被閑置的小區遊泳池

　　不少小區配套泳池因運營成本、安全資質問題被關(guan) 停 如何“喚醒”需物管、運營方和業(ye) 主共同探索

　　炎炎夏日，到遊泳池裏泡一泡本是一件愜意的事，但不少市民發現，自家小區裏的遊泳池卻已悄悄“閉門謝客”了。連日來記者走訪發現，由於(yu) 運營成本、安全要求等原因，市內(nei) 一些小區的配套遊泳池已經閑置許久，這些小區的物業(ye) 管理方努力為(wei) 小區遊泳池尋找運營方，卻始終難尋“接盤者”。如何將閑置的小區遊泳池“喚醒”？會(hui) 麵臨(lin) 哪些挑戰？記者進行了調查采訪。

　　文、圖/廣州日報全媒體(ti) 記者 肖歡歡 實習(xi) 生 祝明月(除署名外)

　　有小區泳池閑置4年

　　物管表示將征求業(ye) 主意見改造

　　位於(yu) 海珠區某小區中的遊泳池已經閑置4年了。剛過去的台風在泳池裏留下了不少積水。如今，這個(ge) 泳池的池底和池壁上的馬賽克磚也已經斑駁脫落。說起自家小區的遊泳池，業(ye) 主關(guan) 小姐表示“很可惜”。“我們(men) 住進來3年了，這個(ge) 露天遊泳池從(cong) 未開放過。如果不再開放，不如把遊泳池填平做公共綠化用地或者改造成停車場，甚至開辟成晾衣區也好。”

　　另一位小區業(ye) 主雷先生也表示，該露天泳池曾開放過幾年，深受住戶們(men) 歡迎。但自從(cong) 閑置後既影響景觀，暴雨來了之後池子裏麵也全是積水，容易滋生蚊蟲。

　　記者現場看到，該小區的遊泳池是一個(ge) 長約40米、寬約15米的景觀遊泳池。這樣一個(ge) 位置絕佳的泳池為(wei) 何不重新利用起來，供小區業(ye) 主消暑呢？該小區物業(ye) 管理公司的康經理告訴記者，該泳池屬於(yu) 小區附屬設施，前些年一直是開放的，開放時間為(wei) 每年5月到10月，確實深受業(ye) 主們(men) 歡迎。“但最近幾年在對該泳池進行複核時發現證件不全，所以也就不能對外開放。”除了證件問題，泳池運維成本高、難以找到願意接手的運營方也是長期閑置的原因。康經理告訴記者，後期小區內(nei) 的這處遊泳池將進行改造，但具體(ti) 改造成什麽(me) 用途、怎樣去改造，到時還得征求業(ye) 主們(men) 的意見。

　　小區泳池“停擺”非個(ge) 案

　　運營成本高 物管難覓“接盤者”

　　記者走訪發現，小區遊泳池“停擺”現象確實並非個(ge) 例。“眼看夏天都要過去了，小區遊泳池卻遲遲不見開放。”天河區某小區的業(ye) 主陳先生說。記者在該小區看到，泳池分為(wei) 大小兩(liang) 個(ge) 池子，都是非標準池，用護欄圍著，通向泳池的入口上了鎖，並貼了一張“泳池關(guan) 閉，請勿入內(nei) ”的告示，而護欄已經堆積了厚厚的灰塵。

　　陳先生告訴記者，從(cong) 去年10月開始小區的遊泳池便閑置至今。“我們(men) 肯定希望泳池能夠正常使用，天氣這麽(me) 熱，遊泳也是一個(ge) 降暑的措施。”陳先生表示，不少業(ye) 主就此問過小區物管，對方說遊泳池已經承包給外麵的公司，會(hui) 盡快恢複使用，但何時啟動還沒有消息。後續記者找到該小區的物業(ye) 管理公司，對方表示，目前正在為(wei) 小區遊泳池選擇新的第三方來運營。“因為(wei) 運營小區遊泳池有嚴(yan) 格的資質要求，並且至少需要配備一個(ge) 5人的運營團隊，運營成本高，幾家有資質的運營公司來看過後都不願意接手。”

　　在海珠區另一個(ge) 小區，兩(liang) 個(ge) 遊泳池中也有一個(ge) 已被閑置。“小區的遊泳池沒運營幾年就廢棄了，目前就是個(ge) ‘蓄水池’。”業(ye) 主張先生表示，如果遊泳池不能重新開放，希望能盡快對其用途進行調整。

　　“如果具備開放條件，我們(men) 甚至願意補貼一部分費用給運營機構，讓遊泳池開起來。”該小區一位物管工作人員告訴記者，他們(men) 曾嚐試引進第三方公司對泳池進行運營，但沒人接手。“泳池分為(wei) 景觀泳池和標準泳池，小區的屬於(yu) 景觀泳池，麵積小，運營公司實地查看後認為(wei) 賺不到錢；還有的公司覺得小區遊泳池過於(yu) 老舊，翻修改造成本高，回本時間較長。”

　　管理更嚴(yan) 格

　　部分小區泳池因“資質不足”停業(ye)

　　記者了解到，除了經營原因外，部分小區的遊泳池被閑置，是因為(wei) 現在對遊泳池的管理更加嚴(yan) 格了。“嚴(yan) 格管理起來，一些遊泳池就不具備繼續開放的條件了。”海珠區某小區物業(ye) 管理公司的劉經理告訴記者，該小區建設時配套有一個(ge) 長約30米的景觀遊泳池，但因為(wei) 管理成本過高，5年前就已經停用了。“如果想讓遊泳池合規運營，必須具備相關(guan) 資質及手續，除了水質要達標外，還需要配備相應的救生救護人員，相關(guan) 資質手續要求較多。”

　　劉經理告訴記者，前些年小區遊泳池因為(wei) 規模小，管理也不是特別規範，有關(guan) 部門在進行現場抽檢時發現該遊泳池內(nei) 的餘(yu) 氯和大腸菌群含量偏高，於(yu) 是要求暫停營業(ye) 。他表示，有關(guan) 部門對於(yu) 小區泳池的衛生檢查標準和普通遊泳場館的要求是一致的，並不會(hui) 因為(wei) 是小區遊泳池就降低衛生要求。“衛生許可證是否在有效期內(nei) 、從(cong) 業(ye) 人員是否持有效健康合格證明、水質循環及消毒設施是否正常運轉等都會(hui) 被抽查，一旦發現不合格就要暫停營業(ye) 。”

　　後來，該小區物管人員曾多次到有關(guan) 部門谘詢辦理，但高危行業(ye) 許可證一直辦不下來，就幹脆把小區遊泳池關(guan) 停了。“現在小區泳池安全、衛生、消防一旦不達標堅決(jue) 不能開，這也是保障業(ye) 主們(men) 的安全。”

　　“泳池重開是好事情啊，我們(men) 還多了一項娛樂(le) 項目，我支持”“隻要安全，對我們(men) 業(ye) 主來說是個(ge) 好事情”“有總好過沒有”……在記者走訪中，多數業(ye) 主對盤活小區遊泳池都表示支持，他們(men) 認為(wei) 配套遊泳池是小區品質的硬件體(ti) 現。

　　業(ye) 內(nei) 人士：

　　小區泳池每月支出不菲 安全責任大

　　小區遊泳池為(wei) 何頻頻被閑置？記者采訪了一些業(ye) 內(nei) 人士。賀栩模是廣州某物業(ye) 管理有限公司總經理，從(cong) 事物管工作已20多年。他表示，小區業(ye) 主不太了解小區泳池的運營成本，這其中包括人工、租金、水電費、保險費用幾方麵。“光這些支出就是很大一筆費用，一個(ge) 小區泳池每個(ge) 月的費用支出都要10萬(wan) 元。”他表示，小區遊泳池針對的主要客戶是小區業(ye) 主，即便是收門票，價(jia) 格往往都比較實惠。比如每人20元/次，每天按100人算也就2000元收入，每個(ge) 月滿打滿算也就6萬(wan) 元左右。“按照小區遊泳池每年6~9月份運行4個(ge) 月計算，收入大約20萬(wan) 元，實際上這遠遠不足以覆蓋遊泳池的日常支出。”

　　他分析，小區泳池除開放時間外，其餘(yu) 時間的維護都要投入人力成本。“比如清潔衛生、換水消毒等工作需專(zhuan) 人負責，還得配備救生人員；而露天泳池暫停使用後，落葉堆積、積水處理、防止蚊蟲滋生等同樣都要投入人力。不少小區將遊泳池閑置，就是卡在成本問題上。”他表示，有一些小區以前建有遊泳池，但後來改造成其他用途，可能就是沒有人去承包，或是長時間荒廢，物管也無力維護。而專(zhuan) 業(ye) 的運營機構如果要對小區遊泳池進行改造升級，花費動輒數十萬(wan) 元甚至上百萬(wan) 元，如果不能簽訂5年以上長期合同，接手後很可能會(hui) 虧(kui) 本，專(zhuan) 業(ye) 的運營機構一般不敢承擔這個(ge) 風險。

　　賀栩模直言，運營小區遊泳池的安全責任壓力大，哪怕泳池是承包給第三方，他每年那幾個(ge) 月也還是會(hui) 提心吊膽。“算經濟賬還是服務業(ye) 主，這就看物業(ye) 公司的選擇了。”他表示，一些小區泳池之所以荒廢，也跟部分物業(ye) 公司不懂得維護有關(guan) 。“泳池管理對物業(ye) 公司的專(zhuan) 業(ye) 性也有一定要求，一般要求三星級以上的物業(ye) 公司。”

　　專(zhuan) 業(ye) 機構：

　　運營小區泳池利潤薄 虧(kui) 本風險高

　　廣州某體(ti) 育發展有限公司此前也曾運營過多家小區的遊泳池和健身房等體(ti) 育設施，該公司負責人鍾先生告訴記者，小區露天泳池如果是麵積大一點的還好，麵積小的泳池基本上沒人願意接手。“遊泳池的運營條件非常高，需要到工商部門申請辦理營業(ye) 執照、到衛生部門辦理衛生許可證、到體(ti) 育主管部門申請對外開放證和高危行業(ye) 許可證，還需要進行環保評估，確保遊泳池的環保符合標準，此外需要進行消防評估。其中，對高危行業(ye) 許可證的要求最為(wei) 嚴(yan) 格。”

　　鍾先生表示，公司運營小區泳池最大的支出主要集中在租金、水電和人工上，占每月總支出的大頭。“以露天泳池為(wei) 例，4個(ge) 救生員加上其他員工，每月僅(jin) 發工資就需要至少5萬(wan) 元。”他說，這5萬(wan) 元這還不包括場地租金、水電費、泳池清潔費用等，再加上小區物業(ye) 管理方通常希望小區遊泳池能為(wei) 業(ye) 主提供便利服務，既不能定價(jia) 太高，也希望隻服務小區業(ye) 主。所以，承包小區遊泳池後虧(kui) 本的風險較高。“所以風險高、利潤薄，除非物業(ye) 管理公司願意降低租金，或者補貼一部分水電費，否則，那些被閑置的遊泳池很難‘複活’。”

　　“喚醒”或改造？

　　盤活閑置小區遊泳池要過“兩(liang) 道關(guan) ”

　　賀栩模同時還是廣東(dong) 省物業(ye) 管理行業(ye) 協會(hui) 黨(dang) 支部書(shu) 記。他說，最近幾年廣州市小區配套遊泳池的格局發生了很大變化。“不少小區的遊泳池因為(wei) 運行時間長開始老化，麵臨(lin) 維護成本高、改造費用高、衛生難達標等問題，所以容易閑置。我們(men) 的不少會(hui) 員單位在開會(hui) 時也會(hui) 討論小區配套遊泳池經營難、閑置後難盤活等問題。”

　　賀栩模介紹，廣州市區的小區泳池目前的運營管理方有第三方專(zhuan) 業(ye) 公司，也有物業(ye) 公司自營，但多數都是物業(ye) 管理公司委托有資質的公司管理。“過去不少地產(chan) 公司在打造住宅項目時都將露天泳池作為(wei) 宣傳(chuan) 亮點，小區配套遊泳池在過去一段時間也深受小區業(ye) 主歡迎。但20年過去了，這些遊泳池老化了，管理也更嚴(yan) 了，難免就開始閑置。”

　　而要“喚醒”這些小區遊泳池，或者對其進行改造，實施起來並不容易，賀栩模認為(wei) 要過“兩(liang) 道關(guan) 。”

　　首先，遊泳池通常屬於(yu) 小區規劃的公共配套設施，計算在業(ye) 主的公攤麵積裏，則該小區遊泳池的產(chan) 權歸全體(ti) 業(ye) 主共有，對閑置遊泳池進行改造，可能需要動用物業(ye) 維修資金。根據《廣州市物業(ye) 專(zhuan) 項維修資金管理辦法》，物業(ye) 專(zhuan) 項維修資金的使用應經專(zhuan) 有部分占建築物總麵積三分之二以上的業(ye) 主且占總人數三分之二以上的業(ye) 主同意，約定共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照約定。

　　其次，如果對小區遊泳池進行改造或功能轉變，則屬於(yu) 民法典中需要“雙3/4”同意的情形，需要征集業(ye) 主意見。民法典明確規定，改造小區遊泳池屬於(yu) 改建、重建建築物及其附屬設施，應當由專(zhuan) 有部分麵積占比三分之二以上的業(ye) 主且人數占比三分之二以上的業(ye) 主參與(yu) 表決(jue) ，且應當經參與(yu) 表決(jue) 專(zhuan) 有部分麵積四分之三以上的業(ye) 主且參與(yu) 表決(jue) 人數四分之三以上的業(ye) 主同意。而在具體(ti) 操作中往往眾(zhong) 口難調，意見難統一。“這也就不難理解為(wei) 什麽(me) 有那麽(me) 多小區的遊泳池閑置在那裏，既不能盤活起來使用，也不能及時進改造或重建。”

　　“盤活”小區泳池 他們(men) 在摸索

　　動用維修資金 小區物管自管

　　在對小區閑置遊泳池進行改造和盤活方麵，也有一些小區摸索出了經驗。位於(yu) 越秀區的嘉和苑小區，幾年前也曾因經營成本高、安全保障難等問題導致小區遊泳池麵臨(lin) “停擺”。該小區物管工作人員告訴記者，在物管公司和小區業(ye) 主充分協商的基礎上，動用一部分物業(ye) 維修資金，並由小區業(ye) 主籌資“兜底”對遊泳池設施進行改建，並配備多名安全員，如今，小區遊泳池由小區物業(ye) 公司自行管理，得以重新煥發活力。

　　記者在現場看到，該小區遊泳池有專(zhuan) 門的換衣間、淋浴間和洗腳池，池裏不同功能區也用不同顏色加以區分，看起來和專(zhuan) 業(ye) 遊泳池沒什麽(me) 區別。因為(wei) 主要對小區業(ye) 主開放，所以收費也比較平價(jia) 。

　　如今，該小區遊泳池從(cong) 每年4月一直開放到11月，因為(wei) 有業(ye) 主自籌資金“兜底”，配套設施和水質都有保障，成為(wei) 業(ye) 主們(men) 夏日消暑的好去處，暑假期間每天都有小朋友在這裏學遊泳。

　　業(ye) 主彭女士告訴記者，該小區遊泳池“盤活”的經驗有兩(liang) 點：第一，有業(ye) 主委員會(hui) 牽頭，動員廣大業(ye) 主，必要時動用物業(ye) 維修資金；第二，由小區物業(ye) 管理公司進行自管，配齊救生人員，完善配套設施。“泳池由小區物業(ye) 公司自管的好處是，物業(ye) 公司會(hui) 比較用心，畢竟是服務了多年的老街坊，哪怕偶爾有些小虧(kui) 本，也不會(hui) 那麽(me) 計較。”彭女士說。

　　補貼部分資金給運營方

　　在海珠區新港中路某小區，物業(ye) 公司負責人林經理告訴記者，因為(wei) 人工成本和維護成本的上升，小區的露天遊泳池已經閑置了一年。物業(ye) 公司先後請了5家運營公司來現場查看，最終隻有一家有意向接手，但該公司要求運營合同至少簽5年，在合同的前3年，物業(ye) 公司每年要補貼5萬(wan) 元給運營公司。“為(wei) 了讓小區業(ye) 主能享受遊泳池帶來的便利，物業(ye) 公司同意每年給他們(men) 一定的補貼。”林經理說。而該小區遊泳池自從(cong) 重新開放運營以來口碑不錯，住戶們(men) 普遍表示歡迎。

　　賀栩模對此表示，給運營方一定的資金補貼或者租金成本折扣，會(hui) 更容易“盤活”那些廢棄的小區遊泳池，目前不少小區也都采取了這種方式。

　　將泳池改建成停車場或健身區

　　記者了解到，如果小區遊泳池實在難以盤活，將閑置的遊泳池填平、改建成其他設施也不失為(wei) 一個(ge) 辦法。

　　花都永發小區的遊泳池因為(wei) 經營不善，從(cong) 2019年開始荒廢。當時，該泳池蚊蟲滋生，積水後存在很大的安全隱患，小區住戶們(men) 迫切期望泳池能進行改造。從(cong) 2020年起，該小區住戶就開始協商如何對該小區遊泳池進行改建。時隔3年多，近日記者來到該小區發現，原來的遊泳池已經被改造成了停車場，隻有旁邊“嚴(yan) 禁跳水攀爬”的標識還昭示著這裏昔日曾是一個(ge) 遊泳池。記者現場看到，該泳池頭尾兩(liang) 部分已經成為(wei) 兩(liang) 個(ge) 小的停車場，而泳池中間部分沒有積水，已經被泥土填滿。

　　一位該小區住戶告訴記者，自從(cong) 小區遊泳池在2020年閑置後，花都區新華街道敦促物業(ye) 公司和運營公司對遊泳池的改建進行協商。最終在去年下半年，該遊泳池經過填埋後被改建成了停車場，還有一半用作建設小區居民的健身設施。“改造成停車場確實對已荒廢的遊泳池進行了很好的資源利用，解決(jue) 了居民們(men) 的停車問題，也使得大家免受汙水和蚊蟲侵擾，優(you) 化了生活居住環境，這是一個(ge) 很好的解決(jue) 方案。”該住戶說。

　　賀栩模也表示，如今消費者在購房時考慮更多的可能是小區有沒有足夠的停車位，而不是有沒有配套遊泳池。“因此如果能對過去遊泳池的功能進行調整，也是一個(ge) 不錯的選擇。”