住宅適老化改造應早布局

　　過去房地產(chan) 大拆大建模式已難以為(wei) 繼，完善包括養(yang) 老在內(nei) 的住宅功能和服務，是房企轉型的重要方向，需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領域。

　　老齡化社會(hui) 正加速到來。我國老年人大多數選擇居家或社區養(yang) 老，形成了“9073”格局，即90%左右的老年人居家養(yang) 老，7%左右的老年人依托社區支持養(yang) 老，3%的老年人入住機構養(yang) 老。養(yang) 老和住房以及居住生活的方方麵麵關(guan) 係都十分密切。2022年《政府工作報告》提出，再開工改造一批城鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和適老化改造。可以預計，對於(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 和物業(ye) 行業(ye) 來說，適老化將成為(wei) 重要發展方向。

　　養(yang) 老產(chan) 業(ye) 是一片藍海。中國社科院發布的《中國養(yang) 老產(chan) 業(ye) 發展白皮書(shu) 》數據顯示，到2030年，我國養(yang) 老產(chan) 業(ye) 規模將達到13萬(wan) 億(yi) 元。未來與(yu) 養(yang) 老有關(guan) 的行業(ye) 和領域將迎來不小的發展空間。有分析認為(wei) ，從(cong) 長遠看，人口老齡化對房地產(chan) 市場會(hui) 產(chan) 生一定影響。年長的人總體(ti) 購房意願不如年輕人，住房總需求可能不再增加甚至有所萎縮。但是人們(men) 對適老化住房、老舊小區適老化改造，以及養(yang) 老服務的需求更加旺盛。

　　無論是新建小區還是老舊小區，都將涉及適老化建設和改造。國務院發出的《“十四五”國家老齡事業(ye) 發展和養(yang) 老服務體(ti) 係規劃》提出，“十四五”時期，新建城區、新建居住區配套建設養(yang) 老服務設施達標率要達到100%。在老小區中，完成小區路麵平整、出入口和通道無障礙改造、地麵防滑處理，在樓梯沿牆加裝扶手，在樓層間安裝掛壁式休息椅，建設涼亭、休閑座椅等適老化改造都應納入老舊小區改造內(nei) 容。

　　適老化建設和改造給房企帶來機遇與(yu) 挑戰。基於(yu) 廣闊市場前景和政策大力支持，新建住宅和社區房企應盡早進行適老化布局，對住宅產(chan) 品超前規劃設計，一方麵可以通過差異化增強市場競爭(zheng) 力和吸引力，同時也可避免日後改造帶來的麻煩。針對適老化建設和改造的一些基本元素，相關(guan) 部門也應出台技術導則，甚至是強製性條文，引導房地產(chan) 開發企業(ye) 在適老化建設改造中更加規範。相比新社區，老舊小區物業(ye) 服務並不完善，而老人在老舊小區居住的比例更大，因此，老舊小區的適老化改造需求更迫切，挑戰更多。房企想要在小區適老布局這一賽道上有所突破，需要在人才儲(chu) 備、經營模式等方麵做更多努力。

　　與(yu) 硬件改造相比，養(yang) 老服務的完善和提升更為(wei) 迫切，在這方麵物業(ye) 企業(ye) 有先天優(you) 勢。因此，六部委曾聯合發文推動和支持物業(ye) 服務企業(ye) 積極探索“物業(ye) 服務+養(yang) 老服務”模式。在實際經營中，物業(ye) 服務企業(ye) 可以專(zhuan) 門設立提供養(yang) 老服務的團隊和部門，提供助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護等定製養(yang) 老服務。還可以將服務鏈條延伸，豐(feng) 富養(yang) 老服務內(nei) 容，參與(yu) 提供醫養(yang) 結合的服務。

　　其實，不少房企和物業(ye) 服務企業(ye) 早就布局養(yang) 老領域，但盈利難等困局仍待破解。業(ye) 內(nei) 人士統計，規模排名前百名房企中，有約70%進行了與(yu) 養(yang) 老有關(guan) 的布局和探索。有的企業(ye) 通過拿地建養(yang) 老院，也有的以養(yang) 老功能為(wei) 噱頭賣房。房企在探索適老化過程中，居家、社區、機構養(yang) 老等多種模式都有所涉及，建成了一些醫養(yang) 結合型長期照護機構，打造了一批長者社區、老年公寓、照料中心等。實際上，一些養(yang) 老機構空置率較高，而其實社會(hui) 上養(yang) 老服務的需求量很大，這就存在一個(ge) 供需錯配問題。按照上述“9073”格局，養(yang) 老服務主陣地還在於(yu) 社區和居家養(yang) 老。因此，涉足養(yang) 老領域有必要更深入研究社區居家養(yang) 老的特點。同時，在發展養(yang) 老院等機構養(yang) 老模式時，可加強調研分析，找準市場定位，緊跟市場需求。

　　房企涉足養(yang) 老領域遇到的另一個(ge) 較為(wei) 核心的問題是盈利周期長，甚至短期根本不盈利的問題。通過提供養(yang) 老服務收回成本是一個(ge) 相對漫長的過程，這對於(yu) 過去習(xi) 慣了高杠杆、高周轉、高回報的房企而言，難免不習(xi) 慣。須明確，過去房地產(chan) 大拆大建模式已難以為(wei) 繼，完善包括養(yang) 老在內(nei) 的住宅功能和服務，是房企轉型的重要方向，需要有足夠的耐心以長周期、賺慢錢的模式深耕新的領域。

　　亢 舒