六大關(guan) 鍵詞展望房地產(chan) 未來趨勢

　　持續的優(you) 化政策為(wei) 各地樓市打開了空間和想象，包括放鬆“五限”、金融監管“防爆雷”、推進現房銷售等

　　今年，房地產(chan) 市場政策的轉型點出現在7月24日，中央政治局會(hui) 議明確提出，“要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢，適時調整優(you) 化房地產(chan) 政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展”。

　　此後，持續的優(you) 化政策為(wei) 各地樓市打開了空間和想象，包括土地市場重回價(jia) 高者得、放鬆“五限”、推進現房銷售的模式、金融監管“防爆雷”、商品房鼓勵“優(you) 質優(you) 價(jia) ”等。在優(you) 化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設等方麵頻繁表態和落地具體(ti) 舉(ju) 措，對外釋放積極信號。

　　未來，10萬(wan) 億(yi) 級的房地產(chan) 市場如何重回正軌？房地產(chan) 企業(ye) 將遭遇的風險如何化解？如何解決(jue) “保交樓”這一難題？從(cong) 土地市場到商品房、保障房，又將迎來怎樣的變化？

　　超90條

　　2023年9月，各地政策出台頻次超90條，為(wei) 2022年四季度以來最高數量，多地取消限購、限售等政策。

　　72%

　　9月12日，住房和城鄉(xiang) 建設部表示，今年全國籌集建設保障性租賃住房204萬(wan) 套(間)的任務目前已完成72%，各地籌集建設進度不斷加快。

　　20%

　　據上海易居房地產(chan) 研究院統計數據顯示，當前全國現房銷售規模占比約為(wei) 14%。到2028年，全國現房銷售規模占比有望達到20%。

　　2.6億(yi) 平方米

　　據中指研究院統計數據顯示，今年1-10月，全國300城住宅用地成交麵積2.6億(yi) 平方米，同比下降35.4%；土地出讓金1.8萬(wan) 億(yi) 元，同比下降25.3%。

　　關(guan) 鍵詞1

　　多城土地市場重回“價(jia) 高者得”

　　2023年以來，全國土地市場情緒偏弱，房企普遍謹慎拿地，10月，全國土地縮量態勢仍較明顯。根據中指研究院統計數據顯示，今年1-10月，全國300城住宅用地推出3.8億(yi) 平方米，同比下降31.8%，絕對規模為(wei) 近十年同期最低位；成交麵積2.6億(yi) 平方米，同比下降35.4%；土地出讓金1.8萬(wan) 億(yi) 元，同比下降25.3%。

　　在土拍熱度方麵，僅(jin) 有少部分城市或區域保持一定熱度，房企投資聚焦核心優(you) 質地塊，市場分化進一步加劇。其中，10月，上海、北京、成都等核心區地塊受企業(ye) 關(guan) 注度高，部分地塊觸頂搖號，其餘(yu) 區域地塊多以底價(jia) 成交；無錫、武漢、南京土拍的低溫情緒尚未好轉，多數地塊均以底價(jia) 成交。

　　值得關(guan) 注的是，據媒體(ti) 報道，今年9月底，自然資源部已向各省份自然資源主管部門下發文件，內(nei) 容包含“建議取消土地拍賣中的地價(jia) 限製”“建議取消遠郊區容積率1.0限製”等。隨後，成都、濟南、廈門、青島、南京、蘇州等紛紛發布公告，對此前的土拍規則進行調整，均提出部分地塊將不再限製土地出讓上限價(jia) 格。10月30日，濟南成交的10宗土地中，有3宗地塊溢價(jia) 率均超50%。11月2日，合肥成交的5宗地塊中，有2宗地塊溢價(jia) 率均超30%。

　　從(cong) 目前來看，在多地土拍市場低位運行的情形下，土拍規則調整，特別是不再限製地價(jia) 、恢複“價(jia) 高者得”正成為(wei) 新趨勢。對此，鏡鑒谘詢創始人張宏偉(wei) 表示，在部委政策已經明確可以取消最高土地限價(jia) 政策之後，後續可能也會(hui) 有更多城市調整土地出讓規則。

　　中指研究院土地市場研究負責人張凱認為(wei) ，取消地價(jia) 上限的政策對於(yu) 地方政府是增收入、降風險、城市板塊分化加劇；對於(yu) 房企是降利潤、憑本事；對於(yu) 購房群體(ti) 則是促改善、穩房價(jia) 、穩預期。

　　“熱點城市的核心地塊熱度或升溫，但高價(jia) 地恐難頻現。在核心城市，中小房企資金麵多數承壓，拿地壓力加大；而央企、國企資金實力相對較好，對優(you) 質地塊的參拍力度、拿地機會(hui) 或加大。”張凱說。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜指出，地價(jia) 上限取消後，優(you) 質地塊土拍熱度升溫，但分化仍在。從(cong) 短期來看，土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢複程度，核心城市在政策帶動下，銷售市場活躍度提升後，土拍情緒有望進一步提升。

　　關(guan) 鍵詞2

　　“五限”逐漸放鬆

　　2017年，為(wei) 了讓房子回歸到“住”的屬性，從(cong) 中央到地方，對房地產(chan) 市場的流動性采取“封倉(cang) ”的措施。以限購、限貸、限價(jia) 、限售、限商為(wei) 主的“五限”政策相繼出台，為(wei) 樓市加上“緊箍咒”。

　　不過，自2022年起，受到樓市下行的影響，“五限”逐漸鬆綁。從(cong) 目前來看，限製性政策已從(cong) 三四線城市到二線城市，再到二線熱點城市以及一線城市呈現逐漸放鬆的趨勢。

　　比如，去年3月，鄭州出台“鄭19條”，取消“認房又認貸”，成為(wei) 全國第一個(ge) 放鬆限貸和限購的城市。隨後，哈爾濱宣布放鬆新房限售，打響了全國放鬆限售“第一槍”。3月底，福州也放鬆限購。

　　今年10月，上海金山區針對人才定向鬆綁限購，符合條件的非滬籍人才可在該區的限定區域買(mai) 房。而在此之前，廣州也將外地人購房社保年限從(cong) 5年降至2年，同時解除了部分區域的限購政策。

　　陳文靜表示，自今年7月24日舉(ju) 行的中央政治局會(hui) 議為(wei) 房地產(chan) 業(ye) 定調後，各主管部門陸續落地具體(ti) 舉(ju) 措，各地也根據自身市場情況跟進落實。在需求端，住建部、央行、金融監管總局下發通知，將首套住房“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱；央行、金融監管總局再下發通知，下調首套、二套住房貸款首付比例下限，並下調二套房貸利率加點下限。與(yu) 此同時，各地快速跟進執行。2023年9月，各地政策出台頻次超90條，為(wei) 2022年四季度以來最高數量，多地取消限購、限售等政策。

　　整體(ti) 來看，陳文靜指出，當前全國多數城市政策已基本放開，僅(jin) 剩核心城市存在限製性政策。從(cong) 政策效果來看，多項政策落地對市場活躍度產(chan) 生積極影響，但帶動效果的持續性偏弱，短期需求端政策仍有進一步優(you) 化的空間，如進一步降低居民購房成本，下調核心城市首套、二套住房首付比例，降低交易稅費，調整北京、上海普宅認定標準。

　　關(guan) 鍵詞3

　　發展保障性住房

　　8月25日，國務院常務會(hui) 議審議通過了《關(guan) 於(yu) 規劃建設保障性住房的指導意見》(“14號文”)。“14號文”提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方麵的基本原則，具體(ti) 執行辦法由各地製定。目前，這一文件已傳(chuan) 達到各城市人民政府、各部委直屬機構，進入執行落地期。

　　具體(ti) 來看，“14號文”明確了兩(liang) 大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體(ti) 逐步實現居者有其屋，消除買(mai) 不起商品住房的焦慮，放開手腳為(wei) 美好生活奮鬥”；二是推動建立房地產(chan) 業(ye) 轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價(jia) 、穩房價(jia) 、穩預期，推動房地產(chan) 業(ye) 轉型和高質量發展。

　　值得關(guan) 注的是，“14號文”要求各地做好政策銜接，協調好保障性住房與(yu) 公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關(guan) 係。保障房是住房供給體(ti) 係的重要組成部分，文件充分強調了保障房的地位，未來保障房建設將更受重視。

　　由此，業(ye) 內(nei) 人士預計，未來保障性住房建設開發節奏會(hui) 進一步加快，推進保障性住房發展的新模式將是下一輪房地產(chan) 周期的重要舉(ju) 措。

　　其中，廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國已建立了公租房、保障性租賃住房和共有產(chan) 權住房“三位一體(ti) ”的住房製度。新的保障性住房屬於(yu) 配售型住房，要與(yu) 前述“三位一體(ti) ”的住房製度做好銜接。

　　中指研究院研究副總監徐躍進認為(wei) ，增加保障房建設和供應，預計將從(cong) 改善民生和擴大投資的角度對經濟社會(hui) 產(chan) 生正向影響，將有利於(yu) 為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 注入新活力，帶動相關(guan) 上下遊行業(ye) 平穩發展。同時，保障房的供應也有利於(yu) 促進商品住房回歸商品屬性，推動行業(ye) 轉型發展。

　　徐躍進預計，未來，保障房開發模式有望繼續創新，更多社會(hui) 資本可能會(hui) 參與(yu) 到保障房開發運營中來，以有效擴大保障房的供應規模。同時，保障房的建設籌集渠道也會(hui) 更加多元，各式各樣的存量盤活將會(hui) 是保障房籌集的重要渠道。另外，保障房建設也將和城中村改造等工作相結合。

　　“保障房房屋質量將有望提升，配套設施和公共服務有望得到加強，保障房住戶的居住品質未來將得到改善。”徐躍進如是說。

　　關(guan) 鍵詞4

　　“保交樓”下的現房銷售

　　2022年7月份出現的“停貸潮”，使“保交樓”成為(wei) 重要的民生工程、政治任務。同年7月28日，“保交樓”更是在中央政治局會(hui) 議中被首次提出。房地產(chan) 行業(ye) 產(chan) 業(ye) 鏈長，關(guan) 聯著眾(zhong) 多上下遊行業(ye) 及領域，對穩定宏觀經濟大盤有重要意義(yi) 。而且住房還凝聚著購房者對實現住有所居、居有所樂(le) ，擁有美好居住生活的期盼和向往。因此，當前，“保交樓”是促進房地產(chan) 市場平穩健康發展中的一件大事。

　　值得關(guan) 注的是，今年年初，在全國住房和城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議上，住建部要求各地政府和房企關(guan) 注預售製度的改革，積極推進現房銷售模式，並且提到有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的要把資金監管責任落實到位，以防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

　　對此，上海易居房地產(chan) 研究院研究總監嚴(yan) 躍進表示，這是住建部首次係統、明確提出現房銷售的概念，這也要求各地政府和房企關(guan) 注預售製度的改革，要積極推進現房銷售模式的開展。

　　住建部工作會(hui) 議提及的現房銷售，是防範樓盤爛尾的根本舉(ju) 措。當前，期房銷售和現房銷售並行，且鼓勵現房銷售，這也意味著我國將推進期房銷售製度逐步向現房銷售製度過渡。從(cong) 國家統計局的數據來看，2023年1-9月，全國商品住宅現房銷售麵積為(wei) 1.3億(yi) 平方米，同比增長21.2%，占總銷售麵積的17.9%，較2022年末提升4個(ge) 百分點。

　　陳文靜指出，與(yu) 預售製相比，現房銷售更符合大眾(zhong) 對商品房銷售的期望。今年以來，中央各部委及地方政府支持現房銷售的提法頻出，年初舉(ju) 行的全國住房和城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議提出“有條件的可以進行現房銷售”。隨後，河南省住房和城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議明確“以鄭州、開封為(wei) 試點，積極探索預售製度改革和現房銷售”；合肥也提出在部分區域試點現房銷售。此外，深圳在土地競拍規則中，也將部分地塊由“競自持保租房”改為(wei) “競現房銷售麵積”，北京今年以來已有多宗成交地塊要求一定比例現房銷售，現房銷售試點進程不斷推進。

　　不過，陳文靜進一步表示，短期內(nei) 全麵實行現房銷售將對市場供應能力造成影響，並對開發商資金實力以及地產(chan) 金融支持模式等提出更高的要求。整體(ti) 來看，未來預售製度改革或將成為(wei) 新發展模式的重要內(nei) 容，但當前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，在金融配套政策到位以及解決(jue) 部分核心城市可能出現的供給斷檔問題之前，全麵推行現房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在核心城市部分項目進行試點的方式推進。

　　關(guan) 鍵詞5

　　金融監管轉向“防爆雷”

　　10月30日至10月31日，在北京舉(ju) 行的中央金融工作會(hui) 議提到，促進金融與(yu) 房地產(chan) 良性循環，健全房地產(chan) 企業(ye) 主體(ti) 監管製度和資金監管，完善房地產(chan) 金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 合理融資需求。這是中央金融工作會(hui) 議首次提出“健全房地產(chan) 企業(ye) 主體(ti) 監管製度和資金監管”，為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 的監管指明了路徑和方向。

　　在李宇嘉看來，此次中央金融工作會(hui) 議對於(yu) 房地產(chan) 的表態，體(ti) 現出防風險與(yu) 惠民生的統一，也體(ti) 現出金融向新模式轉型和支持房地產(chan) 向新模式轉型的統一。

　　58安居客房產(chan) 研究院院長張波認為(wei) ，此次會(hui) 議提到“健全房地產(chan) 企業(ye) 主體(ti) 監管製度和資金監管”，這表明監管進一步重視房地產(chan) 開發側(ce) 的資金壓力。同時，會(hui) 議還提到“一視同仁滿足不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 合理融資需求”，預示著民營房企的資金壓力有望得到緩解，至少“借新還舊”的現象有可能增多。

　　在中央金融工作會(hui) 議最新表態之後，11月3日，據媒體(ti) 報道，證監會(hui) 債(zhai) 券部有關(guan) 負責人表示，下一步，證監會(hui) 將深入貫徹黨(dang) 中央、國務院決(jue) 策部署，激發債(zhai) 券市場活力。堅持底線思維，全力做好房地產(chan) 、城投等重點領域風險防控。這是證監會(hui) 首次提出“防爆雷”的說法。因此，業(ye) 內(nei) 人士預計，下一步，證監會(hui) 將把公開市場債(zhai) 券和非標債(zhai) 務“防爆雷”作為(wei) 重中之重。

　　中指研究院企業(ye) 研究總監劉水認為(wei) ，今年以來，房企融資金額持續下降。未來幾個(ge) 月，市場銷售很難發生明顯升溫變化，行業(ye) 預期不會(hui) 發生明顯改善。盡管近期高層強調“一視同仁”支持房企合理融資，但是短期內(nei) 切實有效落實存在諸多困難，所以房企融資仍將維持較弱態勢。

　　“整體(ti) 來看，房地產(chan) 企業(ye) 風險仍在蔓延，防範和化解房地產(chan) 企業(ye) 風險，需要供需兩(liang) 端‘雙管齊下’。一方麵，要加大房企融資政策支持力度，加大‘三支箭’政策落實力度，如支持增信發債(zhai) 常態化、股權融資加快審批等。另一方麵，加大需求端政策調整放鬆力度，促進房地產(chan) 銷售企穩回升，改善金融機構對房地產(chan) 行業(ye) 預期，其投資意願才會(hui) 提升。”劉水補充說。

　　關(guan) 鍵詞6

　　商品房鼓勵“優(you) 質優(you) 價(jia) ”

　　目前，房地產(chan) 行業(ye) 信心仍較脆弱，行業(ye) 預期仍未改善。

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，政策放鬆及支持力度還有空間。為(wei) 此，逐步優(you) 化限價(jia) 政策，讓高品質改善項目恢複市場定價(jia) ，帶動核心城市房價(jia) 企穩也成為(wei) 關(guan) 注的焦點。

　　9月26日，成都優(you) 化房地產(chan) 政策，其中涉及調整限價(jia) 措施。在二手房參考價(jia) 方麵，成都新政提出，不再執行二手住房成交參考價(jia) 格發布機製。與(yu) 此同時，成品住宅裝修價(jia) 格由企業(ye) 根據市場情況自主確定(土地出讓合同等有約定的除外)，嚴(yan) 格落實樣板間、銷售現場、裝修清單等管理要求，鼓勵優(you) 質優(you) 價(jia) 。此外，10月23日，成都新掛牌7宗宅地中，未設置成品房清水最高銷售均價(jia) 。這也意味著，成都執行近3年的“雙限”政策，將不複存在。

　　對此，成都市規劃和自然資源局相關(guan) 人士表示，該批次“雙限”政策取消，房價(jia) 、地價(jia) 全部沒有限製。後續正常情況下也將延續不限製地價(jia) 的政策。

　　而在10月16日，江蘇宿遷發布了“房十條”，實行商品房“優(you) 質優(you) 價(jia) ”管理，開發企業(ye) 可以根據項目及市場變化情況合理定價(jia) ，切實發揮市場調節作用，讓購房者享受實實在在的優(you) 惠。宿遷本次優(you) 化限價(jia) 政策，意味著允許降價(jia) 來促使交易量的回升，有助於(yu) 讓價(jia) 格回歸市場，也有利於(yu) 企業(ye) 銷售回籠資金。

　　據悉，我國對新建商品房的銷售價(jia) 格實施備案製。開發商在申報新建商品住宅預售許可前，須到各地的價(jia) 格主管部門進行價(jia) 格備案，由價(jia) 格主管部門對申報價(jia) 格進行指導。

　　在房地產(chan) 過熱時期，各地為(wei) 了遏製房價(jia) 的上漲，發布限製房價(jia) 漲幅的“限漲令”，防止新建商品住宅價(jia) 格大幅度上漲。而隨著樓市進入下行期，各地新房銷售價(jia) 格備案製轉為(wei) “限跌”。自2021年以來，嶽陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等20多個(ge) 城市出台過“限跌令”。無論是“限漲令”還是“限跌令”，其初衷都是為(wei) 了保持樓市平穩健康發展。

　　劉水認為(wei) ，限價(jia) 政策出台的初衷是在市場熱度較高時實現“穩地價(jia) 、穩房價(jia) 、穩預期”，支持合理購房需求。不過，隨著市場環境的變化，限價(jia) 政策帶來的負麵影響愈發突出。價(jia) 格倒掛不僅(jin) 增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷。而在房地產(chan) 市場調整壓力增加的背景下，多個(ge) 城市出台“限跌令”，也導致房企銷售不暢，資金回籠受阻。在新的市場環境下，預計限價(jia) 政策也將迎來優(you) 化，具體(ti) 方式包括合理製定新房備案價(jia) 和土拍環節限價(jia) 標準，並預留浮動空間，使項目入市時售價(jia) 更接近市場真實價(jia) 格；取消“限跌令”、取消二手房指導價(jia) ，讓價(jia) 格回歸市場。

　　采寫(xie) /新京報記者 袁秀麗(li)