打好優化住房金融政策組合拳（政策解讀·促進房地產市場平穩健康發展）

　　設立3000億(yi) 元保障性住房再貸款，降低全國層麵個(ge) 人住房貸款最低首付比例，取消全國層麵個(ge) 人住房貸款利率政策下限……近期，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布多項支持房地產(chan) 的金融舉(ju) 措，全國絕大多數城市快速跟進落實，多個(ge) 一線城市調整優(you) 化限購政策和住房信貸政策，共同打好優(you) 化住房金融政策組合拳。相關(guan) 金融政策將給市場帶來怎樣的影響？怎樣適應我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係的新變化和人民群眾(zhong) 對優(you) 質住房的新期待，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展？記者采訪了相關(guan) 部門和專(zhuan) 家。

　　 有效減輕購房者負擔，提振房地產(chan) 市場需求

　　5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低於(yu) 15%和不低於(yu) 25%。中國人民銀行同日宣布，取消全國層麵首套住房和二套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率政策下限，並下調個(ge) 人住房公積金貸款利率。

　　“最低首付比例優(you) 化後，可降低居民購房門檻，有助於(yu) 提振住房消費。”中國人民銀行副行長陶玲表示，此次將全國層麵的首套房貸最低首付比例從(cong) 20%降至15%、二套房貸最低首付比例從(cong) 30%降至25%後，城市政府仍可據此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎上，商業(ye) 銀行可根據客戶風險狀況自主決(jue) 定具體(ti) 的首付比例。

　　相關(guan) 金融舉(ju) 措發布後，湖北、廣西、雲(yun) 南、山西、河北等省份快速響應，宣布將首套和二套商貸的首付比例調整至全國下限，同時取消房貸利率政策下限。近期，政策落地城市進一步擴圍，上海、廣州、深圳等一線城市發布了最新的房地產(chan) 金融政策。有關(guan) 部門的統計數據顯示，除北京、上海、深圳外，全國其他城市均已明確執行15%首套房首付比例，並明確取消房貸利率下限，新一輪房地產(chan) 金融政策基本落地。

　　銀行是落地執行的重要一環。5月28日深圳宣布調整住房信貸政策，中國農(nong) 業(ye) 銀行深圳市分行第一時間推動政策落地，首批執行新政策的房貸5月底已放款完畢。5年期以上首套、二套房貸實際執行利率分別為(wei) 3.5%、3.9%，均較此前下降35個(ge) 基點。“此次調整有利於(yu) 降低居民家庭購房門檻，減輕還款負擔，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”中國農(nong) 業(ye) 銀行深圳市分行相關(guan) 負責人表示。

　　據測算，上海的二套房商貸利率從(cong) 4.25%（非差異化地區）降低到3.9%後，按照100萬(wan) 元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，利息總支出可減少約7.3萬(wan) 元。

　　記者了解到，隨著相關(guan) 金融政策落地實施，近期，多地樓市熱度有所回升，房產(chan) 銷售和中介機構的看房量、谘詢量、下單成交量均有明顯增長。杭州貝殼研究院監測的數據顯示，相關(guan) 政策推出後的5月18日至27日，杭州二手房谘詢量較4月份日均增長20.3%，帶看量日均增長29.7%，下定量日均增長41.3%。

　　“從(cong) 首付款比例、房貸利率兩(liang) 個(ge) 方麵對住房金融政策進行調整，有利於(yu) 降低購房門檻，減輕居民住房消費負擔。”浙江工業(ye) 大學中國住房和房地產(chan) 研究院院長虞曉芬說。

　　 創設結構性貨幣政策工具，推動已建成商品房去庫存

　　為(wei) 落實4月30日中共中央政治局會(hui) 議精神，消化存量房產(chan) 和優(you) 化增量住房，中國人民銀行近日宣布，擬設立3000億(yi) 元保障性住房再貸款，按照“政府主導、市場化運作”的思路，由中國人民銀行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機構按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(ye) 發放貸款，支持以合理價(jia) 格收購已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　據悉，保障性住房再貸款規模為(wei) 3000億(yi) 元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業(ye) 銀行、郵政儲(chu) 蓄銀行、股份製商業(ye) 銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決(jue) 策、風險自擔原則發放貸款。中國人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億(yi) 元。

　　城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決(jue) 定是否參與(yu) 。符合保障條件的工薪群體(ti) 自主選擇是否參與(yu) 配售或租賃。房地產(chan) 企業(ye) 與(yu) 收購主體(ti) 平等協商，自主決(jue) 定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業(ye) 可持續原則，自主決(jue) 策是否向收購主體(ti) 發放貸款。

　　“所收購的商品房嚴(yan) 格限定為(wei) 房地產(chan) 企業(ye) 已建成未出售的商品房，對不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 一視同仁。按照保障性住房是用於(yu) 滿足工薪收入群體(ti) 剛性住房需求的原則，嚴(yan) 格把握所收購商品房的戶型和麵積標準。”陶玲表示，這項政策是中國人民銀行為(wei) 支持構建房地產(chan) 發展新模式出台的重要舉(ju) 措，有利於(yu) 通過市場化方式實現多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(ye) 在銀行支持下，市場化參與(yu) 收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購後的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體(ti) 的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機製。房地產(chan) 企業(ye) 出售已建成商品房後，回籠資金可用於(yu) 在建項目續建，改善房企的資金狀況。

　　招聯首席研究員董希淼表示，設立3000億(yi) 元保障性住房再貸款後，中國人民銀行按照貸款本金60%發放再貸款。金融機構根據地方國企申請，自主決(jue) 策發放貸款，發放貸款後向中國人民銀行申請再貸款。

　　中國人民銀行明確要求，城市政府選定地方國有企業(ye) 作為(wei) 收購主體(ti) ，以市場化的方式運作。該國有企業(ye) 及所屬集團不得涉及地方政府隱性債(zhai) 務，不得是地方政府融資平台，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。