物業(ye) 費提高了，收繳率卻大幅上升，這是國企物業(ye) 進駐南京市玄武區櫻駝花園小區後發生的新鮮事。

　　2019年起，南京市實施第一輪“美麗(li) 家園”三年行動計劃，全市2300多個(ge) 無物業(ye) 小區要實現基本管理全覆蓋。在此背景下，一批基礎差、零散化、糾紛多、盈利難的老舊小區未被市場化物業(ye) 選中，成了老大難。

　　“燙手山芋”誰來接？以老城區玄武區為(wei) 例，該區共有566個(ge) 居民小區，老舊小區占比高達77%，其中更有40%是零散小區。2020年，玄武區開始老舊小區國企托底探索實踐，由區城建集團成立百子物業(ye) 公司，積極打造“百子紅”黨(dang) 建品牌，一舉(ju) 扛起了無物業(ye) 老舊小區托管的重任。

　　一時間，玄武區268個(ge) 老舊小區被兜底管理，從(cong) “接得住”到“管得好”“可持續”，現實問題接踵而至。今年7月，該區啟動了“百子紅”老舊小區治理標準化體(ti) 係建設，致力於(yu) 將更多治理中的個(ge) 性化解法，轉化為(wei) 基層治理的標準化答案。

　　國企物業(ye) 接盤

　　垃圾遍地、化糞池漫溢、車輛亂(luan) 停亂(luan) 放、綠化無人打理……位於(yu) 南京紫金山腳的櫻駝花園，兩(liang) 年前可是當地居住環境髒亂(luan) 差的典型代表。

　　作為(wei) 金陵石化的房改房，櫻駝花園建成於(yu) 上世紀90年代，居住有2600多戶人家。小區居民許文花介紹，此前雖說有市場物業(ye) 公司管理，但因為(wei) 物業(ye) 費隻有0.25元/平方米，管理一直跟不上。保潔、服務有懈怠，物業(ye) 費收取又成了問題，陷入惡性循環。

　　城市在持續發展，小區管理卻在內(nei) 耗，給居民的幸福感打了折扣。但市場化物業(ye) “不願管”、居民自治“不善管”的千千結又如何解？許文花說，就是百子物業(ye) 入駐之初，大夥(huo) 也並不看好。

　　“我們(men) 的策略是先提供服務，讓居民對小區環境提升有一個(ge) 直觀感受。”百子物業(ye) 副總經理馮(feng) 誌霞介紹，2020年下半年，百子物業(ye) 先行接管了櫻駝花園在內(nei) 的10多個(ge) 老舊小區的物業(ye) 管理。這些小區普遍存在物業(ye) 管理長期缺失，物業(ye) 投入不足、服務缺位，基礎設施老舊失修，環境衛生亟待改善；矛盾糾紛多發易發，居民對違建、停車、垃圾等問題意見大、投訴多，容易引發鄰裏糾紛；居民自治意識不強，群眾(zhong) 參與(yu) 公共事務的積極性不高等問題。

　　負責櫻駝花園的是百子物業(ye) 玄武湖分公司，分公司經理盧玉琴一接手，重新劃定停車位，補充電瓶車充電樁，對小區衛生進行大清掃，組織巡邏隊伍，一套“組合拳”下來讓居民們(men) 感覺眼前一亮。

　　“東(dong) 門出入口正對櫻花路，從(cong) 這裏上玄武大道最方便，一到早晚高峰就堵得水泄不通。”許文花說，這個(ge) 問題過去多年都沒有解決(jue) ，百子物業(ye) 來了之後，社區黨(dang) 委帶著物業(ye) 公司和業(ye) 委會(hui) 反複測算，拿出多種方案，一輪一輪議事會(hui) 後，東(dong) 門隻進不出的方案被敲定，櫻花路上的這處堵點很快消失不見。

　　眼下，櫻駝花園的物業(ye) 費提高了一倍，達到0.5元/平方米，但收繳率不降反升，已超過70%。目前，百子物業(ye) 已接管了玄武區268個(ge) 小區，服務覆蓋近6萬(wan) 戶。

　　黨(dang) 建引領 融合共治

　　物業(ye) 管理的到位，改變的不僅(jin) 是小區物理形態，更是社會(hui) 治理關(guan) 係。

　　“‘公辦’物業(ye) 的初心就是服務群眾(zhong) ，服務沒有標準就談不上高質量，達標便是底線。”玄武城建集團黨(dang) 委書(shu) 記、董事長郭騫介紹，百子物業(ye) 建立了小區安全管理、衛生保潔等服務標準，並公開監督電話；對標文明城市創建居民小區37條標準，定人定責落實文創、垃圾分類、安全生產(chan) 等專(zhuan) 項工作；針對“未整治先托管”“先整治後托管”“整治托管一體(ti) ”不同類型小區，分類製定管養(yang) 方案。

　　“一來，小區衛生有了保障，二來，類似水龍頭壞了、管道堵了、家裏停電了這種小事，一個(ge) 電話便有人上門解決(jue) 。”玄武門街道大樹根社區第九黨(dang) 支部書(shu) 記張順寶，同時也是源江新村的一名紅色管家。源江新村是上世紀90年代的安置房，住有42戶居民，30多年來從(cong) 未享受過物業(ye) 服務，百子物業(ye) 接管小區後確實給了他不一樣的感覺。

　　“看到物業(ye) 招募紅色管家，我很快報了名。”用張順寶自己的話說，自從(cong) 當上了紅色管家，他的雙眼就沒閑過。樹底下的落葉，亂(luan) 放的電瓶車，窗戶下的飛線，樓道的雜物，隻要看見，他就拍照發群，馬上就有物業(ye) 回應。“小區整體(ti) 環境變好了，大家關(guan) 係也更和諧了。”他說。

　　“我們(men) 兩(liang) 年來的探索實踐，重要的一點就在於(yu) 公辦物業(ye) 黨(dang) 建引領促進了社區治理、物業(ye) 管理和居民自治的良性互動。”在玄武區委書(shu) 記閔一峰看來，從(cong) “接得住”到“管得好”，最顯著的便是黨(dang) 建引領下的融合共治。

　　百子物業(ye) 黨(dang) 支部書(shu) 記從(cong) 蓉介紹，百子物業(ye) 給自己的定位是“主動融入基層治理”，在人員配置方麵，既有退下來的社區書(shu) 記、主任，還有曾經的社工，他們(men) 熟悉社區情況，對群眾(zhong) 工作也有感情。在工作中，他們(men) 特別注意向社區靠攏，緊密和社區、業(ye) 委會(hui) 、管委會(hui) 保持聯動，還尤其注意發動黨(dang) 員群眾(zhong) ，紅色管家隊伍裏就吸納了網格支部書(shu) 記、樓棟長等。

　　“成長的煩惱”

　　國企物業(ye) 兜底小區管理，百子物業(ye) 也有“成長的煩惱”。郭騫坦言，由於(yu) 老舊小區的特殊性，目前收支仍存在較大的“剪刀差”。

　　當地玄武門街道天山路片區基本都是零散小區。“環境確實不太好，但交通比較方便，房租也不貴，也沒啥好挑的。”租住在北極山村的張女士說，她所在樓棟的廚房、衛生間都是共用，一到夏天，但凡有人不注意衛生，整個(ge) 樓道就臭不可聞。在百子物業(ye) 進駐後，她確實感覺到公共區域保潔有了提升。

　　“零散小區物業(ye) 費收取難，除了居住人員雜，還有不少業(ye) 主認為(wei) ‘小區要有圍牆，有安保站崗，才能叫有物業(ye) ’，這對完全開放的零散小區並不現實。”百子物業(ye) 玄武門分公司經理張睿說，天山路片區的零散小區有20來個(ge) ，以樓棟或院落為(wei) 單位設置門衛，人力是個(ge) 大問題。雖然他們(men) 為(wei) 規範停車劃了線，為(wei) 電瓶車充電布了樁，也定期清理樓道雜物，維修了老房外牆雨水管，還正常有人巡邏，可物業(ye) 費收取就是不理想。

　　郭騫介紹，積極地看，百子物業(ye) 通過精耕服務，老舊小區的物業(ye) 繳費率已從(cong) 30%已經升到60%以上，今年上半年物業(ye) 費收入已經超過去年全年。但目前百子物業(ye) 收費標準仍低於(yu) 市場水平，自身運轉仍需要靠區城建集團補貼。

　　可持續發展是百子物業(ye) 下一步麵臨(lin) 的課題。按照玄武區計劃，百子物業(ye) 將繼續擴大服務範圍，直至實現無物管老舊小區全覆蓋，通過擴大運營麵積有效平攤運營成本。年底，百子物業(ye) 的管理規模有望達到550萬(wan) 方。

　　“我們(men) 還嚐試開發了‘物業(ye) ＋養(yang) 老、托管、家政’等衍生服務，積極走出玄武開拓市場。”郭騫說，像正在拓展的裝修垃圾標準化清運，僅(jin) 此一個(ge) 項目，今年就有望增加600到800萬(wan) 元收入。

　　今年6月，百子物業(ye) 在內(nei) 部發布了《“寧姐月嫂”工作實施方案》，聚焦老舊小區婦女群體(ti) ，立足“百子紅”黨(dang) 建陣地的微服務功能，通過在陣地內(nei) 建立“寧姐月嫂”家政服務工作站，開展技能培訓工作等，扶持失業(ye) 、困難婦女就業(ye) 創業(ye) ，幫助小區婦女增收創收，同時拓展物業(ye) 發展營收渠道。