(經濟觀察)城中村改造提速 中國“都市角落的萬(wan) 億(yi) 元大市場”如何激活？

　　中新社北京10月12日電 題：城中村改造提速 中國“都市角落的萬(wan) 億(yi) 元大市場”如何激活？

　　中新社記者 龐無忌

　　被稱為(wei) 中國“都市角落萬(wan) 億(yi) 元(人民幣，下同)大市場”的超大特大城市城中村改造正加速推進。記者12日從(cong) 中國住房和城鄉(xiang) 建設部獲悉，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造。住建部城中村改造信息係統投入運行兩(liang) 個(ge) 月以來，已入庫城中村改造項目162個(ge) 。

　　城中村又稱為(wei) “都市裏的村莊”，因其大多布局淩亂(luan) 、配套設施落後、公共服務缺失，時常被貼上“髒”“亂(luan) ”“差”等標簽，與(yu) 繁華的城市麵貌格格不入。此番重點改造的是超大特大城市中的城中村，根據第七次全國人口普查數據，中國目前有7個(ge) 超大城市和14個(ge) 特大城市。

　　此次城中村改造是“棚戶區改造2.0”嗎？中泰證券分析師耿鵬智認為(wei) ，此番城中村改造旨在提升城市品質、改善基礎設施，並非“棚改2.0”。兩(liang) 者有諸多區別，例如：此次城中村改造聚焦21個(ge) 超大特大城市，而棚改麵向全國，覆蓋大量三四線城市；官方此番明確城中村改造分三類實施，包括拆除新建、經常性整治提升以及拆整結合，而棚改則以拆除重建為(wei) 主。此外，兩(liang) 者資金來源、改造對象等均很大不同。

　　廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新社記者表示，此次城中村改造並不是房地產(chan) 的又一次大規模供給，而是解決(jue) 中國城市發展不平衡不充分的矛盾，讓城市的公共服務覆蓋城中村，讓村民和新市民、年輕人徹底融入城市，享受均等化的公共服務。他認為(wei) ，一些優(you) 質的城中村還是會(hui) 保留其風貌，按照文明城市標準，補上公共服務等短板。

　　告別“大拆大建”之後，城中村改造產(chan) 生的投資效應會(hui) 下降嗎？據中信證券研報測算，中國19個(ge) 超大特大城市城中村改造能帶來的年化新增商品房貨值1.9萬(wan) 億(yi) 元，占這些城市2022年銷售額的37%。另據中泰證券測算，重點城市城中村改造空間廣闊，預計未來10年，每年建安費用或將達到6638億(yi) 元，有望顯著拉動工程需求，並帶動下遊相關(guan) 消費。

　　中信證券研報認為(wei) ，本輪城中村改造的增量影響或低於(yu) 2015年前後的一輪棚改，但從(cong) 高質量發展的角度，本輪城中村改造能解決(jue) 長期問題，不僅(jin) 驅動了一部分營建的機會(hui) ，更誕生了大量運營服務的商機。

　　中指研究院調查谘詢部運營總監吳建欽指出，基於(yu) 過去的實踐，城中村改造在各類城市更新類別中能夠帶動的投資效應較為(wei) 明顯。此外，在促進住房需求釋放方麵，城中村改造也將產(chan) 生部分新增的商品房購房需求。

　　這個(ge) “都市角落的萬(wan) 億(yi) 元大市場”如何更好地被激活？住建部此番透露，堅持先謀後動，堅持依法征收、淨地出讓，堅持多渠道籌措改造資金等。李宇嘉認為(wei) ，這些措施是總結過去城中村改造的經驗、教訓而來，有利於(yu) 減少改造阻力，縮短改造周期，降低不確定性。

　　值得注意的是，此番城中村改造與(yu) 保障性住房相結合。李宇嘉認為(wei) ，這是新一輪城中村改造的亮點，可能包含三方麵內(nei) 容，一是改造出來的地塊，要留足保障性住房建設空間；二是村民安置房，可滿足其將餘(yu) 屋出租的經營模式需求，多設置一些空閑的中小戶型住房，統籌發展保障性租賃住房；三是留存下來的城中村存量住房，經過品質提升後吸引長租公寓企業(ye) 來運營。

　　易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進也認為(wei) ，城中村改造對當地房地產(chan) 結構帶來的變化非常關(guan) 鍵。過去的組合是“商品房+安置房”，而現在可能會(hui) 增加保障性住房，其中或包括共有產(chan) 權住房和保障性租賃住房等。這能夠豐(feng) 富城市住房供給，更好地滿足年輕人、新市民的需求，為(wei) 城中村改造注入創新動力。(完)