黨(dang) 的二十大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度。有關(guan) 專(zhuan) 家認為(wei) ，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點解決(jue) 居民的首套房居住問題，這與(yu) 我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進一步拉動房地產(chan) 市場回暖。

　　近一周內(nei) ，又有多個(ge) 城市下調了首套房貸利率。近日，隨著大連市、瀘州市、溫州市等地的部分銀行陸續降息，安慶市取消首套房貸款利率下限，已有15城首套房貸款利率進入了“3時代”。

　　房子牽動著很多老百姓的心，很多人都很關(guan) 注，多城降低首套房貸款利率釋放了怎樣的信號？這與(yu) 房地產(chan) 市場未來走向有什麽(me) 關(guan) 係？接下來，首套房貸款利率走勢如何？下一步樓市如何企穩回暖？

　　廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為(wei) ，這些城市通過靈活調整首套房貸款利率，降低居民的購房成本，提振市場需求，一定程度上有利於(yu) 穩房價(jia) 、穩地價(jia) 和穩預期。

　　中國人民大學國家發展與(yu) 戰略研究院城市與(yu) 房地產(chan) 研究中心主任、商學院教授況偉(wei) 大表示，各地因城施策，降低貸款利率或者取消利率下限，重點解決(jue) 居民的首套房居住問題，這與(yu) 我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承，更好地降低了居民的融資成本，進一步拉動房產(chan) 市場回暖。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂(le) 認為(wei) ，低利率環境結合放鬆限購、限貸，將明顯減輕首套房購房群體(ti) 的購房成本，加速購房者決(jue) 策，這有助於(yu) 增加市場成交量，推動市場年底前改善。

　　政策工具變多了 因“城”施策的靈活性增加了

　　國慶節前後，“一攬子”調控樓市的舉(ju) 措密集出台，其中包括降低房貸利率、降低首付比例、取消限購等。

　　其中，公眾(zhong) 較為(wei) 關(guan) 注的是，9月29日，人民銀行、銀保監會(hui) 發布通知，決(jue) 定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決(jue) 定在2022年年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

　　政策“工具箱”裏的工具變多了，一些城市“因城施策”的空間變大了。多個(ge) 城市隨後便宣布降低首套房貸利率。目前，廣東(dong) 省清遠市的首套房貸利率已降至3.7%。

　　在廣東(dong) 清遠，老百姓算了一筆“買(mai) 房賬”，如果買(mai) 一套房貸款金額為(wei) 100萬(wan) 元，貸款時間為(wei) 30年，按此前4.1%的利率計算，本息合計約174萬(wan) 元，而按當前3.7%的利率計算，本息合計約為(wei) 166萬(wan) 元，約省下8萬(wan) 元。

　　李宇嘉觀察到，首套房貸利率進入“3時代”的城市呈現明顯特點，即今年6-8月新建商品住宅銷售價(jia) 格環比、同比均連續下降。另外，一些城市的房屋供給規模較大，而人口卻呈現淨流出的特征。

　　值得關(guan) 注的是，階段性調整差別化住房信貸政策的時間節點限製在了今年年底。李宇嘉指出，這一政策窗口期正好卡在了第四季度，正是保交樓、穩樓市壓力較大的階段，新政策工具的加持對於(yu) 市場需求回暖以及促進穩增長較為(wei) 重要。

　　李宇嘉也指出，這一政策的窗口期限定為(wei) 3個(ge) 月，在一定程度上，也是擔心房貸利率過低或取消首套房貸款利率下限，市場上的資金可能會(hui) 過度流入房地產(chan) 。

　　著重改善住房品質

　　隨著越來越多城市的首套房貸利率進入“3時代”，人們(men) 開始關(guan) 注未來，房地產(chan) 市場將會(hui) 走向何方？

　　黨(dang) 的二十大報告指明了方向。報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度。

　　況偉(wei) 大認為(wei) ，從(cong) 黨(dang) 的二十大報告來看，堅持房住不炒的定位是我國房地產(chan) 市場的基礎性長效機製。我國在“保障房子是用來住的”方麵的力度非常大，無論是降低首套房貸款利率，還是進行公積金製度改革、減免相關(guan) 的稅收，實際上都是來解決(jue) 居民的首套房或者改善性需求。

　　況偉(wei) 大指出，黨(dang) 的二十大報告也進一步強調了要加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度。他認為(wei) ，這一套製度不僅(jin) 是要保證購房者的權益，同時也強調了要防範房地產(chan) 開發企業(ye) 的債(zhai) 務風險。

　　與(yu) 此同時，況偉(wei) 大表示，黨(dang) 的二十大報告進一步明確了中國房地產(chan) 市場未來的發展的方向，“堅持租購並舉(ju) ，將來要大力發展租賃市場，最終目的是實現房地產(chan) 市場的良性循環和健康發展。”

　　李宇嘉同樣認為(wei) ，進入新時期，住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購並舉(ju) ”。前者是統攬住房工作全局的準繩，後者是供給側(ce) 改革的抓手，二者結合，才能推進住房高質量發展。

　　對於(yu) 未來是否會(hui) 有更多城市的首套房貸利率進入“3時代”？李宇嘉表示，這一方麵取決(jue) 於(yu) 每個(ge) 銀行的風險定價(jia) ，另一方麵也取決(jue) 於(yu) LPR（貸款基礎利率）是否會(hui) 下降。他認為(wei) ，從(cong) 大概率來講，很多城市的首套房貸款利率會(hui) 降到4%以下。

　　況偉(wei) 大認為(wei) ，在銀行方麵，房貸利率下降，意味著銀行利潤空間的縮減，當房貸利率降至一個(ge) 很低的水平，能否滿足銀行、金融機構的正常運轉下對利潤的需求，這也將是一個(ge) 較大的挑戰。如果房價(jia) 過高，則難以解決(jue) 居民的住房問題；同時，單純地大力發展房地產(chan) 市場，也可能會(hui) 引發一定的金融風險。

　　他希望，通過加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度，實現房地產(chan) 市場的良性循環、健康發展，這與(yu) 防範化解係統性的金融風險的目標是一致的。

　　許小樂(le) 則表示，“房住不炒”的定位不變，彰顯了房地產(chan) 領域的政策定力。同時也為(wei) 房地產(chan) 市場實現平穩健康發展和完善住房保障體(ti) 係指明了方向，未來，房地產(chan) 市場的發展將更加聚焦在保障民生和住房品質改善上。

　　如何進一步促進樓市企穩回暖

　　當前，房地產(chan) 行業(ye) 釋放出了一些積極信號。例如，房地產(chan) 開發貸款增速提升，一定程度上意味著行業(ye) 投資正在漸漸回暖。10月28日，人民銀行發布的《2022年三季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，三季度末，房地產(chan) 開發貸款餘(yu) 額12.67萬(wan) 億(yi) 元，同比增長2.2%，增速比上半年高2.4個(ge) 百分點，比上年末高1.3個(ge) 百分點。

　　同時，9月全國商品房銷售麵積、銷售金額同比降幅均收窄。10月24日，國家統計局發布的最新數據顯示，9月，商品房銷售麵積約為(wei) 1.4億(yi) 平方米，同比下降16.2%，單月降幅較8月收窄6.4個(ge) 百分點。商品房銷售額約為(wei) 1.4萬(wan) 億(yi) 元，同比下降14.2%，單月降幅較8月收窄5.7個(ge) 百分點。

　　況偉(wei) 大指出，在全球經濟下行風險增加，新冠肺炎疫情衝(chong) 擊以及俄烏(wu) 衝(chong) 突等多重因素的疊加下，我國房地產(chan) 市場調控麵臨(lin) 著兩(liang) 方麵問題，即一手要抓滿足老百姓剛性以及改善性住房需求，另一手要抓防範風險的問題。

　　當前，保持房地產(chan) 協調穩定的發展趨勢十分重要。況偉(wei) 大表示，特別是一些三、四、五線城市，尤其是房屋庫存較多、人口又出現明顯下滑的城市，這些城市更需要加強防範，采取有力措施，保持房地產(chan) 市場的健康穩定。

　　“老百姓想住上好房子的願望依舊強烈，老百姓的改善性住房需求空間仍舊不小，這也是房地產(chan) 市場的機遇。”李宇嘉指出，各地首先要摸清楚本地房地產(chan) 市場的需求特點和新變化，例如，當地房屋供需環節是否失衡，房屋價(jia) 格是否過高或者交易成本是否過高，找出其中的痛點和堵點，對症下藥，例如，降低房價(jia) 、降低交易成本，減少交易環節，提供更便捷的中介服務等。

　　此外，新市民、青年等群體(ti) 數量龐大，他們(men) 的住房需求亟待解決(jue) 。李宇嘉認為(wei) ，相關(guan) 主體(ti) 還需加大對保障性租賃住房的供給，加強對租房市場的監管，保障租賃雙方的權益。

　　中青報·中青網見習(xi) 記者 趙麗(li) 梅 來源：中國青年報