央廣網北京4月12日消息（記者門庭婷）近期，中指研究院發布的一項研究數據顯示，2022年，代建企業(ye) 代建項目新簽約建築麵積首次突破一億(yi) 平方米。在房地產(chan) 行業(ye) 調整、城投成為(wei) 拿地主力、大力發展保障性租賃住房等背景下，代建市場空間逐漸釋放，房企也將其視為(wei) 探索新發展模式的重要路徑。

　　房地產(chan) 行業(ye) 調整成代建市場“催化劑”

　　代建並不是新事物，最早的政府代建出現在20世紀90年代，商業(ye) 代建模式也已存在了十幾年。然而，近幾年來這一模式才成為(wei) 市場熱門。

　　中指研究院統計數據顯示，2022年，預計代建企業(ye) 代建項目新簽約建築麵積為(wei) 11073萬(wan) 平方米，首次突破一億(yi) 平方米，較2021年同比增長11.3%。代建市場的快速增長，與(yu) 近幾年房地產(chan) 市場的大背景息息相關(guan) 。

　　從(cong) 土地市場來看，麵對市場調整，近兩(liang) 年房企拿地熱情不似以往，特別是在2022年，民營房企出手更為(wei) 謹慎，地方性城投公司托底土地市場成為(wei) 普遍現象。據中指研究院統計，2022年拿地麵積TOP100企業(ye) 中，有地方城投公司71個(ge) ，拿地金額TOP100企業(ye) 中，地方城投占比達16.4%，較上年同期增加13.7個(ge) 百分點。不過，城投公司拿地後入市率卻低於(yu) 規模性房企，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%。業(ye) 內(nei) 認為(wei) ，這些尚未入市的土地能夠為(wei) 代建企業(ye) 提供一部分機會(hui) 。

　　與(yu) 此同時，房地產(chan) 領域不良資產(chan) 比重的升高也給資本代建市場帶來了增量。2021年下半年以來不少房企出現流動性危機，“隨著不良資產(chan) 的增多，接手出險項目的金融機構或AMC也需要尋找代建，為(wei) 項目品牌背書(shu) 同時完成保交付任務。”克而瑞在相關(guan) 報告中表示。

　　土地市場與(yu) 房地產(chan) 市場的變化之外，保障性租賃住房建設規模正在逐步擴大。2022年8月，住建部表示，“十四五”時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房870萬(wan) 套（間）。而保障性租賃住房的建設也會(hui) 增加政府代建的市場空間。

　　多種原因的疊加，成為(wei) 了代建市場規模增長的“催化劑”，促使市場空間持續釋放。

　　輕資產(chan) 高盈利吸引房企積極入局

　　市場需求客觀增長的同時，從(cong) 房企視角來看，代建也是一塊極具誘惑力的市場“蛋糕”。

　　一方麵，在“房住不炒”的主基調下，探索新發展模式是房企發展的重要方向，而在“三道紅線”的壓力及土地成本高企、融資環境收緊等情況下，過去高杠杆、高周轉、高負債(zhai) 的發展模式難以為(wei) 繼，由重資產(chan) 模式轉向輕資產(chan) 模式是很多房企的共識，代建恰恰是這樣一條賽道。

　　另一方麵，當房地產(chan) 行業(ye) 盈利水平普遍下降，代建業(ye) 務卻表現出相反趨勢，為(wei) 企業(ye) 經營貢獻了較高利潤率。中指數據顯示，2017年以來，房地產(chan) 代建業(ye) 務的淨利潤率水平始終高於(yu) 25%，到2020年達到25.4%，高出傳(chuan) 統房地產(chan) 淨利潤率超10個(ge) 百分點。

　　具體(ti) 到企業(ye) ，中原建業(ye) 年報顯示，其2021年、2022年度淨利潤率分別為(wei) 59.2%和50.1%，而上述兩(liang) 個(ge) 報告期內(nei) ，建業(ye) 地產(chan) 毛利率僅(jin) 為(wei) 16.2%與(yu) 7.9%。綠城管理2022年綜合毛利率達52.3%，綠城中國同期毛利率則為(wei) 17.3%。

　　輕資產(chan) 模式的優(you) 勢與(yu) 較高的盈利水平，讓眾(zhong) 多房企對代建業(ye) 務“心向往之”。據克而瑞統計，截至2022年11月，發展代建業(ye) 務的品牌房企已經超過60家。

　　可以看到，2022年的代建市場也是風起雲(yun) 湧。先是萬(wan) 科新增投資企業(ye) 深圳市安居建業(ye) 投資運營有限公司，此後便是世紀金源旗下騰雲(yun) 築科置業(ye) 收購當代管理、朗詩地產(chan) 更名“朗詩綠色管理”、龍湖官宣龍湖龍智造、碧桂園公開表態進軍(jun) 代建業(ye) 務等。

　　值得關(guan) 注的是，上述企業(ye) 中不乏代建領域的“後起之秀”。以龍湖龍智造為(wei) 例，根據企業(ye) 發布的數據，僅(jin) 2023年一季度，龍湖龍智造已獲取10餘(yu) 個(ge) 建管項目，總建築麵積近200萬(wan) 平方米，獲取項目的速度處在行業(ye) 領先地位。

　　截至目前，龍湖龍智造累計獲取建管項目40餘(yu) 個(ge) ，總建築麵積超800萬(wan) 平方米，業(ye) 務遍及北京、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州、濟南等核心一二線城市。此前，龍湖集團董事長兼CEO陳序平曾表示，龍湖集團持續聚焦高能級城市，88%的銷售貨值均布局在一二線城市。龍湖龍智造延續集團戰略，累計外拓獲取的建管項目中，超90%聚焦在核心一二線城市。實際上，聚焦高能級城市能夠高效地實現項目銷售去化和代建回款，項目安全性更高，這也為(wei) 龍湖龍智造的快速發展奠定堅實基礎。

　　今年3月23日，中國房地產(chan) 業(ye) 協會(hui) 、上海易居房地產(chan) 研究院聯合發布“2023房地產(chan) 開發企業(ye) 代建地產(chan) ”榜單，龍湖龍智造位居TOP5，躋身行業(ye) 第一梯隊。

　　房企持續優(you) 化布局預分食千億(yi) 級蛋糕

　　盡管代建市場熱情持續高漲，但對傳(chuan) 統房企而言，進入新賽道必須適應新規則。綠城管理CEO李軍(jun) 曾形象描述“代建之痛”，他認為(wei) ，房企的開發能力不代表代建能力，“做代建就如同開了個(ge) 餐館，一個(ge) 好的餐館不能隻燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求。”

　　因此，房企布局代建業(ye) 務後，除了尋求規模的增長，更在拓展業(ye) 務邊界、擴大服務範圍、優(you) 化服務能力方麵持續發力。

　　“代建第一股”綠城管理形成了“3+3”業(ye) 務模式，在政府代建、商業(ye) 代建及資方代建三項代建主業(ye) 基礎上疊加金融服務、產(chan) 城服務及產(chan) 業(ye) 鏈服務三項配套服務。

　　中原建業(ye) 則遵循“新藍海戰略”“大中原戰略”“省域化戰略”，在深耕河南主戰場外，發力省外大中原區域，以促進省外業(ye) 務實現更大突破，形成覆蓋以鄭州為(wei) 中心，周邊500公裏範圍內(nei) 大中原地區的業(ye) 務布局。

　　脫胎於(yu) “一個(ge) 龍湖”生態體(ti) 係的龍湖龍智造，受益於(yu) 龍湖在數字科技領域超百億(yi) 元的長期投入，構建起行業(ye) 領先的GIS、BIM、AIoT、大數據、圖形算法引擎、XR(VR+AR+MR）等地產(chan) 數字科技集群，成為(wei) 行業(ye) 數字科技高地。

　　今年1月份，龍湖龍智造正式發布“六大業(ye) 務飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智數科、龍智精工、龍智千丁等，提供全業(ye) 態、全周期、數字化的“一站式解決(jue) 方案，六大業(ye) 務飛輪協同驅動，構建了完整戰略生態。

　　當前，國內(nei) 代建市場規模仍在持續擴大。東(dong) 吳證券近日在研報中提到，經過測算，2026年代建業(ye) 務的新簽約金額規模達到397億(yi) 元，2022-2026年5年總規模可達1729億(yi) 元。克而瑞則在報告中指出，當前房地產(chan) 代建行業(ye) 整體(ti) 規模仍然相對較小，整體(ti) 開發市場的滲透率很低，對標歐美代建參與(yu) 度可達20%-30%，國內(nei) 代建行業(ye) 未來增長空間巨大。

　　不過，同時也應該看到，對意欲在代建市場中站穩腳跟的企業(ye) 來說，這是機遇也是挑戰。伴隨越來越多企業(ye) 湧入，代建領域競爭(zheng) 加劇，行業(ye) 集中度也有所提升。中指研究院在研究中表示，好的代建企業(ye) 需具備良好的品牌輸出能力、資源整合能力、經營管理能力。