● 商品房預售製度對推進房地產(chan) 開發和城鎮化建設發揮了積極作用，但隨著房地產(chan) 市場日益完善，商品房預售製度的不足逐漸凸顯。目前商品房預售製度存在的最主要問題是預售資金監管缺位，一些地方對預售資金監管較為(wei) 鬆懈，可能被開發商挪用，導致商品房後續建設停滯

　　● 在一些人看來，預售製度已經不適應當前經濟社會(hui) 發展階段，比如對購房者單方麵不公平、由購房者承擔房屋不能交付的風險等，呼籲取消；也有人提出，預售製度沒問題，要解決(jue) 的是預售資金監管問題

　　● 在商品房預售製度仍將繼續存在的現實背景下，可以從(cong) 四個(ge) 方麵進行調整和完善：加快製定國家層麵的城市商品房預售資金監管辦法；加快修訂城市商品房預售管理辦法，提高商品房預售的門檻；落實相關(guan) 單位或部門的監管職責，強化政府在預售資金監管中的作用；調整購房款付款模式，將現有模式變為(wei) 購房人按工程進度分期付款的模式

　　□ 本報記者 陳磊

　　還有一個(ge) 月，在北京工作的張雯(化名)即將拿到自己新房子的鑰匙。為(wei) 了這套房子，她等待了兩(liang) 年多。“我買(mai) 的是期房，雖然晚兩(liang) 年交房，但與(yu) 相同位置相同麵積的準現房相比，房款少了30多萬(wan) 元，感覺還是挺劃算的。”她說。

　　《法治日報》記者近日走訪北京市多個(ge) 房地產(chan) 中介和銷售人員得知，他們(men) 在售的樓盤絕大部分是期房，現房和準現房隻占很少一部分。

　　據了解，目前，在建的、尚不能交付使用的、沒取得房屋產(chan) 權證的房屋被稱為(wei) 期房。銷售期房這種方式即商品房預售製度，是我國房地產(chan) 市場中的一項重要製度。

　　根據法律法規要求，商品房預售需要滿足兩(liang) 項條件：一是開發商取得“四證”，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證；二是工程進度達標，即投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。

　　近期，社會(hui) 各界對商品房預售製度進行了熱烈探討。在一些人看來，預售製度已經不適應當前經濟社會(hui) 發展階段，比如對購房者單方麵不公平、由購房者承擔房屋不能交付的風險等，呼籲取消；也有人提出，預售製度沒問題，要解決(jue) 的是預售資金監管等問題。

　　那麽(me) ，到底應該如何認識商品房預售製度，如何改革完善這項製度？記者對此采訪了多位業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家。

　　期房價(jia) 格相對較低

　　減輕買(mai) 房資金負擔

　　2009年，張雯從(cong) 北京一所高校畢業(ye) 後進入某事業(ye) 單位工作。經過幾年的積累，2020年年中，她決(jue) 定在北京買(mai) 房。經過研究市場和實地看房，她根據自己的經濟條件考慮購買(mai) 限競商品房(限房價(jia) 、競地價(jia) )。

　　在比較了北京市大興(xing) 區幾個(ge) 限競房項目後，張雯選擇了交房時間最晚的樓盤。在她看來，這個(ge) 樓盤最大的優(you) 勢是總房款便宜，首付總房款的35%，貸款190萬(wan) 元，貸款期限25年，每月還款11329元。

　　與(yu) 張雯一樣，天津市薊州區居民王海燕(化名)也選擇購買(mai) 期房，但她是為(wei) 了改善居住條件買(mai) 的二套房。

　　經過看房，她選中一套位於(yu) 薊州區西環路附近的期房，2023年9月交房。作為(wei) 工薪族的她，沒有太多積蓄，隻能選擇買(mai) 期房，以等待時間換取房價(jia) 優(you) 惠。

　　“期房比尾房和準現房便宜，購房當天還有優(you) 惠。”王海燕說。最終，她以總房款93萬(wan) 元的價(jia) 格買(mai) 到一套90多平方米的房子，首付約57萬(wan) 元、貸款36萬(wan) 元，貸款期限9年，每月還款大約4800元。

　　在張雯和王海燕看來，商品房預售製度對於(yu) 購房者而言具有一定的積極意義(yi) ，因為(wei) 購買(mai) 期房可以讓她們(men) 省下一大筆錢。至於(yu) 其中可能存在的風險，她們(men) 沒有太多的考慮。

　　預售製度凸顯不足

　　導致諸多問題出現

　　商品房預售製度確立近30年了。

　　1994年7月，城市房地產(chan) 管理法審議通過，確立了商品房預售製度，對預售條件、監管作出原則性規定。2007年8月、2009年8月、2019年8月，對該法進行3次修訂。現行城市房地產(chan) 管理法明確：商品房預售所得款項，必須用於(yu) 有關(guan) 的工程建設。

　　為(wei) 了具體(ti) 實施商品房預售製度，原建設部在1994年11月發布城市商品房預售管理辦法，並於(yu) 2001年8月、2004年7月予以修訂。

　　受訪專(zhuan) 家一致認為(wei) ，商品房預售製度對推進房地產(chan) 開發和城鎮化建設發揮了積極作用，但隨著房地產(chan) 市場日益完善，商品房預售製度的不足逐漸凸顯。

　　首都經濟貿易大學特大城市經濟社會(hui) 發展研究院教授、北京市房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長兼秘書(shu) 長趙秀池認為(wei) ，商品房預售製存在有合理性，在預售製下，由於(yu) 支付房款與(yu) 交房有一段時間距離，因此預售價(jia) 格往往比買(mai) 現房便宜，讓很多買(mai) 房人用相對較低的房價(jia) 買(mai) 到了心儀(yi) 的住房；預售製給開發商提供了低成本融資方式，也一定程度上有利於(yu) 房價(jia) 穩定。

　　北京市康達律師事務所高級合夥(huo) 人孟麗(li) 娜說，商品房預售製度解決(jue) 了部分房地產(chan) 開發企業(ye) 資金不足等問題，助力推動城鎮化進程。

　　“但預售製度也在一定程度上導致房地產(chan) 開發企業(ye) 門檻過低，對其資金、實力、技術等要求不高，加上現行城市房地產(chan) 管理法、城市房地產(chan) 開發經營管理條例、城市商品房預售管理辦法等，對預售條件、商品房預售資金監管、交易市場規範管理等方麵的法律規定尚不完善，不能完全保障交易安全。”孟麗(li) 娜說。

　　實踐中，出現了部分房地產(chan) 開發企業(ye) 在預售時的規劃設計承諾沒有完全兌(dui) 現、購房人收房後發現各類房屋質量問題以及支付全款後因抵押權人拒絕解押而無法辦證等問題。

　　在從(cong) 事房地產(chan) 法律服務15年的北京德恒(蘇州)律師事務所高級合夥(huo) 人孫建榮看來，商品房預售製度的目的原本是為(wei) 了解決(jue) 房地產(chan) 企業(ye) 的開發資金問題，該製度在設立早期確實推動了我國的房地產(chan) 行業(ye) 發展以及城鎮商品房的建設，商品房預售從(cong) 客觀上也可以看作開發商的一種融資方式。

　　“目前來看，商品房預售製度的金融屬性越來越強，而相應的配套監管措施卻並未建立起來或未得到很好的貫徹執行，由此產(chan) 生了諸多問題。”孫建榮說，目前商品房預售製度存在的最主要問題是預售資金監管缺位，一些地方對預售資金監管較為(wei) 鬆懈，可能被開發商挪用，導致商品房後續建設停滯。

　　中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析，期房買(mai) 賣，一般要求業(ye) 主在訂房一定期限內(nei) 交足首付並開始申請貸款支付剩餘(yu) 款項，放款後即開始償(chang) 付按揭貸款本息，相當於(yu) 購買(mai) 期房後就要求支付全部款項。這接近於(yu) “集資建房”的升級版，主要是為(wei) 了籌集建設資金，利用購房者個(ge) 人信用為(wei) 開發環節加杠杆融資，各類風險主要由購房者負擔。

　　“在當前期房預售製度下，購房者至少麵臨(lin) 延期交付及爛尾風險，即開發商為(wei) 了滾動開發可能將購房資金挪作他用，而一些地方政府監管部門的有限力量又難以實現有效監管，導致延期交付及爛尾風險增大，不利於(yu) 市場的健康發展。”鄒琳華說。

　　改革完善預售製度

　　條件成熟推現售製

　　一方麵是積極意義(yi) ，一方麵是重重風險，我國商品房預售製度該何去何從(cong) ？

　　有專(zhuan) 家建議取消商品房預售製度，直接實行現房銷售。其理由在於(yu) ：在預售製下，購房人幾乎承擔所有商品不能交付的風險；從(cong) 行業(ye) 層麵看，預售製助推部分房企過度舉(ju) 債(zhai) 、高杠杆擴張，容易引發資金鏈斷裂、項目擱置等係列風險；從(cong) 金融層麵看，銀行作為(wei) 按揭貸款的發放方，一旦房企因為(wei) 市場波動或經營不善，將麵臨(lin) 較大的壞賬壓力等。

　　還有專(zhuan) 家建議，取消現行的預售製度，可以提高開發商的自有資金比例，降低銀行的貸款風險；可以抑製房地產(chan) 市場的過度投資，擠壓因此而產(chan) 生的經濟泡沫。

　　有專(zhuan) 家認為(wei) ，當下商品房預售製導致一些問題出現，主要是資金監管出了問題。直接取消商品房預售製度並非最優(you) 選項，而應該從(cong) 保護購房者權益出發，改革完善這項製度。

　　“預售製沒有問題，也不應該取消，但要防患於(yu) 未然，希望相關(guan) 部門對延期交房的貸款情況及時出台相應的法規政策，如因為(wei) 開發商原因不能按期交房，應由開發商償(chang) 還貸款，直到交房為(wei) 止；如果一直未能交房，則全部貸款由開發商承擔。”趙秀池說。

　　在鄒琳華看來，當前，“房住不炒”已成為(wei) 住房政策的基本出發點和共識，各地各部門正積極構建完善房地產(chan) 市場長效機製。在新形勢下，推進期房預售製度改革，有利於(yu) 踐行“房住不炒”的方略，更有利於(yu) 完善銷售製度、保護購房者合法權益，是建立完善住房市場長效機製的重要組成部分。

　　他認為(wei) ，由於(yu) 我國住房市場發展還不平衡，期房預售製度改革需要因地製宜、穩妥推進，不宜一刀切，有條件的城市可推進現售，同時探索為(wei) 房地產(chan) 開發提供替代性融資渠道，如政府土地信用支持等。

　　“對於(yu) 不具備推進現售的城市，仍可預售，同時推進關(guan) 鍵環節的改革，使期房預售向成熟市場的預訂式或分期付款式預售逐步趨近，更有效保護購房者權益。”鄒琳華說。

　　就具體(ti) 舉(ju) 措而言，他建議：推動預售資金監管由行政監管向市場化監管轉變，由市場化監管機構提供監管並負連帶責任；從(cong) 保障按期收房出發，進一步提高預售門檻，包括設定交房時間上限，提高資金投入比例並明確具體(ti) 投向，要求開發企業(ye) 就按期交房提供可靠的第三方擔保等；改變購銷雙方的不對等地位，如降低期房交付前的付款比例，延長付款時限，提供交付前悔約退房渠道，減輕購房者風險。

　　孟麗(li) 娜則提出，在中央“房住不炒”的精神下，從(cong) 維護交易公平角度出發，行政主管部門應繼續完善商品房預售製度，提高預售許可條件，加強預售資金監管、保險製度等，從(cong) 立法上保障購房人的物權期待權，充分考慮按揭貸款模式下各方權利義(yi) 務的平衡；在條件成熟的情況下推行商品房現售製度。

　　出台資金監管辦法

　　調整購房付款模式

　　孫建榮認為(wei) ，在商品房預售製度仍將繼續存在的現實背景下，可以從(cong) 以下四個(ge) 方麵進行調整和完善。

　　加快製定國家層麵的城市商品房預售資金監管辦法。盡管2022年1月29日住建部、中國人民銀行和銀保監會(hui) 聯合印發《關(guan) 於(yu) 規範商品房預售資金監管的意見》，但該意見僅(jin) 為(wei) 規範性文件，雖具有一定的指導作用，但效力層級較低。鑒於(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 在保民生方麵的重大影響，商品房預售資金監管製度作為(wei) 《城市商品房預售管理辦法》的配套製度，仍應該通過製定部門規章等立法形式予以明確，從(cong) 而對全國各地的商品房預售資金監管形成統一的上位法規製，為(wei) 各地的預售資金監管提供統一的參照和標準，在彌補監管缺位的同時，修正過度監管，以立法形式明確監管主體(ti) ，規範預售資金監管全程；明確預售資金的繳付和支出機製，實現專(zhuan) 款專(zhuan) 用；明確開發企業(ye) 的違規行為(wei) ，並確定處罰標準和範圍。

　　加快修訂城市商品房預售管理辦法，提高商品房預售的門檻。如提高投入開發建設資金在工程建設總投資中的占比(現為(wei) 25%)或增加關(guan) 於(yu) 工程形象進度的相關(guan) 規定等，提高行業(ye) 內(nei) 開發企業(ye) 的整體(ti) 質量；可考慮設立商品房預售的履約擔保機製及預售項目的信息披露機製等，從(cong) 而避免因信息不透明、不對稱導致購房人損失。

　　落實相關(guan) 單位或部門的監管職責，強化政府在預售資金監管中的作用。明確銀行在預售資金繳付和支出環節的責任，對出現違規操作的銀行，可設置一定期限內(nei) 的行業(ye) 禁入等處罰；協調各單位、各部門建立統一的交易監管平台，實現各方的信息和資源共享，使監管主體(ti) 能夠實時掌握預售資金的繳付和支取情況，及時查處擅自抽取監管資金等違法違規行為(wei) 。

　　“建議調整購房款付款模式。將現有模式變為(wei) 購房人按工程進度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準後，購房款按購房合同約定的工程進度分期支付；對於(yu) 申請銀行貸款的購房人，後續按揭貸款由銀行根據購房合同約定的工程進度逐步發放。”孫建榮說。