11月份以來，全國多地繼續優(you) 化房地產(chan) 政策，但疫情等因素仍對成交量產(chan) 生一定影響。

　　相對較為(wei) 堅挺的北京二手房市場現狀如何？《證券日報》記者采訪的北京多地區一線房地產(chan) 經紀人及市場分析師表示，當下北京二手房市場呈現冷熱不均、業(ye) 主漲價(jia) 和降價(jia) 並存的現象。

　　“台馬”板塊量價(jia) 齊升

　　北京市住房和城鄉(xiang) 建設委員會(hui) 官網數據顯示，11月份，北京二手房成交10750套，環比下跌4.1%，同比下跌9.3%。另據麥田房產(chan) 監測數據顯示，今年前11個(ge) 月，北京市二手房成交量為(wei) 133613套，與(yu) 去年同期的177745套相比減少超4萬(wan) 套。

　　從(cong) 市場熱度來看，11月份上半月與(yu) 下半月的差異較為(wei) 明顯。麥田房產(chan) 監測數據顯示，11月份上半月的帶看量和10月份上半月基本相當，但進入11月份下半月尤其是第三周以後，帶看量明顯下滑，主要原因在於(yu) 受疫情影響，房東(dong) 配合看房和客戶出門看房的意願降低。

　　與(yu) 此同時，“台馬”(通州台湖、馬駒橋地區)部分地區因受到解除雙限購新政影響，成為(wei) 近幾個(ge) 月為(wei) 數不多的漲價(jia) 區域。

　　12月4日，《證券日報》記者在貝殼找房上谘詢了一套位於(yu) 馬駒橋的小三居房源情況。數據顯示，該房源最近三個(ge) 月調價(jia) 五次。某中介經紀人告訴記者，由於(yu) 雙限購解除，所有小區都有一定幅度漲價(jia) ，目前該房源漲價(jia) 15萬(wan) 元，但仍然是小區最便宜的一套。新政發布後，看房的人較多。

　　據了解，2022年11月8日，北京市政府批準已劃歸北京經濟技術開發區管理的通州台湖、馬駒橋地區(約78平方公裏)商品住房執行經開區商品住房政策有關(guan) 規定。也就是說，買(mai) 房人隻需要滿足北京市購房資格，便可購買(mai) “台馬”地區的新房、二手房。

　　政策發布後，該地區二手房成交量顯著增長，部分樓盤成交均價(jia) 亦有小幅上漲。據安居客監測數據顯示，11月份馬駒橋板塊二手房成交均價(jia) 約3.6萬(wan) 元/平方米，環比上漲約0.35%，同比上漲約5.37%。

　　“‘台馬’地區賣方預期明顯上升，但買(mai) 方暫未同步跟進。”北京鏈家研究院分析師冷會(hui) 向《證券日報》記者表示：“經調研，近期成交案例中的買(mai) 方多為(wei) 此前已看過房且有購房資質的存量客戶，取消限購政策一定程度上加快了此類購房者的決(jue) 策速度，但新增客戶暫未大量增加。”

　　值得一提的是，有分析人士向記者表示，受降準等一攬子樓市利好政策影響，除“台馬”地區外，其他區域也有部分業(ye) 主上調其掛牌房源價(jia) 格，導致11月份部分區域二手房掛牌價(jia) 微漲。不過，從(cong) 整體(ti) 掛牌價(jia) 格變動走勢來看，上調價(jia) 格的房源整體(ti) 占比仍較低。

　　對於(yu) 業(ye) 主的心態變化，麥田房產(chan) 分析師向《證券日報》記者表示：“隨著掛牌量的走高以及整體(ti) 市場去化速度變慢，業(ye) 主心態出現了兩(liang) 極分化，著急成交的業(ye) 主議價(jia) 、向下調價(jia) 意願增強；也有業(ye) 主依然對市場保持信心，使得11月份部分地區掛牌價(jia) 微漲。”

　　議價(jia) 空間擴大

　　盡管“台馬”地區受新政影響，二手房價(jia) 格上漲預期較強，但記者通過調查采訪發現，北京二手房市場整體(ti) 仍呈成交量不及預期，議價(jia) 空間擴大的態勢。

　　根據麥田房產(chan) 監測數據顯示，11月份，北京二手房議價(jia) 空間和上月相比擴大了0.03個(ge) 百分點。

　　記者隨機致電海澱區某房產(chan) 經紀人，谘詢“三個(ge) 月內(nei) 降價(jia) 兩(liang) 次”的某房源。該經紀人向《證券日報》記者表示，該房源一個(ge) 月前550萬(wan) 元，現在515萬(wan) 元，意向客戶大概有三四個(ge) ，業(ye) 主是投資客，想賣房子套現。

　　“該房源前期掛價(jia) 太高，不太容易成交，正常來說，一般降價(jia) 10萬(wan) 元以內(nei) 就可以成交。作為(wei) 核心區域，海澱區二手房房價(jia) 整體(ti) 較穩定，今年沒太大降幅。”該經紀人稱。

　　“好的房子還是不愁賣。目前雖然掛牌房源多了，但真正能夠成交的房源量仍較為(wei) 穩定。”豐(feng) 台區某鏈家門店一位經紀人告訴記者，“好的學區房依然一房難求，特別是德勝和月壇區域的房子。”

　　“11月份，北京二手房成交均價(jia) 環比小幅下降，同比基本持平，價(jia) 格波動主要受結構性因素影響。”冷會(hui) 向《證券日報》記者表示：“但從(cong) 各城區價(jia) 格走勢看，多數城區保持平穩運行狀態，價(jia) 格波動處於(yu) 合理運行區間。”

　　對於(yu) 後續北京二手房市場走勢，麥田房產(chan) 分析師表示，進入11月份以來，政策端樓市利好不斷釋放。若疫情影響減弱，受11月份購房需求積壓及年底“翹尾”行情預期作用，市場或在12月份迎來反彈。