中新網8月9日電(中新財經記者 左宇坤)“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。”7月28日召開的中共中央政治局會(hui) 議中，“保交樓”首入會(hui) 議內(nei) 容，也讓其成為(wei) 當下樓市的最大熱點之一。

　　其中，商品房預售資金是房地產(chan) 開發企業(ye) 的重要現金流來源。對於(yu) 預售資金的監管，作為(wei) 管住“房地產(chan) 賬本”的重要抓手，也成為(wei) 了近期各地熱門的政策工具。

　　多地出台新規強化預售資金監管

　　商品房預售資金監管，指的是房地產(chan) 行政主管部門會(hui) 同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房地產(chan) 開發商需要將預售資金存入銀行專(zhuan) 用監管賬戶，隻能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

　　日前，長沙發布商品房預售資金監管新規，要求購房人交存的定金、首付款，商業(ye) 銀行和公積金中心發放的按揭貸款等購房款，全部通過監測專(zhuan) 戶存入監管賬戶，對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優(you) 先用於(yu) 項目建設，保障房地產(chan) 項目竣工交付。

　　8月2日，東(dong) 莞市住建局發布《關(guan) 於(yu) 進一步規範商品房預售款收存管理和使用管理的通知(征求意見稿)》，公開征求意見。其中擬規定，由購房人通過關(guan) 聯預售資金監管係統的POS機刷卡、銀行櫃台轉賬、網上銀行轉賬等方式，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶，開發企業(ye) 不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

　　作為(wei) 房地產(chan) 領域熱門城市，長沙、東(dong) 莞兩(liang) 地新規的出台引發了不小關(guan) 注，也在很大程度上反映了政策風向。

　　今年2月，全國性商品房預售資金監管新規出台，通過招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機製、確定首末撥付節點等舉(ju) 措，規範和完善了商品房預售資金監管。

　　據克而瑞地產(chan) 統計，截至6月初，今年有南京、成都、海口等28地曾提出適度放鬆預售資金監管，包括增加重點監管資金撥付節點、提升重點監管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預售監管資金等。

　　但進入7月，在新的市場情況下，近期各地的預售資金管理則處於(yu) 收緊狀態。各地新政有何重點？中新財經梳理總結出以下幾個(ge) 方向。

　　——明確各方主體(ti) 責任

　　“監管部門、銀行、開發商的責任和義(yi) 務，規定得比較詳細，追責路徑明了，一旦出現問題，就能知道是哪一個(ge) 環節出現了問題，比如是資金使用審批不合規，還是資金去向不合規等。”廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　例如，東(dong) 莞擬對銀行機構、房企、購房者的職責做出明確規定。其中包括，銀行擅自撥付或轉移商品房預售監管資金的，應負責追回；房企在申請預售許可證前，需按照一個(ge) 預售許可證對應一個(ge) 監管賬戶的原則，新設銀行賬戶；購房者可通過網上銀行轉賬等方式繳納購房款等。

　　——加強預售資金透明度

　　在這方麵，西安明確，商品房預售資金應全部直接存入專(zhuan) 用監管賬戶進行監管，商業(ye) 銀行未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金則應當負責追回。

　　安徽蚌埠也明確，預售資金應全部直接存入監管專(zhuan) 用賬戶。開發企業(ye) 與(yu) 購房人簽訂《商品房買(mai) 賣合同》時，應注明監管專(zhuan) 用賬戶等信息，並明確繳款的方式及繳款的具體(ti) 時間和金額。

　　在此基礎上，江西九江還公示了中心城區85個(ge) 現有在售樓盤的139個(ge) 商品房預售資金監管賬戶。以後凡取得商品房預售證對外銷售商品房的項目，市住建局將第一時間公布銷售樓棟的預售資金監管賬號，商品房預售資金要直接存入專(zhuan) 用監管賬戶進行監管。

　　“公示預售資金監管賬戶使得預售資金監管更加透明，同時也防止預售資金被挪用，讓預售資金用於(yu) 項目建設，將有效維護購房者的權益，同時也將倒逼房地產(chan) 行業(ye) 向財務穩健、安全運行的方向轉型。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為(wei) 。

　　——資金撥付節點與(yu) 項目進度掛鉤

　　長沙新規中，提出對資金流向進行全程監測，對項目工程建設款實施重點監管。“保證資金“留在項目、留在當地””也成為(wei) 了頗具亮點的新鮮提法。

　　山東(dong) 青島還出台了更進一步的政策。近日有消息稱，青島要求所有樓盤封頂後銀行再發放按揭貸款。後經媒體(ti) 證實，目前在青島範圍內(nei) 至少有工商銀行、建設銀行、農(nong) 業(ye) 銀行和光大銀行已經開始執行上述政策要求，更多的銀行還在跟進中。

　　“該政策有助於(yu) 減少購房者的還貸壓力和防範爛尾樓風險轉嫁給購房者。但從(cong) 阻力方麵看，房企的資金回籠壓力會(hui) 增大，這是實際過程中所需要注意的內(nei) 容。”易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) 。

　　隨著各地預售資金監管的收緊，對於(yu) 部分房企可能會(hui) 麵臨(lin) 的資金鏈壓力持續加大風險，多地也提出了“依據企業(ye) 信用評級實行差異化監管”等原則。

　　“預售資金監管比例不是越高越好，要根據不同資質的開發商、樓盤進度的不同，確定合適的比例。”招聯金融首席研究員董希淼解釋，在監管層麵要提高立法層級，住建部門、開發商以及銀行都要承擔相應責任，明確責任之後要加強執行。

　　總體(ti) 上看，加強預售資金監管已是一個(ge) 老生常談的話題。但各方分析認為(wei) ，商品房預售資金監管的底線仍是確保房地產(chan) 開發項目的按時交付，更大程度維護購房者合法權益。(完)