告別政府大包大攬，由業(ye) 主籌資、自拆自建自改

　　為(wei) “舊改”蹚路，多地探索“自主更新”新辦法

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　　隨著城市更新腳步不斷提速，近年來，越來越多的城市開始探索推動“自主更新”新模式，讓“舊改”告別傳(chuan) 統的政府兜底，由業(ye) 主籌資、自拆自建自改。這一新模式有助於(yu) 提高群眾(zhong) 宜居水平，拉動建築業(ye) 投資和消費，同時也將為(wei) 開發商帶來新的發展機遇。

　　近日，位於(yu) 廣東(dong) 省廣州市花都區的集群街2號樓正式開拆。與(yu) 以往的政府主導或引入開發商拆建不同，這是廣東(dong) 省第一個(ge) 業(ye) 主籌資、自拆自建的危破房改造項目。廣州成為(wei) “舊改”領域又一個(ge) 探索“自主更新”的蹚路者。

　　老舊小區改造是當前住建領域的一項重點工作，今年，全國計劃改造5萬(wan) 個(ge) 老舊小區。在城市更新腳步不斷提速的同時，各地開始探索“舊改”新路徑。

　　“杭州548戶居民自掏5億(yi) 元重建小區”“南京首個(ge) ‘自主更新’戶領取不動產(chan) 權證”……今年以來，各地“自主更新”案例、樣本持續湧現。不同於(yu) 傳(chuan) 統的政府兜底，“自主更新”由業(ye) 主籌資、自拆自建自改。這一“舊改”模式為(wei) 何能在越來越多的城市解鎖？未來“自主更新”會(hui) 成為(wei) 主流嗎？《工人日報》記者就此進行了采訪。

　　“自主更新”誰來出資？

　　此次廣州自主改造的突破口是集群街2號樓。這棟樓有著50年左右的樓齡，集合了漏水滲水、牆體(ti) 裂縫、公共通道狹窄、格局不合理等多種“房屋老年病”，此前已被相關(guan) 部門鑒定為(wei) D級危房。小修小補已無法根治樓體(ti) 的安全問題，然而，樓體(ti) 拆除重建的成本要數百萬(wan) 元，誰來承擔這筆資金？

　　根據花都區出台危舊房屋拆除重建試點方案，項目由多產(chan) 權業(ye) 主共同承擔改造成本，走“誰受益、誰出資”的“自主更新”之路。

　　集群街2號樓為(wei) 五層混合結構，首層有16間商鋪同屬1戶業(ye) 主，2至5層有24戶住宅，9戶屬私人產(chan) 權，15戶屬區屬國有企業(ye) 資產(chan) 。為(wei) 了推動業(ye) 主達成共識，花都區對該項目給予了財政上的支持，動員居民自主引入專(zhuan) 業(ye) 物業(ye) 或準物業(ye) 管理，區財政按照房屋物業(ye) 維修資金實際繳存費用的50%對業(ye) 主進行激勵，解決(jue) 老舊小區無物業(ye) 管理專(zhuan) 項維修資金，難以後續管養(yang) 問題。

　　同時，按照實際出資50%的比例對業(ye) 主進行基礎數據調查費、房屋鑒定費、土地勘測定界費、實施方案編製費、工程設計方案編製費、建設單位管理費、工程建設監理費以及其他工程建設費用激勵。

　　對於(yu) 經濟比較緊張的家庭，花都區與(yu) 銀行取得聯係，可提供最長10年期的低息貸款。此外，花都區先後組織居民大會(hui) 9次，入戶走訪48次，講解政策、解決(jue) 急難愁盼問題，最終使所有業(ye) 主的意見達成統一。

　　據花都區新華街道工作人員介紹，2023年底，集群街2號樓所在社區居委會(hui) 與(yu) 業(ye) 主代表、業(ye) 主企業(ye) 代表分別開設共管賬戶管理拆建資金。目前，項目處於(yu) 拆舊建新的施工階段，預計年底回遷。

　　“自主更新”能帶來什麽(me) ？

　　隨著城市更新進入“存量時代”，近年來，老舊小區改造步伐持續加快，各地開始探索“自主更新”的新路徑。一些城市在試點之後，開始複製推廣成功經驗。

　　2019年，江蘇常熟按下“自主更新”按鈕，出台城中村“自主更新”改造試點工作指導意見，明確提出“誰受益、誰出資”原則，以一個(ge) 區域多戶人家為(wei) 改造單元，吸引業(ye) 主共同組織實施改造。截至2023年6月，常熟已累計批複並組織實施30個(ge) 城中村單元的“自主更新”。

　　在杭州，2023年11月，548戶居民自掏腰包的重建浙工新村小區項目開工。作為(wei) 浙江省首個(ge) “自主更新”重建的老舊小區，浙工新村采取政府引導、居民出資、市場參與(yu) 的多元化更新模式。浙江將總結浙工新村等老舊小區改造案例經驗做法，進一步開展城鎮老舊小區“自主更新”。

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，“自主更新”的模式既有利於(yu) 消除城市老舊建築的安全隱患，提高群眾(zhong) 宜居水平和幸福感，又能減輕政府財政負擔，有望拉動建築業(ye) 等行業(ye) 新一輪的投資和消費。

　　“自主更新”模式的出現，或將為(wei) 房地產(chan) 開發商帶來新的發展機遇。開發商可以從(cong) 投資商轉型為(wei) 服務商，為(wei) 新項目提供全流程組織服務以及改造代建服務。

　　“自主更新”能否蹚出新路？

　　在政府主導、引入開發商拆建兩(liang) 條舊路麵前，“自主更新”能否借著相關(guan) 政策的東(dong) 風，為(wei) “舊改”蹚出一條新路？

　　在合一城市更新集團董事總經理、廣東(dong) 省三舊改造協會(hui) 副會(hui) 長羅宇看來，由於(yu) 可借鑒經驗較少，目前“自主更新”仍處在“摸著石頭過河”的階段。由於(yu) 老舊住宅樓、小區業(ye) 權分散，“自主更新”要想成為(wei) “舊改”新主流，要做到“兩(liang) 個(ge) 一致”。

　　一是要達成拆建當事人業(ye) 主的意見一致和其與(yu) 周邊業(ye) 主意見的一致。“我們(men) 在‘舊改’的實踐中經常會(hui) 遇到類似問題：這一棟樓或這一期樓拆改了，隔壁樓或其他樓也想改，卻未必達到危房條件；或是拆改區域新增的車庫等配套設施不允許同小區其他樓房業(ye) 主使用等情況。這些利益不平衡、意見不統一的情況會(hui) 對‘自主更新’的進程產(chan) 生負麵影響。”羅宇說。

　　二是離不開政府的組織推動、政策支持。“‘自主更新’的主體(ti) 雖然是業(ye) 主，但並不意味著政府就可以當甩手掌櫃。在這條新路上，政府的組織推動和政策支持是核心所在。”羅宇表示，政府應出台一係列政策，製定相應的標準，對審批流程等進行規範，因地製宜、量力而行給予財政激勵，必要時可積極引入專(zhuan) 業(ye) 的第三方服務機構，推動“自主更新”向專(zhuan) 業(ye) 、規範、高效的方向發展。

　　近期，廣州市政府有關(guan) 部門正緊鑼密鼓地為(wei) 出台相關(guan) 政策做籌備。3月22日，《廣州市舊城鎮改造實施細則》公開征求意見。該細則首次提出：舊城鎮全麵改造或混合改造項目，可由改造範圍內(nei) 的房屋所有權人直接出資，作為(wei) 改造主體(ti) 實施改造。同時，細則明確了相應的支持舉(ju) 措，提出改造項目可在不違反基本要求的原則下，適度增加套內(nei) 麵積等。