記者 吳曉璐

　　超過30家涉房上市公司推出再融資或重組計劃；“央地合作”增信支持下，3家優(you) 質民營房企發行公司債(zhai) 融資34.3億(yi) 元……近一個(ge) 月來，涉房企業(ye) 股債(zhai) 融資動作頻頻。

　　接受采訪的專(zhuan) 家表示，資本市場恢複上市房企股權融資，支持優(you) 質民營房企債(zhai) 券融資，有助於(yu) 降低房企融資成本，緩解流動性壓力。未來，隨著增量資金進入後，伴隨銷售企穩，將有效改善房地產(chan) 行業(ye) 資產(chan) 負債(zhai) 情況。

　　房企股權融資動作頻頻

　　港股融資效率較高

　　《證券日報》記者據公開資料統計，自11月28日證監會(hui) 優(you) 化房企股權融資舉(ju) 措出台以來截至12月28日，超過30家涉房上市公司推進再融資或重組計劃。其中，19家A股涉房企業(ye) 籌劃定增，3家A股上市公司推進重大資產(chan) 重組，多家H股上市公司推進配股募資或增發。從(cong) 融資目的來看，大多數房企用於(yu) “保交樓、保民生”項目開發、償(chang) 還債(zhai) 務、補充流動資金等。

　　某頭部券商地產(chan) 首席分析師對《證券日報》記者表示，優(you) 化股權融資舉(ju) 措出台後，市場反響積極，信心逐步回複，地產(chan) 上市公司紛紛推進再融資和重組計劃。與(yu) 此同時，地產(chan) 企業(ye) 境外美元債(zhai) 價(jia) 格多數出現回升，多家地產(chan) 企業(ye) 股價(jia) 受到提振，有利於(yu) 房企推進下一步融資。

　　“股權融資是最直接有效的改善資產(chan) 負債(zhai) 表行為(wei) 。”中指研究院企業(ye) 事業(ye) 部研究負責人劉水在接受《證券日報》記者采訪時表示，再融資可以優(you) 化房企資產(chan) 結構，降低融資成本和緩解債(zhai) 務壓力。其中，配股是大股東(dong) 或實控人直接以現金形式補充權益資本，有利於(yu) 提升公司形象，提振投資人信心。

　　從(cong) 進展來看，港股配股融資效率較高，已有多家房企完成配股。A股公司的定增計劃處於(yu) 籌劃期、董事會(hui) 預案或股東(dong) 大會(hui) 通過階段。重組方麵，12月23日，陸家嘴收到上交所問詢函。

　　“港股的配股是閃電配售，資金到位較快，融資效率比較高。”上述頭部券商地產(chan) 分析師表示，“A股正在推進的是定增和資產(chan) 重組，資產(chan) 重組的目的也是為(wei) 了配套融資，後續能否成功推進，還要看企業(ye) 的質地以及機構投資者的參與(yu) 意向。”

　　支持民營房企發債(zhai)

　　加快打造保障房REITs板塊

　　除了股權融資，資本市場同時推進“央地合作”增信共同支持民營房企發債(zhai) 。12月9日，在中證金融、地方擔保公司及證券公司以“央地合作”增信新模式支持下，新希望、美的置業(ye) 、碧桂園3家民營房企在交易所合計發行公司債(zhai) 融資34.3億(yi) 元。

　　“‘央地合作’釋放了地方金融機構的增信能力，可以為(wei) 更多的民企提供增信工具。”劉水表示，“央地合作”增信發債(zhai) ，雖然目前發行規模不高，但在嚐試階段，這種方式已為(wei) 其他企業(ye) 和機構做出了良好示範，預計未來會(hui) 拉動更多的地方性民企加入發行行列。

　　近日，證監會(hui) 召開黨(dang) 委會(hui) 議，傳(chuan) 達學習(xi) 中央經濟工作會(hui) 議精神時提出，“繼續實施民企債(zhai) 券融資專(zhuan) 項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發債(zhai) ”。此外，證監會(hui) 還提出，加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

　　據Wind資訊數據統計，截至目前，年內(nei) 累計有4隻保障性租賃住房REITs上市，發行規模合計50.06億(yi) 元。

　　近日，證監會(hui) 副主席李超公開表示，“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業(ye) 不動產(chan) 等領域”。

　　上述頭部券商地產(chan) 分析師表示，“發行REITs有助於(yu) 房企加速縮表。後續如果REITs試點範圍擴展到市場化的長租房及商業(ye) 不動產(chan) 等領域，將進一步提高房企資產(chan) 變現能力。”

　　“發行REITs產(chan) 品，可幫助房企探索新發展模式。”劉水認為(wei) ，通過發行REITs產(chan) 品，房企可盤活持有型資產(chan) 如商業(ye) 不動產(chan) 、倉(cang) 儲(chu) 物流、產(chan) 業(ye) 園區等，增加資金流動性，進而改善資本結構，修複房企資產(chan) 負債(zhai) 表。另外，通過發行REITs產(chan) 品，打通“投融管退”業(ye) 務流程，有助於(yu) 推動租賃房發展。

　　持續推進三方麵舉(ju) 措

　　優(you) 化房企資產(chan) 負債(zhai) 表

　　近日，證監會(hui) 重申，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。據記者梳理，目前尚未有房企發布“借殼”上市計劃。不過，有券商地產(chan) 分析師對記者表示，從(cong) 當前來看，房企“借殼”上市，主要是支持港股房企借殼回歸A股，對一些港股估值較低的房企比較有意義(yi) 。另外，也有助於(yu) 出險房企尋找國資戰略投資者，但後續還需要看企業(ye) 自身債(zhai) 務重組進展。

　　劉水認為(wei) ，“借殼”上市為(wei) 沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chan) 負債(zhai) 表的機會(hui) 。對於(yu) 擁有優(you) 質土儲(chu) 資源的非上市企業(ye) ，可以借機將地產(chan) 部分分剝上市，有利於(yu) 盤活優(you) 質資產(chan) ，增強母公司資產(chan) 規模。對於(yu) 上市但目前處於(yu) 出險階段的房企，一方麵有望獲得優(you) 質資產(chan) 的注入，另一方麵可以借助優(you) 質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產(chan) 的作用。

　　談及未來如何進一步改善地產(chan) 行業(ye) 資產(chan) 負債(zhai) 情況，劉水認為(wei) ，明年，市場有望通過加大股權融資力度改善房企資產(chan) 負債(zhai) 表，一是加大支持投資者參與(yu) 優(you) 質房企的股權認購力度；二是重組並購進程將加速，通過優(you) 質資產(chan) 注入和風險資產(chan) 的出清，達到優(you) 化資產(chan) 負債(zhai) 表的作用；三是通過發行REITs等資產(chan) 證券化的方式將持有型資產(chan) 出表，做到資產(chan) 負債(zhai) 表瘦身。