新華解碼丨存量房貸利率的動態調整機製來了，你的房貸將有何變化

　　近年來，新老房貸利差不斷拉大，成為(wei) 借款人關(guan) 注的熱點問題。自11月1日起，存量房貸利率迎來動態調整機製，正是為(wei) 了從(cong) 製度層麵推動解決(jue) 這一問題。該機製主要從(cong) 哪些方麵著手完善存量房貸利率定價(jia) ？又將對借款人帶來哪些影響？

　　想解決(jue) 新老房貸利差拉大問題，首先要弄清楚導致利差拉大的關(guan) 鍵點在哪裏。

　　目前，我國絕大部分房貸利率以貸款市場報價(jia) 利率（LPR）為(wei) 定價(jia) 基準加點形成。也就是說，房貸利率定價(jia) 取決(jue) 於(yu) 兩(liang) 方麵：一個(ge) 是每月對外公布一次的LPR，另一個(ge) 是借款人和銀行簽訂合同時約定的加點幅度。

　　從(cong) LPR方麵來看，盡管新老房貸的利率都會(hui) 根據LPR調整而變化，但調整的時間不一樣。

　　新發放房貸往往以當時已公布的最新一期LPR作為(wei) 參考定價(jia) ，而存量房貸則受製於(yu) 合同約定的重定價(jia) 日，隻有到了重定價(jia) 日才能調整。在個(ge) 人住房貸款利率定價(jia) 機製完善之前，借款人的重定價(jia) 日一年隻有一次。

　　2024年10月21日，5年期以上LPR下降25個(ge) 基點至3.6%。如果借款人的重定價(jia) 日是10月20日，那他的存量房貸利率要等到2025年10月20日才能根據當時LPR調整情況重新確定。而新發放的房貸利率，可能很快就享受到這25個(ge) 基點降幅帶來的利好。

　　再從(cong) 加點幅度來看，不論是新發放房貸還是存量房貸，加點幅度在合同期限內(nei) 往往固定不變。

　　北京是目前仍有房貸利率下限的城市之一。去年12月，北京城六區首套房貸利率的最低加點是10個(ge) 基點，今年6月則調整為(wei) 減45個(ge) 基點。這意味著，6月新發放的房貸利率，僅(jin) 加點幅度就較半年前下降了55個(ge) 基點。

　　房貸合同期限普遍較長，大都是二三十年。固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。

　　據此，中國人民銀行9月29日發布公告，明確完善商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率定價(jia) 機製有關(guan) 事宜。10月31日，多家銀行發布公告，進一步細化安排，主要從(cong) 加點幅度調整和重定價(jia) 周期調整兩(liang) 個(ge) 方麵，對浮動利率定價(jia) 的商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款進行優(you) 化完善。

　　此次調整後，重定價(jia) 周期將如何改變？

　　根據近日多家銀行發布的公告，自11月1日起，存量房貸借款人可與(yu) 銀行協商，重新約定重定價(jia) 周期。新發放房貸借款人也可以自主選擇重定價(jia) 周期。調整後的重定價(jia) 周期可選擇3個(ge) 月、6個(ge) 月或12個(ge) 月。而此前規定，個(ge) 人住房貸款利率重定價(jia) 周期最短為(wei) 1年。

　　山東(dong) 濟南市民焦先生在2020年11月貸款購買(mai) 了一套住房，合同約定的重定價(jia) 日是1月1日。今年以來，5年期以上LPR已累計下行60個(ge) 基點。按照之前規定，焦先生隻能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行帶來的利好。

　　但如果他將重定價(jia) 周期調整為(wei) 3個(ge) 月，則調整後的重定價(jia) 日為(wei) 1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，不用再苦等1年。1年可以調整4次，焦先生可以更早享受到每次“降息”帶來的紅利。

　　要注意的是，在LPR下行周期內(nei) ，重定價(jia) 周期越短，借款人可越快享受到利率下行帶來的利好；但在LPR上行周期內(nei) ，借款人也將更早承受加息負擔。

　　多家銀行表示，同一筆貸款存續期內(nei) ，客戶僅(jin) 可申請調整1次。因此，借款人要綜合考慮自身情況審慎決(jue) 策，用好這一次選擇權利。

　　11月1日動態調整機製落地後，加點幅度又將如何變化？

　　對於(yu) 加點幅度調整，借款人並不陌生，很多人已在10月底享受了銀行批量調降利好。根據安排，絕大部分存量房貸利率調降至不低於(yu) LPR減30個(ge) 基點，此次調整的就是加點幅度。

　　銀行主動批量調降存量房貸利率固然省事，但非長久之計，需要進一步深化利率市場化改革，推出更加靈活的機製。

　　中國人民銀行給出的解決(jue) 辦法是，當新老房貸利率偏離到一定幅度時，借款人可與(yu) 銀行自主協商，變更加點幅度。

　　此次多家銀行明確，一旦新老房貸利率的加點幅度偏離高於(yu) 30個(ge) 基點，借款人就可以申請調整。

　　這成為(wei) 觸發調整的“門檻”，也是此次機製落地的關(guan) 鍵之一。

　　要知道，如果偏離幅度過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸。如果偏離幅度過小，可能造成頻繁重置合同，給銀行業(ye) 務辦理帶來更大壓力。

　　不過，這個(ge) 偏離幅度不能簡單理解為(wei) 新老房貸利率之間的差距，而是要看借款人房貸利率的加點幅度，與(yu) 全國新發放房貸利率平均加點幅度之間的差距。

　　如果借款人對房貸利率加點幅度並不清楚，可以通過手機銀行App或貸款經辦行查詢。

　　至於(yu) 全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度，銀行也給出了計算方式，涉及央行公布的上季度全國新發放房貸平均利率，以及當季5年期以上LPR的均值。

　　例如，根據中國人民銀行官網最新公布的數據，三季度全國新發放個(ge) 人房貸加權平均利率為(wei) 3.33%，而當季5年期以上LPR均值為(wei) 3.85%，對應的加點幅度為(wei) 3.33%減去3.85%，即減52個(ge) 基點。

　　如果在此基礎上偏離30個(ge) 基點以上，即房貸利率的加點幅度高於(yu) 減22個(ge) 基點時，借款人可與(yu) 銀行協商，申請將加點幅度調降至減22個(ge) 基點。

　　一旦達到調整“門檻”，借款人該如何申請調整？

　　多家銀行表示，從(cong) 11月1日後，符合條件的借款人需要主動向銀行提出申請，銀行審批通過後才能進行調整。借款人可通過手機銀行、貸款經辦行等提出調整申請。

　　工行明確表示，將不晚於(yu) 11月15日開始受理重定價(jia) 周期調整申請，客戶可通過手機銀行“貸款-房貸重定價(jia) 周期調整”欄目申請調整重定價(jia) 周期。審核通過後，新的重定價(jia) 周期即日生效。