企積極把握國慶假期，提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但10月企業(ye) 整體(ti) 銷售仍延續相對低迷的表現。10月份重點30城的成交麵積創下半年來單月新低，環比下降14%，同比跌幅擴至28%。

　　有信托公司人士對證券時報記者表示，目前從(cong) 已出台的政策看，房地產(chan) 行業(ye) 的“政策底”已現，後續關(guan) 鍵還是看銷售預期的回暖程度，一般來說，從(cong) “政策底”到“市場底”還需要一段時間傳(chuan) 導。

　　“房地產(chan) 的增量流動性注入需供需兩(liang) 側(ce) 齊發力，房地產(chan) 銷售恢複才是最根本抓手。”王一峰認為(wei) ，後續看，涉及“四限”(限購、限貸、限售、限價(jia) )、首付比例、二套認定等增量政策有望進一步出台，以日前北京通州兩(liang) 地取消“雙限”為(wei) 代表，不排除一線城市房地產(chan) 調控政策也有放鬆空間。

　　事實上，部分地方已在近期著手進一步放寬限貸和首付門檻。比如，杭州在近期發文調整杭州市個(ge) 人住房按揭貸款政策，執行“認房不認貸、二套首付四成”新政，全方位降低購房成本。