本報記者 王麗(li) 新

　　償(chang) 債(zhai) 高峰期再度來臨(lin) ，債(zhai) 務違約事件仍時有發生，繼續影響著房地產(chan) 行業(ye) 銷售、開工以及投資拿地等。債(zhai) 務違約引發的房企信用評級下調仍在持續，整體(ti) 融資規模仍呈現下滑態勢。綜合多家第三方機構的監測數據來看，2022年上半年，房企合計融資額同比下滑超過50%。

　　“上半年房地產(chan) 行業(ye) 整體(ti) 融資環境仍難言顯著改善。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，這主要受到投資人較為(wei) 審慎、房企流動性壓力猶存的影響，大部分民營房企融資難度仍然較大。

　　非銀類融資規模縮水過半

　　據中指研究院監測，2022年1月份至6月份，房企共實現非銀類融資(非銀行金融資機構融資)4825億(yi) 元，同比下降56.5%，與(yu) 2021年下半年相比下降26.4%。

　　其中，信用債(zhai) 發行規模為(wei) 2518.0億(yi) 元，同比下降24.2%，占總融資規模的52.2%；海外債(zhai) 發行規模僅(jin) 為(wei) 169.3億(yi) 元，同比大幅下降91.1%，占總融資規模的3.5%，較上年同期下降了13.7個(ge) 百分點；信托融資規模為(wei) 694.6億(yi) 元，同比大幅下降79.6%，占總融資規模的14.4%，較上年同期下降了16.3個(ge) 百分點。

　　在海外債(zhai) 方麵，2月份和5月份均無新發行債(zhai) 券，其餘(yu) 月份僅(jin) 有個(ge) 別優(you) 質企業(ye) 有能力發行海外債(zhai) 。此外，上半年通過交換要約重新上市的海外債(zhai) 餘(yu) 額達352.2億(yi) 元。

　　對此，中指研究院企業(ye) 事業(ye) 部研究副總監陳星表示，對於(yu) 資產(chan) 質量尚可，短期流動性承壓的房企，提前與(yu) 債(zhai) 權人溝通、商議展期，可避免觸發交叉違約條款，以時間換取資金周轉的空間。但為(wei) 獲得債(zhai) 權人同意，房企往往提出支付同意費、提高票麵利率等，雖然暫緩了短期償(chang) 債(zhai) 壓力，卻加重了利息負擔，長期債(zhai) 務壓力並未緩解。

　　在此背景下，部分企業(ye) 采用備用信用證作為(wei) 增信措施，既提升了海外債(zhai) 成功發行的概率，也一定程度上降低了發行利率，在當前海外融資渠道幾近關(guan) 閉的環境下，起到了緩解行業(ye) 信用惡化的作用。

　　在信托融資方麵，上半年平均單月融資僅(jin) 115.8億(yi) 元。“這與(yu) 去年以來多家房企發生信托違約有關(guan) ，導致審核更為(wei) 嚴(yan) 格謹慎，成功概率降低，整體(ti) 融資規模大減。”陳霄如是稱。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進向《證券日報》記者表示，當下，房企融資渠道已經轉向以境內(nei) 融資為(wei) 主，有能力的房企需盡快調整融資團隊，嚐試在相關(guan) 政策鼓勵的融資領域發力。

　　適應新周期下的融資模式

　　可喜的是，在供應鏈ABS融資、信用債(zhai) 以及並購融資方麵，房地產(chan) 行業(ye) 融資迎來了新轉機。

　　據中指研究院監測，今年上半年，供應鏈ABS融資規模為(wei) 1443.7億(yi) 元，占總融資規模的29.9%，較上年同期上升7.8個(ge) 百分點。陳星表示，由此可見，持有型物業(ye) 在行業(ye) 下行階段，成為(wei) 房企盤活資產(chan) 、補充資金的重要手段，房企同時也能從(cong) 多元化經營中收益。

　　更重要的是，今年上半年，信用債(zhai) 發行規模為(wei) 2518.0億(yi) 元，同比下降24.2%，環比上升16.2%，是唯一環比出現正增長的融資渠道。從(cong) 增速看，單月同比降幅有收窄趨勢，5月份甚至同比增長33.5%。但值得注意的是，上半年，房地產(chan) 信用債(zhai) 發行主體(ti) 以央企、地方國企為(wei) 主，占上半年發行總額的89%，受出險企業(ye) 增多影響，民營房企的債(zhai) 券發行規模仍大幅下降。

　　除此之外，符合融資政策導向的債(zhai) 券發行規模攀升。比如，2022年上半年共有7家房企發行並購債(zhai) 融資91.2億(yi) 元；在“雙碳”目標加持下，房企積極推動綠色建築、綠色金融，上半年共發行綠色債(zhai) 融資63.8億(yi) 元。同時，部分券商通過參與(yu) 創設信用保護工具，協助民營房企打通公開市場融資渠道。5月份以來，龍湖集團、碧桂園、美的置業(ye) 、新城控股、旭輝控股等被選定為(wei) 示範民營房企，采用信用保護工具，分別成功發行信用債(zhai) ，實現融資39億(yi) 元。

　　“房企過去以高杠杆撬動高速擴張的‘隱雷’尚未排完，7月份、8月份年內(nei) 第二個(ge) 償(chang) 債(zhai) 高峰已至，房企信用債(zhai) 償(chang) 債(zhai) 壓力仍較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進表示，在抓住市場出現回暖趨勢之際加速推盤回籠資金之外，房企仍需在未出現債(zhai) 務違約之前積極適應新的融資環境，在政策鼓勵的相關(guan) 領域，憑借自身業(ye) 務及當下的信用評級去拓展融資。

　　“從(cong) 融資渠道看，信用債(zhai) 將繼續保持發行韌性，成為(wei) 非銀融資的最主要渠道；海外債(zhai) 、信托複蘇信號很弱，房企應當以保證債(zhai) 務償(chang) 還、避免違約為(wei) 主；有自持物業(ye) 的房企可抓住商業(ye) 地產(chan) ABS的發行窗口，通過盤活資產(chan) 補充資金。”陳星表示，有能力的企業(ye) 應當抓住當前不同渠道的窗口期，根據自身情況補充資金，盡快適應新周期下的融資模式。

　　陳星預計，隨著銷售端逐漸好轉，市場信心將逐漸回升，加上政策端對合理融資需求的支持，接下來融資環境將會(hui) 好於(yu) 上半年，但從(cong) 政策端傳(chuan) 遞至房企端仍需要一定時間，並且行業(ye) 分化態勢將會(hui) 繼續深化，部分優(you) 質民營房企將率先獲得融資，而債(zhai) 務壓力大、現金流緊張的部分房企仍有債(zhai) 務違約風險。（證券日報）