【民生調查局】

　　編者按：這裏是民生調查局，見人所未見，調查民生之變。關(guan) 注你想關(guan) 注的、你沒關(guan) 注的，調查你想看的、未看到的。

　　中新網北京8月18日電 (中新財經 劉陽禾 左宇坤) 買(mai) 下一套房，近一半都是“公攤麵積”？

　　近日，一則“110平方米的房子到手僅(jin) 61平方米”的新聞引發關(guan) 注。公攤麵積從(cong) 何而來？近一半的公攤麵積又是否合理？

　　公攤麵積從(cong) 何而來？

　　一般認為(wei) ，公攤麵積包括兩(liang) 個(ge) 部分。

　　記者查閱資料發現，1995年原建設部印發的《商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤規則》(試行)中明確，公用建築麵積由以下兩(liang) 部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為(wei) 整棟建築服務的公共用房和管理用房建築麵積；2.套(單元)與(yu) 公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體(ti) 水平投影麵積的一半。

　　相對而言，套內(nei) 建築麵積才是完全屬於(yu) 業(ye) 主所有的部分。

　　北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，建築麵積包括套內(nei) 建築麵積和分攤的建築麵積，套內(nei) 建築麵積是業(ye) 主專(zhuan) 有的部分，即關(guan) 上家門就是套內(nei) 建築麵積。而大家分攤的麵積則屬於(yu) 業(ye) 主共同所有的，並非專(zhuan) 有，比如樓道、電梯、物業(ye) 用房等等，這些就屬於(yu) 公攤麵積。

　　王玉臣明確告訴記者，對於(yu) 購房者來說，公攤部分是客觀存在的。

　　買(mai) 房一定要計算公攤麵積嗎？

　　既然“公攤”的部分必然存在，那麽(me) 買(mai) 房一定要計算公攤麵積嗎？

　　王玉臣稱，“可以在房屋銷售的時候，不以建築麵積對外銷售，以除去公攤麵積後的套內(nei) 建築麵積或套內(nei) 使用麵積進行銷售。”

　　記者注意到，根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套(單元)計價(jia) ，也可以按套內(nei) 建築麵積或者建築麵積計價(jia) 。

　　上述《辦法》明確，商品房建築麵積由套內(nei) 建築麵積和分攤的共有建築麵積組成，套內(nei) 建築麵積部分為(wei) 獨立產(chan) 權，分攤的共有建築麵積部分為(wei) 共有產(chan) 權，買(mai) 受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價(jia) 或者按套內(nei) 建築麵積計價(jia) 的，商品房買(mai) 賣合同中應當注明建築麵積和分攤的共有建築麵積。

　　公攤麵積多少算合理？

　　廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現行規定對於(yu) 公攤麵積大小沒有比例限製，主要與(yu) 新盤項目的規劃設計、配套設施有關(guan) 。從(cong) 業(ye) 主的角度看，套內(nei) 起居生活麵積與(yu) 社區公共服務麵積此消彼長，取決(jue) 於(yu) 業(ye) 主的訴求。

　　李宇嘉認為(wei) ，多層次住房消費並存的情況下，對不同類型的新盤項目，在規劃設計及報批階段，就應對公共服務為(wei) 主的公攤占用做出合理的規劃指標限定，畢竟房子和公服都是給業(ye) 主用的。

　　公攤明細能否“曬在太陽下”？

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，對於(yu) 一些明顯超出常規的“高公攤”現象，需要進行嚴(yan) 管。尤其是要防範房企營銷人員各類虛假的、誤導的、含糊的或有歧義(yi) 的營銷，導致購房者放鬆警惕和疑問，最終在購房中麵臨(lin) 各類問題。

　　在嚴(yan) 躍進看來，實際得房率明顯偏離正常水平的樓盤“都屬於(yu) 問題樓盤”。

　　李宇嘉則指出，社區生活離不開公攤。其中最重要的是，標準和明細一定要“曬在太陽下”，同時監管要跟上。

　　李宇嘉建議，要製定不同類型社區的公攤指引；公攤部分的內(nei) 容要明晰，經營的部分要將經營收益歸屬全體(ti) 業(ye) 主，納入物業(ye) 維修基金，或者抵扣物業(ye) 費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤麵積進行實測並公示；探索公攤部分定價(jia) 和套內(nei) 定價(jia) 的差異化。

　　“公攤麵積一再被詬病、被質疑，意味著當務之急是要明確產(chan) 權意識、夯實侵權必究。”他說。(完)