近期，多地新房、二手房市場呈現回暖跡象。國家統計局數據顯示，2023年2月份，70個(ge) 大中城市中商品住宅銷售價(jia) 格環比上漲城市個(ge) 數繼續增加，各線城市商品住宅銷售價(jia) 格環比總體(ti) 上漲，一線城市商品住宅銷售價(jia) 格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。

　　2022年，我國新建商品房銷售麵積約14億(yi) 平方米、銷售額約14萬(wan) 億(yi) 元，房價(jia) 保持了相對平穩。盡管和前5年年均銷售麵積17億(yi) 平方米相比有所下滑，但在複雜局麵之下依然是一個(ge) 不錯的成績。近期，黨(dang) 中央提出優(you) 化政策支持房地產(chan) 剛性需求和改善性需求，防範金融風險，支持房企融資，地方政府相繼調整了限購限價(jia) 限貸政策，並對相關(guan) 稅費、土地拍賣條件等多項政策進行優(you) 化。從(cong) 目前來看，政策效果正逐步顯現，住房需求在不斷釋放。

　　中央經濟工作會(hui) 議提出，要防範房地產(chan) 業(ye) 引發係統性風險；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，深入研判房地產(chan) 市場供求關(guan) 係和城鎮化格局等重大趨勢性、結構性變化，抓緊研究中長期治本之策，消除多年來“高負債(zhai) 、高杠杆、高周轉”發展模式弊端，推動房地產(chan) 業(ye) 向新發展模式平穩過渡。這一要求對房地產(chan) 行業(ye) 適應我國人口與(yu) 經濟社會(hui) 發展新形勢，順應人民群眾(zhong) 需求，具有十分長遠的戰略指導意義(yi) 。

　　從(cong) 房地產(chan) 市場的中長期趨勢來看，滿足剛性和改善性住房需求仍然有一定的發展空間，同時應關(guan) 注產(chan) 能過剩和市場波動的風險。根據第七次全國人口普查資料，2020年，我國城鎮家庭戶人均住房建築麵積為(wei) 38.62平方米，城鎮家庭戶住房總建築麵積300億(yi) 平方米左右。參考發達國家的平均水平，按照2050年我國城鎮家庭戶人均住房建築麵積將達到50平方米左右來測算，我國城鎮家庭戶住房建築麵積將達到500億(yi) 平方米左右，還有200億(yi) 平方米左右的發展空間。

　　不過，2011年到2020年我國商品住宅銷售麵積累計126億(yi) 平方米，按照這10年的年均銷售麵積13億(yi) 平方米計算，15年左右即可填滿缺口，現有的房屋建築業(ye) 和房地產(chan) 開發業(ye) 將出現產(chan) 能過剩。隨著供求關(guan) 係的變化，房價(jia) 的波動和地區分化將更加明顯。

　　麵對以上局麵，需要多措並舉(ju) 促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。一方麵，充分發揮市場機製的作用，政府因城施策、精準施策，進一步消除房地產(chan) 等內(nei) 需關(guan) 鍵領域的不合理消費限製，優(you) 化限購限價(jia) 限貸政策，降低稅費、首付和貸款利率支持剛性和改善性住房需求，應優(you) 化土地供應和行政審批，支持房企合理的投融資需求和正常的生產(chan) 運營，支持企業(ye) 發展高品質產(chan) 品和服務，落實政府的責任，加強存量房、租賃住房、城市更新的政策支持並完善住房保障體(ti) 係。

　　另一方麵，房地產(chan) 企業(ye) 應積極預判未來，主動轉型升級，降低過剩的生產(chan) 建設產(chan) 能，加強創新提供市場所需的高品質產(chan) 品和服務，加強存量房、租賃經營和物業(ye) 管理業(ye) 務。此外，應完善房地產(chan) 市場信息披露和發布製度，規範市場秩序和加強誠信體(ti) 係建設，建立公開透明安全的市場，保護消費者的合法權益，引導居民理性消費和投資。

　　（作者易成棟 係中央財經大學教授 來源：經濟日報）