央廣網北京8月24日消息 業(ye) 主認為(wei) 物業(ye) 公司提供的服務不達標，是否能夠拒絕繳納物業(ye) 費？業(ye) 主能否以沒有實際居住為(wei) 由拒絕繳納物業(ye) 費？物業(ye) 公司起訴業(ye) 主繳納拖欠物業(ye) 費，業(ye) 主是否可以反訴物業(ye) 公司沒有滿足業(ye) 主知情權？

　　為(wei) 預防和妥善處理物業(ye) 糾紛，進一步做好物業(ye) 服務不標準、不規範和物業(ye) 收費存在亂(luan) 象問題的治理工作，近日，北京市住房城鄉(xiang) 建設委與(yu) 北京市二中院加強“府”“院”聯動，共同遴選編寫(xie) 了5個(ge) 涉物業(ye) 收費典型訴訟案例，切實強化司法裁決(jue) 示範引領，督促物業(ye) 服務人優(you) 化提升服務質量，引導業(ye) 主合理維權，促進物業(ye) 糾紛的實質性化解。

　　案例一：業(ye) 主以物業(ye) 服務存在部分瑕疵為(wei) 由拒付全部物業(ye) 費，不應予以支持

　　基本案情：甲公司與(yu) 乙物業(ye) 公司於(yu) 2014年簽訂前期物業(ye) 服務合同，約定乙物業(ye) 公司為(wei) A小區提供物業(ye) 服務，李某係A小區業(ye) 主，於(yu) 2016年辦理入住手續。李某未交納2017年至2020年的物業(ye) 費，乙物業(ye) 公司起訴李某，要求其支付物業(ye) 費與(yu) 滯納金。李某稱其不交納物業(ye) 費是因為(wei) 乙物業(ye) 公司提供的物業(ye) 服務不達標，包括小區垃圾亂(luan) 丟(diu) ，其房屋多處漏水，鄰居將空調安裝在其窗口，鄰居進行違法建設影向其采光等，乙物業(ye) 公司不處理、不協調，係其自行通過訴訟的方式解決(jue) 上述問題。

　　裁判結果：法院生效判決(jue) 認為(wei) ，李某在購房時明知且接受乙物業(ye) 公司提供物業(ye) 服務，通過乙物業(ye) 公司提供的證據可以看出A小區運轉正常，李某享受了物業(ye) 服務，應當支付物業(ye) 費。李某提出的房屋漏水、鄰居違建等問題，雖然乙物業(ye) 公司並非侵權責任主體(ti) ，但根據前期物業(ye) 服務合同相關(guan) 約定，乙物業(ye) 公司在溝通協調、協助維護公共秩序和協助做好安全防範工作上有一定漏洞，綜合考慮乙物業(ye) 公司提供的物業(ye) 服務存在一定瑕疵，李某按照合同約定標準的80%支付物業(ye) 費，同時對滯納金不予支持。

　　要點提示：物業(ye) 服務具有長期性、綜合性、公共性的特點，且與(yu) 業(ye) 主日常生活息息相關(guan) ，物業(ye) 公司通過衛生、安保、設備養(yang) 護維修等全方位的服務提升小區整體(ti) 居住環境和品質，最終惠及每一位業(ye) 主。業(ye) 主支付物業(ye) 費是物業(ye) 服務合同中業(ye) 主的主要合同義(yi) 務，業(ye) 主僅(jin) 以物業(ye) 服務存在瑕疵為(wei) 由拒不交納全部物業(ye) 費，法院一般難以支持，但如物業(ye) 服務確存在瑕疵，法院裁判時會(hui) 根據物業(ye) 服務合同的約定審查瑕疵程度，對物業(ye) 費進行酌減。

　　案例二：業(ye) 主未實際居住使用房屋的，仍應支付物業(ye) 費

　　基本案情：甲公司拍賣取得A大廈B1層至10層產(chan) 權。2020年，A大廈業(ye) 主委員會(hui) 與(yu) 乙物業(ye) 公司簽訂A大廈物業(ye) 服務合同，由乙物業(ye) 公司為(wei) A大廈提供物業(ye) 服務。甲公司未按時交納物業(ye) 費等相關(guan) 費用。現乙物業(ye) 公司起訴甲公司支付2021年1月1日之後的物業(ye) 管理費和空調冷暖費。甲公司認為(wei) ，房屋交付以來其實際使用的僅(jin) B1層部分麵積，其他部分均屬於(yu) 裝修改造未完工狀態，供冷供熱設施斷開，不具備使用條件；A大廈係純商業(ye) 性質建築，甲公司產(chan) 權麵積占A大廈近三分之一，麵積足以影響乙物業(ye) 公司的經營預算，乙物業(ye) 公司並未提供衛生打掃、保安值守等物業(ye) 服務，故不應當支付物業(ye) 管理費和冷暖空調費。

　　裁判結果：法院生效判決(jue) 認為(wei) ，A大廈B1層至10層產(chan) 權登記在甲公司名下，並沒有其他產(chan) 權主體(ti) ，乙物業(ye) 公司進入上述產(chan) 權區域進行物業(ye) 服務需要甲公司的配合；根據乙物業(ye) 公司提交的A大廈業(ye) 主委員會(hui) 出具的說明，乙物業(ye) 公司全麵履行了物業(ye) 服務義(yi) 務，沒有證據證明乙物業(ye) 公司在大廈公共部位和公有設施的維護方麵存在可以歸責的情形；甲公司未實際使用涉案房屋係其自身安排，不可歸責於(yu) 乙物業(ye) 公司，即便涉案房屋的供冷供熱設施拆除斷開，乙物業(ye) 公司作為(wei) A大廈的冷熱供應方在管道維護、人員配置方麵有經營支出，且乙物業(ye) 公司係按照60%的標準主張冷暖空調費。綜上，甲公司應當向乙公司支付物業(ye) 管理費和空調冷暖費。

　　要點提示：部分業(ye) 主將未實際居住或使用房屋作為(wei) 不支付物業(ye) 費的抗辯理由，該理由不能得到法院支持。物業(ye) 服務的公共性質決(jue) 定了業(ye) 主是否實際居住或使用房屋不影響物業(ye) 公司提供物業(ye) 服務，且業(ye) 主是否居住或使用房屋係業(ye) 主自行安排，與(yu) 物業(ye) 公司無關(guan) ，業(ye) 主不能以此作為(wei) 拒交物業(ye) 費的正當理由。如業(ye) 主因未居住或使用房屋對物業(ye) 費產(chan) 生異議，可以積極與(yu) 物業(ye) 公司協商，而不能完全拒交，避免產(chan) 生訴訟風險。

　　案例三：業(ye) 主知情權屬於(yu) 物業(ye) 糾紛審理範圍，應予以保護

　　基本案情：某物業(ye) 公司起訴業(ye) 主要求支付欠付物業(ye) 費，業(ye) 主周某反訴要求物業(ye) 公司公示某年以來涉及費用支出合同、所有員工勞動合同、社保繳納記錄、考勤記錄、物業(ye) 公司自稱四級物業(ye) 服務標準的必要服務檔案資料。物業(ye) 公司認為(wei) 業(ye) 主知情權糾紛內(nei) 容與(yu) 本案不屬於(yu) 同一法律關(guan) 係，法院不應當受理。

　　裁判結果：生效法院判決(jue) 認為(wei) ，依據《北京市物業(ye) 管理條例》第七十條規定，物業(ye) 服務人應當在物業(ye) 管理區域內(nei) 顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新相關(guan) 信息，並且可以通過互聯網方式告知全體(ti) 業(ye) 主，業(ye) 主對公示內(nei) 容提出異議的，物業(ye) 服務人應當予以答複。業(ye) 主周某的部分訴求符合法律規定，對其中的合理部分予以支持。參照業(ye) 主周某的具體(ti) 訴訟請求，判令物業(ye) 公司在物業(ye) 管理區域內(nei) 顯著位置如實公示：物業(ye) 服務內(nei) 容和標準、收費標準和方式；電梯、消防等具有專(zhuan) 業(ye) 技術要求的設施設備的日常維修保養(yang) 單位名稱、資質、聯係方式、維保方案和應急處置方案；上一年度物業(ye) 服務合同履行及物業(ye) 服務項目收支情況、本年度物業(ye) 服務項目收支預算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業(ye) 費、公共收益收支與(yu) 專(zhuan) 項維修資金使用情況；物業(ye) 管理區域內(nei) 車位、車庫的出售和出租情況。

　　要點提示：業(ye) 主作為(wei) 建築物區分所有權人，享有了解本小區建築區劃內(nei) 涉及業(ye) 主共有權及共同管理權等相關(guan) 事項的權利。關(guan) 於(yu) 業(ye) 主知情權的範圍，依據《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理建築物區分所有權糾紛案件具體(ti) 應用法律若幹問題的解釋》之規定，業(ye) 主請求公布、查閱下列應當向業(ye) 主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規約、業(ye) 主大會(hui) 議事規則，以及業(ye) 主大會(hui) 或者業(ye) 主委員會(hui) 的決(jue) 定及會(hui) 議記錄；（三）物業(ye) 服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建築區劃內(nei) 規劃用於(yu) 停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(ye) 主公開的情況和資料。《北京市物業(ye) 管理條例》第七十條規定，物業(ye) 服務人應當在物業(ye) 管理區域內(nei) 顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，並且可以通過互聯網方式告知全體(ti) 業(ye) 主：(一)物業(ye) 服務企業(ye) 的營業(ye) 執照、項目負責人的基本情況、聯係方式以及物業(ye) 服務投訴電話；(二)物業(ye) 服務內(nei) 容和標準、收費標準和方式等；(三)電梯、消防等具有專(zhuan) 業(ye) 技術要求的設施設備的日常維修保養(yang) 單位名稱、資質、聯係方式、維保方案和應急處置方案等；(四)上一年度物業(ye) 服務合同履行及物業(ye) 服務項目收支情況、本年度物業(ye) 服務項目收支預算；(五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業(ye) 費、公共收益收支與(yu) 專(zhuan) 項維修資金使用情況；(六)業(ye) 主進行房屋裝飾裝修活動的情況；(七)物業(ye) 管理區域內(nei) 車位、車庫的出售和出租情況；(八)其他應當公示的信息。業(ye) 主知情權依法受到法律保護，但業(ye) 主應當在法律規定的範圍內(nei) 合法合理行使其權利。如勞動合同、社保繳納記錄、考勤記錄僅(jin) 涉及勞動關(guan) 係雙方的權利，業(ye) 主無權查看。物業(ye) 服務人亦應積極履行接受業(ye) 主的監督，並及時答複業(ye) 主對物業(ye) 服務情況提出的詢問的義(yi) 務。保障業(ye) 主的知情權是物業(ye) 服務的內(nei) 容之一，在物業(ye) 糾紛中可以一並提起知情權保護的主張。

　　案例四：物業(ye) 公司未及時催交物業(ye) 費導致超過訴訟時效，法院不予支持

　　基本案情：張某與(yu) 甲物業(ye) 公司簽訂物業(ye) 服務收費協議，對物業(ye) 費、垃圾清運費進行了約定，張某交納上述費用至2017年9月30日。甲物業(ye) 公司起訴張某，要求張某支付2017年10月1日至2021年9月30日4個(ge) 年度的物業(ye) 費和垃圾清運費。庭審中，甲物業(ye) 公司提交照片，欲證明曾於(yu) 2017年、2019年和2021年在張某住宅處張貼交費通知單。張某除了認為(wei) 甲物業(ye) 公司提供的物業(ye) 服務不達標外，還主張甲物業(ye) 公司主張的物業(ye) 費已經超過訴訟時效。

　　裁判結果：法院生效判決(jue) 認為(wei) ，甲物業(ye) 公司提交的其2019年張貼繳費通知單的照片，內(nei) 容不清晰且並未提供原始載體(ti) ，對該照片的真實性和關(guan) 聯性，法院不予認定；甲物業(ye) 公司另提交的兩(liang) 張照片不能顯示通知單的張貼位置，法院對其關(guan) 聯性不予認定。按照物業(ye) 服務收費協議的約定，物業(ye) 費以年為(wei) 一個(ge) 交費周期，2017年10月1日至2018年9月30日期間的物業(ye) 服務費，張某應於(yu) 2017年9月1日交納，截至甲物業(ye) 公司提起訴訟，上述期間的物業(ye) 服務費已經超出訴訟時效期間，法院不予支持。對於(yu) 垃圾清運費，並未明確約定支付時間，垃圾清運費的主張並未超過訴訟時效。綜上，法院判令張某支付2018年10月1日至2021年9月30日3個(ge) 年度的物業(ye) 費和2017年10月1日至2021年9月30日4個(ge) 年度的垃圾清運費。

　　要點提示：實踐中，物業(ye) 公司通過訴訟途徑追索物業(ye) 費多是業(ye) 主多年欠交且經過多次催交後仍不交納的，此時要注意訴訟時效問題。我國《民法典》中規定的訴訟時效為(wei) 三年，一般物業(ye) 服務合同中會(hui) 約定物業(ye) 費以一年為(wei) 一個(ge) 交費周期，並約定交費時間，因此每年的物業(ye) 費可以單獨計算訴訟時效。一方麵，物業(ye) 公司應當按照法律規定安排好物業(ye) 費催交的工作流程，避免因工作疏忽在法定時效內(nei) 沒有及時催交；另一方麵，催交中要留存好相關(guan) 的催交證據，如能證明時間的錄音錄像、相關(guan) 催交照片、協商記錄等完整、清晰的證據。避免在訴訟中因催交不及時或留存證據不足，導致請求被駁回。

　　案例五：業(ye) 主身份難以確定的，應從(cong) 確定業(ye) 主身份之日起計算物業(ye) 費訴訟時效

　　基本案情：物業(ye) 公司曾於(yu) 2019年起訴房屋原產(chan) 權人王某1，要求其支付物業(ye) 費等費用，在該案審理過程中，經法院開具調查令，物業(ye) 公司查詢到案涉房屋產(chan) 權人已在2016年2月3日變更為(wei) 王某2，物業(ye) 公司遂撤回起訴。後，物業(ye) 公司於(yu) 2021年12月23日起訴要求王某2給付自2016年2月初至2019年3月30日期間物業(ye) 管理費、照明費、垃圾費及違約金。王某2辯稱物業(ye) 公司的訴訟請求已過訴訟時效，其不應支付相應費用。

　　裁判結果：生效法院判決(jue) 認為(wei) ，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為(wei) 三年。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義(yi) 務人之日起計算。在案證據顯示，物業(ye) 公司曾於(yu) 2019年就案涉房屋起訴王某1主張物業(ye) 費等費用，在該案審理過程中，經法院開具調查令，物業(ye) 公司查詢到案涉房屋產(chan) 權人已在2016年2月3日變更為(wei) 王某2，物業(ye) 公司遂撤回起訴。結合物業(ye) 公司的陳述，可以認定其直至查詢到不動產(chan) 登記結果之日，即2021年2月7日才知曉案涉房屋產(chan) 權人已發生變更，故其起訴王某2的訴訟時效應自2021年2月7日起算。現物業(ye) 公司於(yu) 2021年12月23日起訴本案，未超過法律規定的訴訟時效，物業(ye) 公司要求王某2支付物業(ye) 費的訴訟請求應當予以支持。

　　要點提示：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為(wei) 三年。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義(yi) 務人之日起計算。業(ye) 主應當按照物業(ye) 服務合同的相關(guan) 約定支付物業(ye) 費。雖然物業(ye) 公司向業(ye) 主主張物業(ye) 費時欠繳時間已經超過三年，但如係不可歸責於(yu) 物業(ye) 公司的原因導致無法確定準確的業(ye) 主身份，則支持物業(ye) 費主張的訴訟時效應從(cong) 業(ye) 主身份實際確定之時起算三年。