今年以來，國內(nei) 多個(ge) 城市宣布城中村改造專(zhuan) 項借款落地，尤其在納入城中村改造的35個(ge) 超大特大城市，幾乎都有相關(guan) 款項落地。這意味著國內(nei) 多個(ge) 城市的城中村改造項目將按下“加速鍵”。

　　作為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) “三大工程”之一，目前各地城中村改造進展如何？項目建設有哪些“硬骨頭”要啃？城中村改造怎樣與(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 其他重點工程實現有效銜接？

　　聚焦超大特大城市的城中村

　　在上海市崇明區城橋鎮東(dong) 引路高島路交叉口，一幢幢新樓拔地而起。樓棟之間道路平整，綠化齊備；不遠處的空地上，各類兒(er) 童遊樂(le) 設施和戶外活動設施一應俱全——這是崇明區首個(ge) 城中村改造項目安置基地，總建築麵積12.66萬(wan) 平方米，包含27幢住宅，能為(wei) 1000多戶動遷居民提供新居。

　　城中村，被視作“城市裏的村莊”，是在工業(ye) 化、城鎮化快速發展進程中形成的曆史產(chan) 物。早年間，多地針對城中村進行過大麵積拆除改造。去年以來，中國對城中村改造作了新規劃，提出“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”。

　　為(wei) 何聚焦在“超大特大城市”？上海交通大學國際與(yu) 公共事務學院教授、住房與(yu) 城鄉(xiang) 建設研究中心主任陳傑告訴記者，與(yu) 這些地方人口密度高等因素密切相關(guan) 。按照劃分，城區常住人口1000萬(wan) 以上的城市為(wei) 超大城市，如北京、上海、深圳、廣州、成都等；城區常住人口500萬(wan) 以上、1000萬(wan) 以下的城市為(wei) 特大城市，如青島、合肥、杭州、長沙等。在一些超大特大城市，城中村往往麵積大、數量多，在為(wei) 居民提供棲身之處的同時，也存在諸多安全風險隱患，居住環境有待改善。

　　“超大特大城市仍有不少城中村存在，與(yu) 城市麵貌不協調，其基礎設施和公共服務也與(yu) 城市差距較大，不能滿足城中村居民對於(yu) 生活品質的追求。因此，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造意義(yi) 重大，既可以讓城中村‘舊貌換新顏’，大幅提高基礎設施水平，又能消除安全隱患，提供更多宜居宜業(ye) 的生活生產(chan) 空間。在城中村改造過程中，能拉動養(yang) 老、托育、學校、物業(ye) 管理等基礎設施投資，還能帶動家電消費、房屋裝修等投入，進而為(wei) 經濟穩增長發揮積極作用。”首都經濟貿易大學京津冀房地產(chan) 研究院院長趙秀池說。

　　根據房地產(chan) 研究機構中指研究院測算，未來5年，超大特大城市城中村改造預計帶動約10萬(wan) 億(yi) 元投資，拉動約10億(yi) 平方米的投資規模。平均到每一年，將帶來約4400萬(wan) 平方米的住宅新增需求。推進城中村改造，對於(yu) 土地購置、建安投資等也有明顯帶動作用，將對房地產(chan) 市場發展形成有效支撐。

　　啃“硬骨頭”的同時重保護、穩資金

　　放眼全國，各地城中村人口密度不同，產(chan) 業(ye) 情況有別，地理位置也有所差異。改造情況複雜多樣的城中村，不能盲目“一刀切”，而要因地製宜、分類推進。

　　按照住房和城鄉(xiang) 建設部要求，城中村改造分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，還有一類是介於(yu) 兩(liang) 者之間的實施拆整結合。業(ye) 內(nei) 人士分析，這就是要守住安全底線，綜合群眾(zhong) 意願、資金情況、土地條件等進行科學研判，穩步有序推進改造。

　　拆除改造，要注重城中村曆史建築保護，重點做到活化曆史空間。在浙江紹興(xing) 越城區塔山片區，一場舊城改造動工在即。此次舊城改造，征收範圍共計14個(ge) 地塊，總麵積約155.6畝(mu) 。為(wei) 配合舊城更新改造，塔山街道辦事處委托相關(guan) 院校和市場主體(ti) ，研究出具了相關(guan) 曆史文化資源調查評估報告，涵蓋當地文物建築、傳(chuan) 統風貌建築等。目的就是“該拆的拆，該留的留，實現保護與(yu) 城市發展的多贏格局”。

　　拆除改造，確保資金來源是重點，也是難點。“新一輪城中村改造難度較大，原因在於(yu) 改造起點和改造成本更高，限製條件更多，可能麵臨(lin) 容積率限製、人口疏解壓力、曆史文物保護等問題，較難實現資金平衡。”趙秀池說。

　　破解城中村改造資金難題，需要多管齊下，多渠道籌措資金。今年以來，國內(nei) 多個(ge) 超大特大城市宣布城中村改造專(zhuan) 項借款獲批，有的城市已完成首批專(zhuan) 項借款落地投放。這意味著城中村改造項目的“資金網”正在織密。

　　在廣東(dong) 省廣州市白雲(yun) 區石槎路街頭，街道一側(ce) 高樓林立，另一側(ce) “握手樓”“貼麵樓”成排，風景獨特——這是位於(yu) 廣州市主城區西部的羅衝(chong) 圍片區一景，也是廣州市城中村改造項目的第一站。今年1月30日，羅衝(chong) 圍片區潭村城中村改造項目首筆專(zhuan) 項借款正式發放落地，款項金額達1億(yi) 元。“專(zhuan) 項借款成本低、效率高，為(wei) 城中村改造項目解決(jue) 了融資難題，給項目順利實施提供了堅實保障。”國家開發銀行廣東(dong) 分行有關(guan) 負責人表示。截至3月7日，國開行已發放城中村改造專(zhuan) 項借款614億(yi) 元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個(ge) 城市的271個(ge) 項目，惠及城中村居民約36萬(wan) 戶。

　　織密城中村改造“資金網”，還要引入更多經營主體(ti) 。去年11月，中建二局旗下中建玖合發展集團有限公司正式簽約廣州文衝(chong) 東(dong) 城市更新項目，計劃對位於(yu) 廣州市黃埔區海絲(si) 城片區的文衝(chong) 東(dong) 舊村進行拆除新建，建設類型包括住宅、商業(ye) 物業(ye) 、公建配套等。

　　“今年2月，文衝(chong) 東(dong) 城市更新項目被列為(wei) 廣州市重點建設項目之一。不同於(yu) 傳(chuan) 統舊改工程，該項目通過‘產(chan) 業(ye) 更新+人居換新+服務革新’模式，為(wei) 城中村改造提供‘一站式’優(you) 化升級方案。項目將引進相關(guan) 配套產(chan) 業(ye) 集群，助力廣州市打造人工智能和數字經濟試驗區新高地，加快黃埔區土地利用向集約型高質量發展轉變，進一步滿足廣州市現代產(chan) 業(ye) 及宜居城市建設發展需求。”中建玖合發展集團有限公司董事長王藝超說。

　　做好安置，有效銜接保障性住房建設

　　1月30日，國家開發銀行河南分行、中國農(nong) 業(ye) 發展銀行河南省分行向河南省鄭州市航空港區、惠濟區放款24億(yi) 元。當地明確，款項將用於(yu) 城中村改造項目前期工作、征收補償(chang) 、安置房建設等。2月19日，上海市首單城中村改造專(zhuan) 項借款落地，發放款項15.58億(yi) 元，將用於(yu) 浦東(dong) 新區唐鎮小灣村、暮二村等地塊城中村改造項目前期工作、征收補償(chang) 等。

　　“在城中村改造過程中，人員安置、產(chan) 業(ye) 轉移都是突出的難點，在做好安置房建設的同時，要推動城中村改造和保障性住房建設實現聯動。比如可以向收入較高的原城中村村民提供配售型保障房，向經濟能力有限的租客等群體(ti) 提供保障性租賃住房。總而言之，就是要繼續構建‘一張床、一間房、一套房’的多層次住房供應體(ti) 係。”陳傑說。

　　“通過城中村改造，可以豐(feng) 富保障性住房來源，增加保障房數量，其中就包括配售型保障房和保障性租賃住房。在改造過程中，要注重加強相關(guan) 設施配套建設，完善提升物業(ye) 管理水平，與(yu) 保障性住房建設實現有效銜接，共同打造更宜居宜業(ye) 的生活生產(chan) 空間。”趙秀池說。

　　今年以來，結合城市更新和城中村改造，國內(nei) 多地已提出相關(guan) 目標和要求。上海明確，2023年至2025年計劃啟動城中村改造項目30個(ge) ，讓至少1.3萬(wan) 戶村（居）民受益。合肥提出，加快推進現有104個(ge) 城中村改造，推動“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式。湖南株洲明確，計劃用5年時間改造位於(yu) 主城區範圍內(nei) 的村落，解決(jue) 高速城市化的遺留問題，推動產(chan) 城融合發展。目前已有172個(ge) 城中村被列入改造計劃清單，總占地規模17.79平方公裏。

　　“城中村改造結合老舊小區改造、‘平急兩(liang) 用’基礎公共設施建設工程，將對拉動投資、提升城市治理水平起到積極作用，都是惠民生、利發展的好事，有利於(yu) 打造更安全舒適的居住環境，提升社區活力和城市發展能級。”陳傑說，“不過，在改造過程中，也要保證項目的可持續性。如果城中村改造成本過高，不利於(yu) 向低收入流動人口提供可負擔的居住條件，反而會(hui) 使超大特大城市的人口集聚紅利流失，抑製城市活力和競爭(zheng) 力。”（記者廖睿靈）