記者 吳曉璐

　　近日，證監會(hui) 啟動不動產(chan) 私募投資基金試點工作，進一步滿足不動產(chan) 領域合理融資需求，支持房地產(chan) 市場平穩健康發展。業(ye) 界人士認為(wei) ，不動產(chan) 私募投資基金對投資範圍、投資策略等方麵進行特定安排，提升基金運作靈活度，強化風險防範，更好支持不動產(chan) 市場盤活存量，實現轉型發展。

　　“不動產(chan) 私募基金試點將存量住宅等納入了投資範圍，為(wei) 私募管理人通過市場化方式參與(yu) 房企紓困提供了空間。股債(zhai) 比的放鬆也有助於(yu) 私募管理人利用債(zhai) 權實現更有效的資產(chan) 和風險隔離，為(wei) 其參與(yu) 複雜的困難房企資產(chan) 盤活提供了有利手段。”鼎暉投資管理合夥(huo) 人胡寧對《證券日報》記者表示。

　　高靈活度提升市場積極性

　　據中基協數據，截至2022年年末，中基協存續私募股權房地產(chan) 基金838隻，存續規模4043億(yi) 元，存續私募股權基礎設施基金1424隻，存續規模1.21萬(wan) 億(yi) 元。

　　為(wei) 區別試點不動產(chan) 基金和原基礎設施及房地產(chan) 基金類型，證監會(hui) 指導中基協新設“不動產(chan) 私募投資基金”類別，業(ye) 界人士認為(wei) ，此次試點，意味著監管層為(wei) 不動產(chan) 私募基金“正名”。

　　“與(yu) 此前房地產(chan) 基金和基礎設施基金相比，不動產(chan) 私募投資基金可投資範圍擴大，增加了存量商品住宅和市場化租賃住房。”LP智庫創始人國立波對《證券日報》記者表示，另外，此次試點在投資策略、風險管理等方麵均做了差異化安排和差異化管理，旨在進一步發揮私募基金多元化資產(chan) 配置、專(zhuan) 業(ye) 投資運作優(you) 勢，滿足不動產(chan) 領域合理融資需求。

　　胡寧表示，本次試點在監管層麵給不動產(chan) 私募基金“正名”，“量體(ti) 裁衣”式地給了不動產(chan) 私募基金更加貼合市場實踐的操作空間，增強了私募管理人參與(yu) 不動產(chan) 投資的競爭(zheng) 力和積極性，特別是股債(zhai) 比的放鬆以及擴募限製的放開，給予了私募管理人更大的靈活性。

　　據記者了解，在原有股權基金監管框架下，基金的債(zhai) 權投資比例(不超過20%)和期限(不超過1年)均受到限製。但在不動產(chan) 投資中，往往需要通過債(zhai) 權投資獲取債(zhai) 息，為(wei) LP提供期間收益，避免分紅雙重征稅，以及開展資產(chan) 、股權的抵質押等風險控製手段，加大對底層資產(chan) 的控製力，提高投資本金安全性等。

　　“本次試點對股債(zhai) 比給予了適度鬆綁，一方麵有利於(yu) 基金對底層資產(chan) 的控製，一方麵也使得實操中的靈活性大大增強。”胡寧表示。

　　此外，“由於(yu) 不動產(chan) 的投資規模較大、周期較長，存在分批開發或分批交付的情況。本次試點解除了擴募的比例限製，有利於(yu) 基金管理人根據不動產(chan) 項目的建設、開發節奏，分階段募集資金以匹配投資需求。”胡寧進一步表示。

　　中聯前源不動產(chan) 基金管理有限公司總經理何亮宇對《證券日報》記者表示，根據不動產(chan) 投資所具備的特性而設置的規則，將使得私募基金管理機構能夠更好地設計真正匹配各類不動產(chan) 投資現金流特性的基金產(chan) 品，更好匹配廣大投資人的收益回報訴求，也更有助於(yu) 私募基金作為(wei) 權益類資金更好地助力房地產(chan) 市場良性發展。

　　建立全生命周期風控體(ti) 係

　　為(wei) 加強不動產(chan) 投資領域的風險防控，監管部門對投資範圍、管理人、投資人、投資策略、信息披露等基金各環節均做了風險防範。

　　從(cong) 不動產(chan) 私募投資基金的投資範圍來看，何亮宇表示，試點雖然放開了開展存量商品住宅和市場化租賃住房投資，但是對於(yu) 存量商品住宅限定在已取得“五證”且已經實現銷售或者主體(ti) 建設工程已開工的項目；對於(yu) 市場化租賃住房，也有一定的開發建設進度要求。

　　從(cong) 參與(yu) 試點私募管理人資格來看，設置了較高門檻。何亮宇表示，目前從(cong) 管理規模、專(zhuan) 業(ye) 人員、項目退出經驗等方麵設置了較高的門檻，通過頭部管理人先行先試，充分發揮龍頭企業(ye) 示範帶動作用，推動行業(ye) 高質量發展。

　　胡寧認為(wei) ，提高管理人門檻，確保有經驗、負責任的管理人入圍試點，對監管防範風險意義(yi) 重大。

　　從(cong) 投資者角度來看，明確提出以機構投資者為(wei) 主，並對自然人進行一定限製。“設置較高的首輪實繳出資門檻，體(ti) 現出以引入機構資金為(wei) 主要目的，對自然人的出資比例限製在不得超過基金實繳金額的20%，防範涉眾(zhong) 風險。”何亮宇表示。

　　試點對基金財產(chan) 的對外擔保及資金流向進行了限製。“不動產(chan) 私募基金的投向為(wei) 底層價(jia) 值明確的不動產(chan) 類資產(chan) 。本次試點明確了基金財務不得向被投企業(ye) 以外主體(ti) 提供擔保，或投資於(yu) 私募管理人或其實際控製的項目，一方麵確保了基金財產(chan) 價(jia) 值的風險隔離，一方麵也避免了自融等風險。”胡寧表示。

　　從(cong) 產(chan) 品運作來看，何亮宇表示，對不動產(chan) 私募投資基金設置了更高標準的基金首輪實繳規模要求、並強調特殊風險揭示、按季度定期信披、強製托管等，有效控製不動產(chan) 私募投資基金各階段風險。

　　推動“募投管退”良性循環

　　目前，我國不動產(chan) 行業(ye) 積累的存量資產(chan) 規模大，房地產(chan) 等產(chan) 權方對資產(chan) 盤活有迫切需求，另外，機構投資者亦比較踴躍，不動產(chan) 私募投資基金未來發展前景廣闊。

　　“不動產(chan) 作為(wei) 一個(ge) 重要的資產(chan) 品類，專(zhuan) 注於(yu) 不動產(chan) 投資的私募基金未來必然將在資產(chan) 市場中扮演重要角色。”胡寧認為(wei) ，不動產(chan) 私募基金的長足發展，首先需要進一步拓寬機構投資者來源，鼓勵銀行理財子公司、保險資管、政策性配套資金等參與(yu) ，破除當前政策障礙，推動保險資金投資。其次，要進一步拓寬退出渠道。公募REITs是存量資產(chan) 盤活退出的重要渠道，不動產(chan) 私募投資基金是孵化公募REITs合格資產(chan) 的重要來源。

　　“建議未來通過政策支持，鼓勵引導不動產(chan) 私募投資基金投資孵化高質量資產(chan) 標的，研究製定與(yu) 公募REITs發行相銜接的有效退出機製，做大優(you) 質資產(chan) 存量，促進行業(ye) 良性循環發展。並研究通過公募REITs發行及擴募機製的完善，提高市場化資金參與(yu) 不動產(chan) 私募投資基金的積極性，如放鬆公募REITs對財務投資人的鎖定期限製、放鬆募集資金用途的限製等。”胡寧進一步表示。

　　從(cong) 資產(chan) 類別來看，不動產(chan) 私募投資基金的投資範圍與(yu) 公募REITs高度相似。何亮宇認為(wei) ，不動產(chan) 私募投資基金可以作為(wei) Pre-REITs主要的產(chan) 品載體(ti) ，成為(wei) 多層次的REITs市場的一環。

　　具體(ti) 來看，何亮宇表示，不動產(chan) 私募投資基金能夠在資產(chan) 尚未成熟時，提前進行孵化盤活，從(cong) 前期的開發、建設到持有階段的提升、改造，再到形成可長期持有的優(you) 質資產(chan) ，為(wei) 公募REITs擴募提供豐(feng) 富的資產(chan) 儲(chu) 備。

　　“隨著市場進一步成熟，未來持有大量優(you) 質資產(chan) 的不動產(chan) 私募投資基金本身應該也有機會(hui) 成為(wei) 公募REITs的發起人，實現與(yu) 國際市場的接軌，充分發揮不動產(chan) 私募基金在資管、金融等方麵的作用。”何亮宇說。

　　何亮宇認為(wei) ，成熟的、發展良好的公募REITs市場也為(wei) 不動產(chan) 私募投資基金提供了非常好的退出渠道，推動其“募投管退”良性循環，並將在不動產(chan) 私募投資基金標的選擇、估值定價(jia) 方麵發揮“錨”的作用。