本報記者 鹿楊

　　小區建設時埋下的質量隱患，一句房子老了、已過質保期，開發商就無責了？近日，朝陽區時代國際嘉園小區業(ye) 委會(hui) 代表全體(ti) 業(ye) 主告贏了開發商。704.6萬(wan) 元賠償(chang) 款到賬時，小區也邁入交付後的第17年。

　　疑：牆磚不停掉露出建築垃圾

　　“真沒想到！”業(ye) 委會(hui) 主任張財林連用兩(liang) 個(ge) 沒想到——沒想到真贏了，沒想到獲賠這麽(me) 多錢。

　　位於(yu) 東(dong) 三環的時代國際嘉園小區，交付於(yu) 2006年，在中介網站上顯示的二手房均價(jia) 已達到10萬(wan) 元/平方米。然而，過去4年，小區的業(ye) 主卻生活在“頭頂的陰影”下。2013年，小區部分樓棟的外牆大理石出現脫落現象，到2019年、2020年情況愈演愈烈，5棟樓中沒有一棟是外牆完好的。

　　當時拍攝的照片裏，各樓腰線以下部位均能看到大理石連片掉落的痕跡，就像一塊塊傷(shang) 疤。更奇怪的是，牆磚掉了，露出的“內(nei) 裏”也是五花八門：泡沫板、木板、水泥編織袋、煙盒……“開發商是把建築垃圾埋牆裏了！”張財林說。

　　不停掉落的牆磚隨時可能砸到人，不修不行。錢從(cong) 哪出？不少業(ye) 主提出，小區牆磚掉落恐怕和建設中的偷工減料行為(wei) 不無關(guan) 係，開發商有沒有責任？

　　多方谘詢後，在屬地雙井街道的支持下，經業(ye) 主授權和全體(ti) 委員表決(jue) ，2020年4月，時代國際嘉園小區業(ye) 委會(hui) 決(jue) 定拿起法律的武器，對開發商北京中鑫源房地產(chan) 開發集團有限公司提起訴訟。同一月，經業(ye) 主大會(hui) 表決(jue) ，決(jue) 定申請住宅專(zhuan) 項維修資金對外牆進行維修。

　　訴：質保期雖過開發商也有責

　　“商品房小區在交付多年後回追開發商工程質量責任非常罕見，至少我們(men) 在查詢資料時沒有找到。”來自北京海潤天睿律師事務所的代理律師劉誌成說。

　　庭審中，開發商果然拿小區樓齡說事兒(er) ，主張建築物外牆的質保期為(wei) 2年，截至訴訟時，時代國際嘉園小區已交付14年。2014年至今，小區更換了三家物業(ye) 公司，怠於(yu) 日常維護，因此，缺乏管理維護才是導致外牆大幅脫落的主要原因，而非施工質量缺陷。

　　“施工標準的認定成了關(guan) 鍵。”劉誌成介紹，業(ye) 委會(hui) 主張按現行國家標準對施工質量進行鑒定，開發商卻主張部分施工工藝已隨著行業(ye) 發展而被取代，按當時的施工做法鑒定更為(wei) 合理，“開發商稱之為(wei) ‘時代國際外牆做法’，最後，法院決(jue) 定，兩(liang) 套標準同時鑒定。”

　　2021年12月，第三方機構出具了鑒定意見書(shu) ，明確提出：施工質量缺陷是導致掛貼石材脫落的主要原因，四季交替、熱脹冷縮等時間累積是次要原因。

　　“石材與(yu) 龍骨間沒連接件”“粘結砂漿普遍存在不密實的情況”“部分位置粘結砂漿內(nei) 存在建築垃圾”……張財林指著鑒定意見書(shu) 說：“如果比作考試，這是連及格線都沒達到。”

　　訴訟進行的同時，住宅專(zhuan) 項維修資金的申請也有了結果。2021年8月，朝陽區房屋安全鑒定站認定，1至5號樓外牆裝飾的損壞量已超過鑒定範圍總量的30%，危及人身財產(chan) 安全，建議對外牆進行綜合處理。隨後，第三方公司進行了鑒定，工程預算金額總計1006.5萬(wan) 元。這一金額，也成為(wei) 法院判決(jue) 時的依據。

　　定：工程質量終身負責非空話

　　去年12月30日，北京市第三中級人民法院作出終審判決(jue) ，開發商北京中鑫源房地產(chan) 開發集團有限公司賠償(chang) 時代國際嘉園小區業(ye) 委會(hui) 維修費704.6萬(wan) 元。

　　“在以往案例中，個(ge) 體(ti) 業(ye) 主主張專(zhuan) 有部分權利比較常見。此後，全體(ti) 業(ye) 主主張共有部分權利的案件有了典型參考。”劉誌成說，此案表明，即使商品房小區已過質保期，但隻要確認存在施工質量缺陷，追討侵權責任、依法請求損害賠償(chang) 仍然可行。

　　記者注意到終審判決(jue) 書(shu) 中有這麽(me) 一段話：中鑫源公司作為(wei) 涉案小區的開發商，為(wei) 防止高空墜物，保障居民人身財產(chan) 安全，有責任對存在施工質量缺陷的外牆維修費用承擔賠償(chang) 責任，以共同維護弘揚和諧、法治的社會(hui) 主義(yi) 核心價(jia) 值觀。

　　“這也給開發商敲響了警鍾，工程質量終身負責不是空話。”劉誌成說。

　　記者獲悉，2016年起執行的《北京市建設工程質量條例》明確，本市房屋建築和市政基礎設施工程實行質量終身責任製，建設、勘察、設計、施工、監理五方責任主體(ti) 項目負責人，以及涉及建築主體(ti) 和承重結構材料供應的企業(ye) 法定代表人，應按照規定簽署工程質量終身責任承諾書(shu) ，履行工程質量終身責任。時代國際嘉園成功索賠的最新案例顯示，工程質量終身責任已經成為(wei) 各方接受的共識。

　　3月17日，記者步入時代國際嘉園小區，外牆維修工作正有序開展。與(yu) 此同時，小區也將迎來第九次業(ye) 主大會(hui) ，修複路麵、提升綠化等17項事項，正等待全體(ti) 業(ye) 主共同表決(jue) 。

　　“老樓花錢的日子來了，怎麽(me) 花，咱得有個(ge) 章法。”5位業(ye) 委會(hui) 委員充滿幹勁。（北京日報）