□ 關(guan) 注物業(ye) 那點事

　　□ 本報記者 陳磊

　　在北京市海澱區中關(guan) 村有這樣一個(ge) 住宅小區,自2012年物業(ye) 公司棄管以來,小區由業(ye) 委會(hui) 接管並依靠業(ye) 主自行管理(以下簡稱自管),自辦公司向業(ye) 主提供物業(ye) 服務,至今已經走過10個(ge) 年頭。

　　在業(ye) 主們(men) 看來,10年間,小區的物業(ye) 費沒有上漲,物業(ye) 服務卻有煥然一新之感,破舊電梯得以更換、小區環境得以改善、生活秩序得以維護。

　　這個(ge) 小區就是東(dong) 升園公寓小區。近日,《法治日報》記者實地走訪該小區,探尋其自管之路。

　　業(ye) 主拒絕物業(ye) 漲價(jia)

　　物業(ye) 不再提供服務

　　資料顯示,東(dong) 升園公寓開發於(yu) 1996年,1999年全部建成入住,共有10幢住宅樓、4座配套設施建築,有881戶業(ye) 主。

　　最早入住的業(ye) 主對物業(ye) 公司的印象並不好。今年70多歲的業(ye) 主李全(化名)告訴記者,他入住時,開發商要求領取鑰匙需要和前期物業(ye) 公司簽訂物業(ye) 服務合同並預交一年的物業(ye) 費,否則不給鑰匙。物業(ye) 公司於(yu) 2000年9月開始提供物業(ye) 服務,但服務質量很差,業(ye) 主們(men) 很不滿意。

　　多名業(ye) 主回憶說,那時候小區經常沒有人打掃衛生,環境髒亂(luan) 差;秋天落葉多,因不及時清掃,常被大風吹進樓道裏,搞得滿地都是;自行車、摩托車隨便停,閑雜人員隨便出入,管理秩序混亂(luan) ;高層業(ye) 主生活用水不潔淨,物業(ye) 公司不按規定清理二次供水蓄水池。

　　更讓業(ye) 主們(men) 氣憤的是,小區一共有14部電梯,入住幾年後,一度隻有4部能正常運行,5部停運,另外5部未通過年檢,帶病運轉,說停就停。

　　李全記得,大概在2002年,物業(ye) 公司說有一部未運行的電梯需要大修。他覺得奇怪,去找物業(ye) 公司負責人詢問緣由,對方拿出一份特種設備檢驗所的報告作為(wei) 依據,稱電梯大修報價(jia) 14萬(wan) 多元。

　　李全要求物業(ye) 公司解釋這筆錢是怎麽(me) 算出來的,結果對方算來算去也就是4萬(wan) 多元。對此產(chan) 生懷疑的幾名業(ye) 主跑到特種設備檢驗所谘詢相關(guan) 情況,被告知那部電梯隻是電梯門鎖壞了,存在安全隱患,沒有說需要大修。最後,物業(ye) 公司花了十幾元換了電梯門鎖。

　　業(ye) 主和物業(ye) 公司的矛盾接連不斷,雙方甚至圍繞小區的共用配套設施收益問題,對簿公堂。

　　小區業(ye) 主王正偉(wei) (化名)回憶說,2000年5月,經海澱區相關(guan) 部門批準,東(dong) 升園公寓組建業(ye) 主管理委員會(hui) (後改名為(wei) 業(ye) 委會(hui) ),接收了小區5000平方米共用設施的管理權,後將共用設施及配套設施委托給物業(ye) 公司管理。

　　2003年6月,國務院發布《物業(ye) 管理條例》。據此,東(dong) 升園公寓業(ye) 委會(hui) 要求物業(ye) 公司返還對小區共用配套設施的經營收益。由於(yu) 物業(ye) 公司置之不理,2006年,業(ye) 委會(hui) 向海澱區有關(guan) 部門投訴,得到的回複是,小區共有部分經營收入歸小區業(ye) 主所有。

　　王正偉(wei) 介紹說,海澱區有關(guan) 部門還派專(zhuan) 人指導和督促業(ye) 委會(hui) 與(yu) 物業(ye) 公司簽訂小區共有部分委托租賃經營合同,其中收益20%歸物業(ye) 公司,80%歸全體(ti) 業(ye) 主。但此後,物業(ye) 公司沒有執行這份合同。拖了幾年之後,2010年,業(ye) 委會(hui) 向法院起訴物業(ye) 公司要求返還經營收益。

　　2012年6月,物業(ye) 公司書(shu) 麵向東(dong) 升園公寓業(ye) 委會(hui) 及業(ye) 主大會(hui) 提出,提高小區物業(ye) 服務收費標準。

　　經業(ye) 主大會(hui) 書(shu) 麵投票表決(jue) ,業(ye) 主們(men) 不同意提高物業(ye) 收費。業(ye) 主們(men) 認為(wei) ,物業(ye) 管理服務不到位,電梯停運、綠地荒廢、環境髒亂(luan) 。

　　於(yu) 是,2012年8月1日,物業(ye) 公司貼出公告稱,自2012年11月1日起不再向東(dong) 升園公寓提供物業(ye) 服務。

　　業(ye) 主大會(hui) 表決(jue) 通過

　　實行業(ye) 主自管物業(ye)

　　小區怎麽(me) 辦?

　　根據2010年10月1日起實施的《北京市物業(ye) 管理辦法》(2020年5月1日,《北京市物業(ye) 管理條例》開始實施),業(ye) 主可以自行管理物業(ye) ,也可以委托他人管理。

　　王正偉(wei) 記得,小區第四屆業(ye) 委會(hui) 討論決(jue) 定,召開業(ye) 主大會(hui) ,提請業(ye) 主大會(hui) 討論和表決(jue) ,是聘請物業(ye) 公司管理還是自行管理。

　　在海澱區有關(guan) 主管部門、中關(guan) 村街道辦事處的指導、協助和社區居委會(hui) 的幫助下,業(ye) 委會(hui) 在小區大門、各樓門口張貼保留半個(ge) 月的公告,通知全體(ti) 業(ye) 主於(yu) 2012年9月至10月以書(shu) 麵表決(jue) 形式召開業(ye) 主大會(hui) ,就“選擇物業(ye) 管理方式、服務等級和收費標準及業(ye) 主自行管理方案”進行討論表決(jue) 。

　　統計結果顯示:小區881名業(ye) 主,發表決(jue) 票881張,收回502張,超過表決(jue) 人數一半以上。其中,選擇同意自行管理的498張。

　　業(ye) 主大會(hui) 發布公告稱,根據表決(jue) 結果,東(dong) 升園公寓從(cong) 2012年11月起實行業(ye) 主自管物業(ye) 。隨後,海澱區有關(guan) 主管部門派員審核認定,東(dong) 升園公寓召開業(ye) 主大會(hui) 符合業(ye) 主大會(hui) 議事規則,自行管理決(jue) 定程序合法且有效。

　　王正偉(wei) 介紹說,小區決(jue) 定自管之後,業(ye) 委會(hui) 接受北京市有關(guan) 主管部門工作人員的建議,經向海澱區市場監管部門申請登記設立服務公司,取得自行管理小區物業(ye) 的主體(ti) 資格。業(ye) 委會(hui) 根據業(ye) 主大會(hui) 通過的《小區業(ye) 主自管方案》,招聘財務管理、客服、工程維修、保安、保潔等人員並進行業(ye) 務培訓,組建了一支由業(ye) 主管理的物業(ye) 服務隊伍。

　　接著,業(ye) 委會(hui) 聘請物業(ye) 服務評估監理公司,對小區建築設計圖紙資料、物業(ye) 公共部分、配套公用設施設備和物業(ye) 服務用房等項目全麵驗收評估,從(cong) 而摸清了業(ye) 主共有的全部“家底”。業(ye) 委會(hui) 隨後代表業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 公司簽署《物業(ye) 交接協議書(shu) 》,規定了交接的物業(ye) 範圍、內(nei) 容、標準和土地使用證、設備產(chan) 權手續等原始資料。

　　據王正偉(wei) 回憶,雙方協定2012年11月24日18時為(wei) 交接時限,18時之後,小區物業(ye) 服務方麵的各項問題歸業(ye) 委會(hui) 的自管物業(ye) 服務企業(ye) 負責處理,“雙方交接過程平穩有序”,人員、資金、備品備件按崗到位,小區正常運轉。

　　物業(ye) 費業(ye) 主自己定

　　共建共享和諧社區

　　據小區業(ye) 主趙大強(化名)回憶,自管之後,小區做的第一件事是召開業(ye) 主大會(hui) ,表決(jue) 物業(ye) 費標準,表決(jue) 結果是物業(ye) 費按接管時原收費標準收取,即每月每平方米有電梯的1.08元、無電梯的0.43元,另外每戶每年收取132元雜費。

　　目前,小區物業(ye) 費每年收入約115萬(wan) 元,停車費及廣告收入共計105萬(wan) 元,總計220萬(wan) 元;除了支付公司員工工資和維修管理費用180多萬(wan) 元之外,每年還有三四十萬(wan) 元的結餘(yu) ,記入公司賬戶,作為(wei) 公司資金積累。

　　據趙大強介紹,小區共有部分租賃經營由自管公司管理,全部收入歸業(ye) 主所有,由業(ye) 委會(hui) 收取存入業(ye) 主公共維修資金賬戶,作為(wei) 大修費用支出,自管公司分文不留不動。目前這部分收益已補充業(ye) 主公共維修資金1000多萬(wan) 元,為(wei) 小區發展和更新改造儲(chu) 備了資金。

　　李全告訴記者,對於(yu) 業(ye) 主當時反映最強烈的電梯問題,自管後,經業(ye) 主表決(jue) ,自管公司使用公共收益112萬(wan) 元,將停用的5部電梯全部更換為(wei) 名牌電梯,修複帶病運行的9部電梯,解決(jue) 了高層住宅500多戶居民上樓難的問題。幾年後,小區電梯更新改造,在政府資金支持的情況下,采用業(ye) 主籌集和公共收益補充的辦法,將前述使用超過15年的9部電梯全部更換。

　　一張拍攝於(yu) 當時的照片顯示,業(ye) 主乘坐新電梯時笑逐顏開。

　　趙大強還掰著指頭一宗宗介紹:自管當年,小區還投入兩(liang) 萬(wan) 多元,種植6000棵大黃洋、修複了600平方米草坪;根據業(ye) 主反映,修建停車棚,使自行車、摩托車等有序停放;小區從(cong) 公共積累中陸續拿出600多萬(wan) 元,為(wei) 6棟高住宅樓生活供水係統安裝無負壓供水設備,安裝、使用機動車智能化設備管理機動車等。

　　在李全看來,東(dong) 升園公寓小區自管10年,物業(ye) 費雖然沒有上漲,但小區環境整潔了、秩序良好了、物業(ye) 服務隨報隨修……

　　東(dong) 升園公寓業(ye) 委會(hui) 一位人士告訴記者,自管拉近了與(yu) 業(ye) 主的感情,業(ye) 主感到自管公司就是自家的管家,收支盈虧(kui) 都是全體(ti) 業(ye) 主的,不像物業(ye) 公司要攫取利潤,而自己欠物業(ye) 費就是欠全體(ti) 業(ye) 主的錢,所以不好意思無理由欠交物業(ye) 費,小區的物業(ye) 費收取率連續多年超過98%。

　　“自管以來,業(ye) 主從(cong) 沒有因欠費被起訴,自管公司和業(ye) 主不搞對抗,不製造矛盾。”這位人士說。

　　眼見小區變得越來越好,王正偉(wei) 卻有著自己的擔憂,如何調動廣大業(ye) 主參與(yu) 自主管理的積極性、主動性,保證業(ye) 委會(hui) 後繼有人,是亟待解決(jue) 的問題。此外,小區自管還有一個(ge) “硬骨頭”要啃,即小區共有部分的確權登記,隻有權屬登記清楚,業(ye) 主的權利才會(hui) 更明確。

　　在趙大強看來,東(dong) 升園小區業(ye) 主的實踐證明,業(ye) 主不僅(jin) 能自行管理物業(ye) ,而且能比有些物業(ye) 公司管得更好;落實業(ye) 主共有物權,實行業(ye) 主共同管理物業(ye) ,是共建共享和諧社區的一種有效途徑。