隨著樓市的變化，提前還貸的人越來越多，甚至為(wei) 此排起了長隊，不少年輕人也加入其中。選擇提前還款當然是為(wei) 了降息，但專(zhuan) 家提醒，“提前還貸不能盲目跟風”。應該理性還貸，既要考慮自己的負擔能力，也要考慮未來房貸利率變化，綜合作出判斷。還有專(zhuan) 家建議：降低存量貸款利率或允許購房者將固定利率轉為(wei) 浮動利率。

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　　購房者提前“還貸潮”正愈演愈烈。

　　2月1日0:00，來自江蘇徐州的90後個(ge) 體(ti) 工商戶常偉(wei) 再次聚精會(hui) 神地盯著一家國有銀行手機銀行App頁麵，刷新、點擊、刷新……這樣重複了多次，還是沒搶到該行發放的2月提前還款額度。常偉(wei) 說，“我一直等到了0:30，但好像0:10左右就沒有額度了。”

　　原本，家住武漢的90後律師黃先生已經成功預約上了提前還款，然而，距離還款日僅(jin) 剩3天時，他卻被銀行通知：無法還款了。

　　他們(men) 隻是購房者提前還貸難的“縮影”。在社交平台上，不少購房者分享了他們(men) 預約提前還款的經曆，其中，還款日期被安排到今年9月的大有人在。

　　銀行職員提前還貸也要排隊

　　對於(yu) 提前還房貸，常偉(wei) 並非心血來潮，這兩(liang) 年他一直有這個(ge) 想法，疫情期間，他的收入減半且不穩定，其中，有3個(ge) 月他的收入為(wei) 零，但從(cong) 來不敢斷貸，這也讓他愈發想提前還貸。

　　2018年，常偉(wei) 拿出積蓄，加上父母幫襯的110萬(wan) 元，並以5.7%的貸款利率向銀行貸了30萬(wan) 元，才買(mai) 上婚房。現在，常偉(wei) 的房貸本金還剩26萬(wan) 多元，前麵還的幾萬(wan) 元中大都是利息，本金隻占一小部分。按合同約定，再過4年，每月還款的本金部分才會(hui) 超過利息，他說，“這意味著我還要給銀行打工4年。”

　　他決(jue) 定把20萬(wan) 元積蓄拿來還貸，將剩下6萬(wan) 多元的貸款期限縮短至36個(ge) 月，之後他隻需要支付5000多元利息，“與(yu) 原本16萬(wan) 多元的利息相比，這就是個(ge) 零頭”。

　　年前，常偉(wei) 在手機銀行App上看到可以申請提前還款，但年後提前還貸的額度就顯示已滿。他去銀行網點辦理時，看到該網點貼著一則關(guan) 於(yu) 提前還房貸需到銀行櫃台預約的公告，上麵寫(xie) 著：“我行將根據國家貸款規模管控的要求，適時安排客戶提前還款（一般3個(ge) 月左右實現）”。

　　“這下又要多給銀行交利息了。”幸運的是，常偉(wei) 成功預約到今年5月還款，然而，銀行網點工作人員的回複讓他心裏依然沒有底。“工作人員讓我5月早點來，越早來越穩。”

　　成功預約到提前還款並不意味著能成功還款。今年年初，黃先生和妻子找親(qin) 戚朋友湊了45萬(wan) 元，準備提前還房貸。1月5日，他到銀行網點預約了2月6日還款。然而，2月3日，他被銀行告知，銀行內(nei) 部政策調整，關(guan) 閉線下還款窗口，等待線上審批，時間不確定。他詢問客戶經理，銀行內(nei) 部政策的具體(ti) 內(nei) 容，客戶經理表示，“不知道。”

　　對於(yu) 上述情況，銀行客戶經理讓黃先生自行找渠道反饋。於(yu) 是，他向相關(guan) 主管部門和銀行消保處進行了投訴。

　　在此之前，黃先生曾通過手機銀行App申請提前還款，顯示他“未達到還款條件”。事實上，按照合同約定，還款期數滿12個(ge) 月，提前還款至少3萬(wan) 元，並提前30天預約，經銀行審批後可以還款，他已滿足這些條件。線上渠道走不通，他不得已才轉到線下渠道。黃先生沒想到還款之路困難重重，像要經曆“九九八十一難”。

　　針對部分購房者還貸難的問題，記者以還貸者的身份谘詢了某國有銀行省支行信貸部工作人員，其表示，目前所在地區可以線上預約，但是需要排隊，估計要排到四五月。他向中青報·中青網記者透露，現在銀行管控額度，每個(ge) 銀行每個(ge) 月的指標是一定的，用完了就沒了。

　　這位銀行工作人員還表示，現在投資理財的收益預期不理想，很多人也不願意把錢放在銀行。“我們(men) 同事準備提前還貸，也都在排隊”，現在除了排隊沒有別的辦法，“早申請、早排隊、早還款”，他說。

　　“不想給銀行打工了”？

　　“不想給銀行打工了。”這是諸多購房者給出的關(guan) 於(yu) 為(wei) 何提前還貸的共同答案。他們(men) 籌集資金的方式各有不同，有人贖回投資，有人向親(qin) 友借錢，也有人賣了家中黃金等貴金屬還貸，還有人通過一些房屋中介“操作”，將房貸轉為(wei) 經營貸，降低房貸利率……

　　自從(cong) 2021年年底在武漢買(mai) 了一套三居室後，黃先生與(yu) 妻子就過上了“節衣縮食”的日子，隻要有餘(yu) 錢，就攢著還房貸。黃先生記得，他們(men) 買(mai) 房時以“等額本息”的方式貸了136萬(wan) 元，當時的房貸利率為(wei) 5.78%，正處於(yu) 高位，他們(men) 每月需要還款7963元。他說，“我們(men) 是剛需自住，買(mai) 在（房貸）‘山頂’上也認了。”

　　目前，他們(men) 已經還了13個(ge) 月，還款金額已超10萬(wan) 元，但其中本金隻有1.8萬(wan) 元左右，剩下的都是利息。原本黃先生希望，在今年2月14日之前還掉45萬(wan) 元，卻遭遇阻礙，45萬(wan) 元一天的利息是35元，“一個(ge) 月的利息夠交一個(ge) 月暖氣費了”。目前，他還在等待投訴的進一步結果反饋。他準備同步向銀行發律師函，“確實是銀行違約在先”。

　　90後張冉說，她前幾年在江蘇昆山購房時房貸利率是6.4%。當下，不少地區的房貸利率已經降到了3.8%。如今，她發現，每月2500多元的還款額中隻有幾百元是本金，利息竟超過了2000元。

　　為(wei) 了盡快還清貸款，從(cong) 事人力資源工作之餘(yu) ，張冉還兼職做教師。去年7月，她把欠親(qin) 戚的債(zhai) 還清後，將攢下的10萬(wan) 元還了房貸，當時還款很順利。她計劃繼續攢錢，用兩(liang) 三年把貸款提前還清，算下來，可以省30多萬(wan) 元。“我現在隻有這一個(ge) 目標，就是還貸款”。

　　買(mai) 房之初，在上海工作的24歲銷售助理沙莎和男朋友就準備勻速提前還貸，為(wei) 未來解壓。2021年3月，沙莎和男朋友在江蘇昆山貸款122萬(wan) 元買(mai) 了一套145平方米的大房子，開始了“雙城記”式的生活。當時，房貸利率達到5.7%，他們(men) 每月需要還7100多元，其中，隻有1300元左右是本金，其餘(yu) 全是利息。她算了一筆賬，如果按合同還款，30年要付130多萬(wan) 元利息，已超過了本金。她感慨，“房貸利率太高了。”

　　除了房貸，兩(liang) 人每月還要給雙方老人共計4000元贍養(yang) 費。同時，考慮到職業(ye) 發展的不確定性，以及未來子女的生育和教育成本，未來行業(ye) 發展具有不確定性，他們(men) 選擇每年還20萬(wan) 元。去年8月，他們(men) 提前還了20萬(wan) 元本金。

　　今年1月，沙莎再次成功預約了提前還款，因為(wei) 銀行是次月劃款，她還在等扣款。事實上，沙莎也曾考慮過將房貸轉為(wei) 經營貸來降低房貸利率。有中介曾聯係過他們(men) ，說可以提供“過橋款”，幫他們(men) 申請經營貸。最後，她擔心風險太大，還是放棄了。

　　作為(wei) 在房地產(chan) 行業(ye) 19年的資深從(cong) 業(ye) 者，自媒體(ti) “八零說房”的主理人趙恒成也觀察到，有一部分人會(hui) 選擇將房貸轉為(wei) 經營貸的方式，即購房者一次性提前還清房貸，再通過公司將房產(chan) 抵押，進行貸款，貸款利率可以降為(wei) 3.7%。“市場上其實出現了不少以此作為(wei) ‘缺口’的中介，‘蠱惑’大家把房貸轉為(wei) 經營貸”。

　　但很明確的是，消費者使用“過橋資金”結清房貸，再到銀行辦理經營貸歸還過橋資金，屬於(yu) 違規行為(wei) 。針對一些不法中介誘導消費者將房貸置換為(wei) 經營貸的行為(wei) ，此前，銀保監會(hui) 官網曾發布提示稱，這種操作，隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個(ge) 人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。

　　某國有銀行信貸部工作人員表示，銀行會(hui) 經常查類似的情況，非企業(ye) 經營者違規轉經營貸，具有一定的違約風險和法律風險。“發現消費者挪用貸款，可提前收回貸款。”

　　提前還貸為(wei) 何難

　　老百姓提前還貸為(wei) 何難？

　　廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，近年來，銀行對實體(ti) 經濟的貸款利率明顯走低，2022年下降了34個(ge) 基點。其中，為(wei) 了降低中小企業(ye) 的融資成本，對貸款利率更低的中小微貸款企業(ye) 的支持力度要保持在較高水平。由此，房貸對銀行來說屬於(yu) 優(you) 質資產(chan) 。

　　2022年，個(ge) 人住房貸款增速出現回落。2月3日，中國人民銀行發布的《2022年四季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，去年末個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額38.8萬(wan) 億(yi) 元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個(ge) 百分點。李宇嘉解釋，2022年增量房貸申請在下降，在存量房貸部分，購房者又要求提前還貸，銀行收益自然受衝(chong) 擊。

　　李宇嘉一直在關(guan) 注“提前還貸潮”。他發現，2021年上半年，老百姓還是“排隊等待放貸款”，現在卻是“排隊等待還貸款”，一年多時間，發生如此大的反差，大背景是老百姓對樓市的預期發生逆轉。

　　今年1月，國家統計局發布的數據顯示，2022年，商品房銷售額為(wei) 13.3308萬(wan) 億(yi) 元，同比下降26.7%。在李宇嘉看來，過去，老百姓普遍認為(wei) 房價(jia) 會(hui) 上漲，資產(chan) 收益遠大於(yu) 房貸利率調高的成本。如今，老百姓對房價(jia) 的預期逆轉後，房子的成本全麵顯現，對房貸利率也更為(wei) 敏感。房貸利率持續下調是老百姓提前還貸的原因之一，當前，已有幾十座城市的房貸利率進入了“3%”時代，另外，還有一些城市階段性取消首套房貸款利率下限。

　　首都經濟貿易大學教授、北京市房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長兼秘書(shu) 長趙秀池指出，房貸合同期長，而且是複利計算，利率的微小變動對借款人的還款負擔影響很大，消費者想節支增收無可厚非。另外，很多人在存量貸款利率轉換時選擇了固定利率，現在發現市場利率低了，自己吃虧(kui) 了，提前還貸也是一種彌補或糾正。

　　趙秀池也觀察到，一些人選擇提前還貸後，再申請利率較低的貸款，真正還款後不再貸款的人很少。趙秀池解釋，主要原因是之前的存量貸款在利率轉換時選擇了固定利率，其合同利率不能隨貸款市場報價(jia) 利率（LPR）下降而下降，需要提前還款再申請貸款才能享受到當前較低的市場利率。另一個(ge) 原因是借款人房貸合同的利率較高，高於(yu) 中小微企業(ye) 貸款利率，購房者有可能“繞道”借款。

　　“當下，老百姓並不是‘報複性’還房貸。”趙恒成認為(wei) ，當前，金融投資收益率降低，手裏有存款的老百姓缺乏好的投資渠道，同時，他們(men) 發現房產(chan) 帶來的收益明顯低於(yu) 預期，提前還貸在一定程度上是“及時止損”。

　　在趙恒成看來，銀行也是“提前還貸潮”愈演愈烈的“推手”之一。銀行對提前還貸設置了諸多限製性條件，比如繳納違約金、關(guan) 閉線上渠道、排長隊等。他解釋，“銀行的這種限製不僅(jin) 不會(hui) 降低大家的還款意願，反而會(hui) 刺激大家的還款意願。很多人會(hui) 產(chan) 生一種利益對立想法：‘銀行越這樣做，越是擔心我還款，越要賺我的利息，所以更要還。’”

　　針對銀行的部分還款限製，趙秀池認為(wei) ，按照貸款合同，購房者提前還款，會(hui) 打亂(luan) 銀行的資金計劃，銀行收取一定的違約金也是正常現象，但貸款合同中應有明確的條款。她還指出，購房者提前還款等候時間較長，是當前提前還款者較多，銀行應該提高工作效率，不應借故拖延借款人提前還款。

　　專(zhuan) 家建議降低存量房貸利率

　　當下，不少人正在觀望是否要提前還貸。事實上，並非所有人都適合提前還貸，不少專(zhuan) 家呼籲：“理性還貸”。

　　趙恒成指出，當前，這幾類人更適合提前還貸，一是手裏有資金，但沒有找到好的投資渠道；二是房貸利率較高的人，特別是在6%以上甚至逼近7%的人；三是還貸期比較短的人，在前期的還款中，利息往往占了主要部分。他也指出，如果購房者還貸已超過一定年限，未還貸款中的利息部分已十分有限，提前還款不會(hui) 大幅降低資金使用成本。

　　當下，計算如何提前還貸更劃算成了很多購房者的“必修課”。一般來說，提前還款有3種模式，分別是提前全額還款、提前部分還款且貸款期限不變以及提前部分還款的同時縮短貸款期限。提前還貸能夠節省多少利息，與(yu) 購房者的貸款額度、提前還款能力、房貸利率、已還款期限等都有較大的關(guan) 係。

　　比如，購房者以4.3%的貸款利率向銀行貸款100萬(wan) 元，貸款期限為(wei) 30年，其中，按照等額本息的還款方式，每個(ge) 月需要還款4948.71元，總還款額為(wei) 178.15萬(wan) 元。不少銀行規定，購房者滿一年之後才能提前還款，按照已還款13個(ge) 月計算，今年2月開始提前還款，一次性還款可以節省73.18萬(wan) 元利息；如果選擇提前還款20萬(wan) 元，還款期限不變，未來選擇等額本息的還款方式，可以節省14.92萬(wan) 元，選擇等額本金的方式，則可以節省24.66萬(wan) 元。購房者還是提前還款20萬(wan) 元，月供金額不變，將還款期縮短為(wei) 10年，選擇等額本息的還款方式，則可以節省55.06萬(wan) 元，選擇等額本金的還款方式，則可以節省56.26萬(wan) 元利息。

　　如果購房者還款時間已經較長，那麽(me) 可節省的利息也會(hui) 發生明顯的變化。還是上述條件，購房者已經還了8年零1個(ge) 月貸款，那麽(me) 一次性提前還清可以節省45.65萬(wan) 元；如果提前還款20萬(wan) 元，還款期限縮短為(wei) 10年，選擇等額本息，可以節省30.79萬(wan) 元，選擇等額本金，則可以節省31.77萬(wan) 元。

　　“提前還貸不能盲目跟風。”趙秀池也指出，購房者的貸款合同千差萬(wan) 別，需要具體(ti) 問題具體(ti) 分析。從(cong) 個(ge) 人角度，確實應該理性還貸，既要考慮自己的負擔能力，也要考慮未來房貸利率變化，綜合作出判斷。

　　多位行業(ye) 內(nei) 人士和專(zhuan) 家向記者表示，更多的人選擇提前還款是為(wei) 了降息，對此，一些專(zhuan) 家建議：降低存量貸款利率或允許購房者將固定利率轉為(wei) 浮動利率。

　　“隻要房貸利率高於(yu) 理財利率，隻要房價(jia) 還在下跌，且居民預期房價(jia) 下跌，提前還貸的動機，就一直會(hui) 存在。”李宇嘉預測，未來，更多城市會(hui) 取消房貸利率下限，尤其是房價(jia) 下跌的城市。一方麵是為(wei) 了收縮房貸利率和理財利率之間的倒掛；另一方麵是以降低房貸利率緩衝(chong) 房價(jia) 下跌。同時，近期樓市政策更多轉向需求端紓困，目的也是激勵大家購房，緩解房價(jia) 下跌預期。

　　此外，趙秀池還建議，從(cong) 國家政策角度而言，原來存量貸款選擇固定利率的購房人應該允許其轉為(wei) 基於(yu) LPR的浮動利率。

　　（應受訪者要求，常偉(wei) 、張冉、沙莎為(wei) 化名）

　　中青報·中青網見習(xi) 記者 趙麗(li) 梅 賈驥業(ye) 來源：中國青年報

　　原標題:這些年輕人排隊“提前還貸”，問題出在哪兒(er)