城中村伴隨著工業(ye) 化、城鎮化快速發展而形成，但不少存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落後、環境髒亂(luan) 差等問題，亟須實施改造。

　　4月，中共中央政治局召開會(hui) 議指出，“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”；7月，國務院辦公廳印發《關(guan) 於(yu) 在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），並召開電視電話會(hui) 議進行部署。住房城鄉(xiang) 建設部城中村改造信息係統投入運行兩(liang) 個(ge) 月以來，已入庫城中村改造項目160餘(yu) 個(ge) 。

　　城中村改造是一項複雜艱巨的係統工程，如何破解地怎麽(me) 征、錢怎麽(me) 來、賬怎麽(me) 算等問題，實現可持續運營？記者進行了采訪。

　　將采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造

　　根據國務院2014年印發的《關(guan) 於(yu) 調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口500萬(wan) 以上1000萬(wan) 以下的城市為(wei) 特大城市，城區常住人口1000萬(wan) 以上的城市為(wei) 超大城市。

　　“我國超大特大城市吸納了大量外來人口、新市民和青年人，這些群體(ti) 相當部分租住在城中村。租房成本較低，普遍缺乏必要的基礎設施和公共服務。”浙江工業(ye) 大學中國住房和房地產(chan) 研究院院長虞曉芬認為(wei) ，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造將創造多重效益。

　　惠及民生。城中村改造後，居住條件和環境品質將得到改善，村民能享受更高質量的教育、更完善的商業(ye) 與(yu) 醫療等配套以及物業(ye) 服務，更好地融入城市生活。

　　拉動內(nei) 需。“目前超大特大城市的‘鐵公基’等傳(chuan) 統基建項目基本完成，推進城中村改造可以擴大城市有效投資，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展，還可以拉動裝修、家具家電等消費，對經濟穩增長發揮積極作用。”中國城市規劃學會(hui) 副理事長、廈門大學教授趙燕菁說。根據申萬(wan) 宏源證券測算，本輪城中村改造每年投資1.5萬(wan) 億(yi) 元至2.1萬(wan) 億(yi) 元，累計投資金額7.3萬(wan) 億(yi) 元至10.6萬(wan) 億(yi) 元。

　　優(you) 化住房供給結構。虞曉芬介紹，當前我國超大特大城市房地產(chan) 市場結構性供需矛盾依然突出，與(yu) 居民消費能力、需求特征相適配的配套齊全、中小戶型、低價(jia) 格的宜居住房供給嚴(yan) 重不足。城中村改造中的安置房、保障性住房建設等，將有助於(yu) 優(you) 化住房供給結構。

　　提升城市發展質量。專(zhuan) 家談道，城中村改造將促進城市從(cong) 外延式拓展向內(nei) 涵式發展轉變，有助於(yu) 優(you) 化城市空間布局、提高土地利用效率等，解決(jue) 區域發展不平衡、不充分的矛盾，推動城市高質量發展。

　　不少人關(guan) 心，超大特大城市推進城中村改造與(yu) 此前的棚戶區改造有何不同？

　　先看改造方式。“棚戶區改造基本是拆除新建，此輪城中村改造，明確分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介於(yu) 兩(liang) 者之間的實施拆整結合，要求穩中求進、積極穩妥。”中國房地產(chan) 估價(jia) 師與(yu) 房地產(chan) 經紀人學會(hui) 會(hui) 長柴強說。

　　再看改造範圍。此輪改造針對超大特大城市城鎮開發邊界內(nei) 的各類城中村；而棚戶區改造是在全國範圍內(nei) 完成城市和國有工礦等集中連片棚戶區改造，包括各類城市甚至城鎮。

　　還有資金來源。虞曉芬說，城中村改造堅持多渠道籌措改造資金，政府、村集體(ti) 、專(zhuan) 業(ye) 化機構、社會(hui) 資本等形成合力；此前進行的棚改資金主要來自政府財政投入和中國人民銀行、國家開發銀行的專(zhuan) 項貸款。

　　麵臨(lin) 拆遷安置、資金平衡與(yu) 籌措等難題，需要以新思路新方式破解

　　采訪中，不少專(zhuan) 家談道，此輪改造除了要求積極穩妥、分類實施改造之外，還強調堅持先謀後動，保障村民合法權益。例如，提出應做好征求村民意見、產(chan) 業(ye) 先行搬遷、人員妥善安置、曆史文化風貌保護、落實征收補償(chang) 安置資金等前期工作；應先行安排安置房項目供地和建設，加強安置房規劃設計和建設管理工作，確保安置房在合理工期內(nei) 建成，安置房品質不低於(yu) 商品住房水平。

　　此外，提出城中村改造將與(yu) 保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建築規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。

　　“城中村在城市中的一個(ge) 重要功能，是給外來人口提供低成本的居住空間，有助於(yu) 提升城市產(chan) 業(ye) 競爭(zheng) 力和吸納就業(ye) 的能力。如果改造後這部分房屋供給減少、租金上漲，那就違背了改造初衷。”趙燕菁說，此輪城中村改造，鼓勵將村民富餘(yu) 的安置房以小戶型為(wei) 主單獨設計、集中建設並長期租賃用作保障性租賃住房，鼓勵在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩定的前提下，將城中村房屋整體(ti) 長期租賃並改造提升用作保障性租賃住房，“這些舉(ju) 措能夠讓外來人口安居樂(le) 業(ye) 。”

　　以深圳為(wei) 例，今年計劃通過城中村規模化品質化改造提升，籌集保障性住房5.2萬(wan) 套（間）。深圳市住房和建設局相關(guan) 負責人介紹，城中村保障性住房規模化品質化改造提升由政府主導籌集，改造後的租金以不漲為(wei) 原則，單套租金原則上與(yu) 改造前基本持平，即便個(ge) 別房源因改造成本高、投入較大、建築結構複雜，也將嚴(yan) 格控製成本、價(jia) 格。

　　城中村改造是一項複雜艱巨的係統工程。拆遷安置、資金平衡與(yu) 籌措等難題，需要以新思路新方式破解。

　　“資金能夠平衡、曆史遺留問題較少的項目，前期大部分已經在推進了，剩下的基本都是‘硬骨頭’。”廣東(dong) 省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，有的是按照現有拆遷補償(chang) 模式，前期成本較高，公共服務短板缺失嚴(yan) 重，難以實現資金平衡；有的是存在產(chan) 權爭(zheng) 議等問題，違法建築較多，改造過程中麵臨(lin) 不確定性，有關(guan) 方麵參與(yu) 積極性不高。

　　改造賬本如何做到綜合平衡、動態平衡？一方麵，“做加法”，更好挖掘土地價(jia) 值。李宇嘉說，此輪城中村改造實行改造資金和規劃指標全市統籌、土地資源區域統籌，相當於(yu) “以豐(feng) 補歉”，既能給改造提供資金，還能整合碎片化地塊、補齊公共設施短板，釋放更大範圍的土地價(jia) 值。

　　同時，鼓勵和支持社會(hui) 資本參與(yu) 。上海市房地產(chan) 科學研究院院長嚴(yan) 榮介紹，上海在推進改造過程中，通過公開擇優(you) 途徑，選擇資金實力雄厚、信用等級好、改造經驗豐(feng) 富的優(you) 質企業(ye) 作為(wei) 城中村改造項目的合作單位，發揮其綜合開發優(you) 勢和融資優(you) 勢，既解決(jue) 了改造資金問題，也優(you) 化了可持續推進機製。截至2022年底，上海城中村改造項目引進社會(hui) 資金總量達5500多億(yi) 元。

　　虞曉芬建議，應支持金融機構以市場化方式向投資主體(ti) 提供長期貸款；支持符合條件的城中村改造房項目申報基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金（REITs）試點。為(wei) 增強對社會(hui) 資本的吸引力，政府部門應合理分擔改造成本，合理承擔改造職責。

　　另一方麵“做減法”，降低拆遷補償(chang) 等改造成本。李宇嘉建議，應當明確相關(guan) 征收補償(chang) 標準和程序，讓社會(hui) 形成穩定預期。

　　創新改造模式，發展各種新業(ye) 態，實現可持續運營

　　今年以來，各地按照部署積極穩步推進城中村改造。上海提出，2023至2025年，計劃啟動城中村改造項目30個(ge) ，讓至少1.3萬(wan) 戶村（居）民受益；廣州計劃，今年推進127個(ge) 城中村改造項目，重點推進羅衝(chong) 圍、廣州火車站等4個(ge) 重點片區的改造，力爭(zheng) 完成2000億(yi) 元城市更新固定資產(chan) 投資目標；合肥確定，加快推進現有104個(ge) 城中村改造，推動“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式……

　　政策支持方麵，根據《指導意見》，對符合條件的城中村改造項目，中央通過現有渠道適當給予補助。將符合條件的城中村改造項目納入地方政府專(zhuan) 項債(zhai) 券支持範圍。設立城中村改造專(zhuan) 項借款。鼓勵銀行業(ye) 金融機構按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款，專(zhuan) 款專(zhuan) 用、封閉管理。符合條件的城中村改造項目適用現行棚戶區改造有關(guan) 稅費支持政策。

　　《指導意見》還提出，“積極創新改造模式”“努力發展各種新業(ye) 態，實現可持續運營”。“城中村是一個(ge) 高度複雜的社會(hui) 綜合體(ti) ，改造後也應保持多樣化的業(ye) 態。”趙燕菁說。

　　虞曉芬建議，城中村改造過程中，可以製定專(zhuan) 門的簡化審批流程、突破現有政策障礙，允許有條件的項目配建娛樂(le) 場所、電影院、菜市場、酒店等多元化、多鏈條業(ye) 態。商業(ye) 項目資金回籠快，能夠反哺租賃房項目，增加租賃房項目的吸引力。

　　住房城鄉(xiang) 建設部有關(guan) 負責人介紹，城中村改造將根據城市產(chan) 業(ye) 發展規劃，合理安排產(chan) 業(ye) 布局，引入優(you) 質產(chan) 業(ye) 項目，促進產(chan) 業(ye) 轉型升級。提供一定規模比例的低成本創業(ye) 空間，保障小微企業(ye) 和個(ge) 體(ti) 戶的創業(ye) 需求。

　　《 人民日報 》（ 2023年10月20日 10 版）