2023年，適應我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢，樓市相關(guan) 政策轉向。過嚴(yan) 過緊的房地產(chan) 政策逐步鬆動，基礎性製度的完善被安排上日程，新模式的探索加速，房地產(chan) 市場向新時代邁步。

　　2024年房地產(chan) 市場會(hui) 出現怎樣的變化？21日至22日召開的全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議透露玄機。在部署2024年房地產(chan) 相關(guan) 工作時，會(hui) 議指出，重點要做好兩(liang) 件事：一是穩定房地產(chan) 市場，二是構建房地產(chan) 新發展模式。

　　穩定房地產(chan) 市場被“置頂”

　　此番會(hui) 議將穩定房地產(chan) 市場置於(yu) 住房和房地產(chan) 板塊工作的首位，其重要性可見一斑。會(hui) 議提出，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(you) 化房地產(chan) 政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產(chan) 市場秩序。

　　具體(ti) 來看，相關(guan) 政策或從(cong) 三方麵發力。

　　一是2024年核心城市將繼續優(you) 化調整房地產(chan) 政策。

　　根據當地樓市實際情況、由各城市因城施策，對當地房地產(chan) 政策進行優(you) 化調整將受到支持。近期，青島、唐山、鄭州等重點二線城市密集全麵取消限購，明年這一範圍還將繼續擴大。

　　此外，2024年，各地有望進一步加大對首套和改善性住房的支持力度。例如繼續下調首套和二套房首付比例、房貸利率等，降低民眾(zhong) 購房、換房門檻。年末，京滬兩(liang) 城也落地了購房政策的優(you) 化舉(ju) 措，涉及降低首付比例、降房貸利率等，傳(chuan) 遞重磅利好信號。

　　二是穩妥處置房企風險，做好“保交樓”。

　　當前，房地產(chan) 風險主要體(ti) 現在房企債(zhai) 務化解和新房保交付等方麵。中央經濟工作會(hui) 議明確提出，積極穩妥化解房地產(chan) 風險，一視同仁滿足不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 的合理融資需求。

　　中指研究院企業(ye) 研究總監劉水指出，近期有報道稱央行等三部門召開金融機構座談會(hui) ，重點提出了“三個(ge) 不低於(yu) ”指標要求(各家銀行自身房地產(chan) 貸款增速不低於(yu) 銀行行業(ye) 平均房地產(chan) 貸款增速；對非國有房企對公貸款增速不低於(yu) 本行房地產(chan) 增速；對非國有房企個(ge) 人按揭增速不低於(yu) 本行按揭增速)，同時，房企“第二支箭”融資持續獲得支持，多家上市房企完成股權融資。

　　他預計，2024年房企資金支持政策有望繼續細化落實，“三個(ge) 不低於(yu) ”等政策若能實質性落地將有助於(yu) 改善企業(ye) 融資環境。此外，“保交樓”資金和配套舉(ju) 措亦有望進一步跟進，推動化解項目交付風險。

　　房屋交付風險發生的根源在於(yu) 預售製度。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜認為(wei) ，2024年，相關(guan) 部門將進一步強化預售資金監管，現房銷售試點或進一步擴圍。

　　廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為(wei) ，對資金硬缺口和難度比較大的保交樓項目，一定要壓實地方政府責任。他認為(wei) ，2024年，將進一步加強預售資金監管，全麵嚴(yan) 肅預售資金專(zhuan) 款專(zhuan) 用原則和按照預售資金管理辦法來規範。

　　三是重拳整治房地產(chan) 市場秩序。

　　在市場轉型階段，官方特別強調整治市場秩序，這也是穩定樓市的重要方式之一。

　　易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，這是希望房地產(chan) 市場回暖是以秩序穩定為(wei) 前提的，否則秩序混亂(luan) 下的回暖會(hui) 出現新的風險。

　　構建房地產(chan) 發展新模式係“治本之策”

　　針對構建房地產(chan) 發展新模式，中央財辦有關(guan) 負責人近日表示，這是破解房地產(chan) 發展難題、促進房地產(chan) 市場平穩健康發展的治本之策。自2021年中央經濟工作會(hui) 議首次提及“探索新的發展模式”以來，我國構建房地產(chan) 新發展模式的進程不斷向前推進，方式也逐步明確。

　　如何構建房地產(chan) 發展新模式？

　　此番全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議提出，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機製，完善房屋從(cong) 開發建設到維護使用的全生命周期基礎性製度，實施好“三大工程”建設，加快解決(jue) 新市民、青年人、農(nong) 民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領域創造一個(ge) 新賽道。

　　嚴(yan) 躍進認為(wei) ，構建新模式包括要素聯動新機製、房屋全生命周期基礎性製度、三大工程建設、建好房子等內(nei) 容。他認為(wei) ，當前房地產(chan) 領域麵臨(lin) 創造新賽道的發展機遇，而要真正走向這條新賽道，關(guan) 鍵點在於(yu) 建設好房子。

　　陳文靜也認為(wei) ，本次會(hui) 議進一步明確我國住房發展正從(cong) “有沒有”進入到“好不好”階段，會(hui) 議強調要“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個(ge) 新賽道”。

　　“好房子”供給量增加一方麵意味著供需的匹配度會(hui) 更高，另一方麵也將促進更多改善性住房需求入市，未來改善性住房需求仍有較大釋放空間。她認為(wei) ，房地產(chan) 行業(ye) 在經曆了兩(liang) 年多的市場超調後，隨著供需兩(liang) 端政策協同發力，“有利因素”正在不斷增加，2024年房地產(chan) 市場有望逐步實現築底企穩。

　　李宇嘉則表示，全麵推進預售和現售並存的開發銷售新模式，逐漸向現售模式轉型，徹底解決(jue) 預售製下保交樓等問題，也是房地產(chan) 新模式的重要組成部分。(文/龐無忌)