小區綠化“年久失修”僵局怎麽(me) 破？

　　“你會(hui) 關(guan) 心小區的綠化情況嗎？”曾經許多市民對這個(ge) 話題不以為(wei) 然。隨著人們(men) 對住宅舒適度要求的提高，小區裏的園林布局和綠化檔次也越來越受到購房者的關(guan) 注。然而，一個(ge) 普遍的現狀是，大多數小區的綠化並不盡如人意，尤其是一些新建小區，當年賣房時曾經是“賣點”的景觀綠化，如今“年久失修”成為(wei) 一個(ge) 普遍性問題。

　　問題的症結在哪兒(er) ？小區如何才能再度綠起來？北京青年報記者近日對此進行了深入調查。

　　曾經的“綠色”去了哪兒(er) ？

　　“如果小區能營造出綠樹成蔭、鳥語花香的盎然景致，會(hui) 給人一種舒服、恬靜的感受，除了居住還能享受生活。”做醫療行業(ye) 的劉成(化名)一直幻想自己的第一套房子應該是這樣，但實際情況是，他最終跟“區位”妥協，買(mai) 了西城的老破小。劉成表示，“對於(yu) 現在的環境還是有點不甘心，將來換房時，我還是想換一套綠化好些的小區。”

　　與(yu) 劉成有同樣想法的人不在少數，剛換房不久的楊先生就坦言，購房時除了看中區位、價(jia) 格外，最注重的應該就是小區交付後的環境景觀了。

　　老舊小區如此，不少近些年新建的商品房小區也是如此。北青報記者在昌平區多個(ge) 小區探訪時發現，綠道兩(liang) 旁的灌木叢(cong) 造型雜亂(luan) 無章，隨處可見清理不及時的枯枝黃葉。在某個(ge) 開盤入住16年的小區裏，不少單元門口的綠地上堆積了很多雜物，甚至還有廢棄的兒(er) 童自行車、嬰兒(er) 推車等。

　　麵對如此情景，居民張敏(化名)唏噓不已，她說自己三年前來到這裏幫忙照看孫女，“早些年小區還有些綠化，但這些年基本都荒廢了，小區物業(ye) 換了幾波，綠化就基本沒人管了。”

　　在朝陽區三間房地區，一個(ge) 建於(yu) 上世紀90年代的小區也同樣被綠化問題困擾。“當年我們(men) 小區的綠化還是一大特色，但真是一年不如一年！”居民王浩(化名)拿出一張他在10年前拍攝的照片，彼時小區內(nei) 鬱鬱蔥蔥，如今很多樹木都枯萎不見了蹤影。王浩稱，他們(men) 多次找物業(ye) 反映這個(ge) 問題，但對方每次都以經費不夠搪塞。

　　北青報記者查詢相關(guan) 資料獲悉，根據園林式居住小區標準，居住小區內(nei) 應達到如下標準，如綠地內(nei) 植物覆蓋率80%以上，草坪麵積控製在40%以內(nei) 。小區內(nei) 植物生長茂盛，綠地內(nei) 清潔整齊，病、蟲未造成明顯危害，綠地設施及硬質景觀保持常年基本完好……很顯然，許多小區離這個(ge) 標準還遠。

　　小區綠化為(wei) 何“年久失修”？

　　小區綠化為(wei) 何“年久失修”？北青報記者在采訪中獲悉，資金不足以及由此導致綠化管理養(yang) 護不善是主要原因。實際上，居住小區的綠化效果和功能的體(ti) 現不是竣工交房後就立即得到的，後期的養(yang) 護管理才能使綠化功能得到可持續發展。但由於(yu) 資金落實不到位，缺乏專(zhuan) 業(ye) 養(yang) 護人員，目前多數小區的綠化均不能滿足居民對綠色居住的要求。

　　自2006年就居住於(yu) 昌平某小區的孫先生告訴北青報記者，他們(men) 小區剛開始時綠化還是可以的，有花有樹有草。但由於(yu) 後來養(yang) 護不夠，就慢慢“荒蕪”了，小區的綠化也沒有專(zhuan) 項資金，如果要維護綠化，這筆錢就要從(cong) 物業(ye) 費中出，但老舊小區的居民本來也不是特別寬裕，如果要提高物業(ye) 費很難獲得支持。“目前用於(yu) 綠化的費用才8毛錢一平方米，漲錢也不好漲。這點資金對於(yu) 綠化的改善算是杯水車薪了。”

　　根據《北京市城市綠化條例》規定，新建居住區、居住小區綠化用地麵積比例不得低於(yu) 30%，並按照居住區人均不低於(yu) 2平方米、居住小區人均不低於(yu) 1平方米的標準建設集中綠地。條例還規定，居住區、居住小區內(nei) 依法屬於(yu) 業(ye) 主所有的綠地由業(ye) 主負責，業(ye) 主可以委托物業(ye) 服務企業(ye) 進行管護。在采訪中，有許多居民提到，是否可以用公共維修基金來維護小區綠化？對此，北京一名房地產(chan) 領域律師、京師律師事務所合夥(huo) 人雷國亞(ya) 對北青報記者表示，房屋維修基金一般隻能用於(yu) 房屋的維修及公共配套房屋的維護，樹木綠化維護屬於(yu) 物業(ye) 費包含的項目。因此，目前來看，小區綠化的維護隻能靠加收物業(ye) 費這個(ge) 途徑來解決(jue) 。

　　在現實中，業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 就物業(ye) 費在綠化問題的使用上長期存在爭(zheng) 議糾葛。業(ye) 主往往反映物業(ye) 不作為(wei) ，物業(ye) 又聲稱維護費用不足。因此，資金來源就成了解決(jue) 老舊小區綠化“年久失修”最大的難題。

　　綠化對房產(chan) 增值意味著什麽(me) ？

　　北青報記者在采訪中還發現，不少近些年新建商品房小區，開發商在售樓時拿小區綠化做賣點，但在實際入住以後，綠色的標準卻遠遠達不到當初售樓時示範或宣傳(chuan) 的標準和規模。以朝陽區某小區為(wei) 例，據相關(guan) 媒體(ti) 報道，就曾經因緊鄰小區的約5000平方米規劃綠地被改建成停車場而遭到業(ye) 主的抗議。據了解，該小區開發商在售房時出示的規劃圖標明此地塊為(wei) 代征綠地。

　　相反，那些綠化維護得較好的小區，如萬(wan) 泉新新家園、北京星河灣，以及天通苑北二北三區等小區，由於(yu) 社區綠化規劃以及後期的維護都相對較好，小區環境始終如一，二手房價(jia) 格往往高於(yu) 同區域。也就是說，小區綠化的規劃與(yu) 維護形成了對小區房價(jia) 保值、增值的支撐。以星河灣為(wei) 例，其建築與(yu) 園林完美結合，注重住宅建築與(yu) 綠地的形式、布局的結合，空間上相互滲透，綠化與(yu) 建築互為(wei) 界麵。當年，北京市規劃部門曾經推出《走近北京星河灣》一書(shu) ，推廣其經驗。

　　聲音

　　綠化資金不足能用小區公共收益來補嗎？

　　近年來，小區綠地問題也引起了北京市政府相關(guan) 職能部門的重視，北京市園林綠化局在2021年曾關(guan) 於(yu) 印發《居住區、居住小區綠地問題專(zhuan) 項治理行動工作方案》的通知。要求各區園林綠化局進一步加強居住區、居住小區綠地管護工作，解決(jue) 好居民關(guan) 切的小區樹木隱患、綠地侵占等問題，努力營造宜居的小區綠化環境。方案提出要堅持把專(zhuan) 項治理行動與(yu) 老舊小區綜合整治相結合，瞄準對接老舊小區改造中綠化美化工作，采取見縫插綠、多元增綠的方式，不斷改善和提升老舊小區的綠化環境。北京市住建委一名工作人員也對北青報記者表示，綠化問題也是北京老舊小區改造升級關(guan) 注的內(nei) 容之一。在老舊小區改造過程中，會(hui) 堅持一小區一方案。方案敲定前都會(hui) 和居民商量，充分吸納居民意見，把小區改造成環境優(you) 美、整潔有序的美麗(li) 家園。

　　首都經濟貿易大學教授、北京市房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長趙秀池在接受北青報記者采訪時也表示，在小區的綠化問題上，物業(ye) 應該承擔主要的責任，因為(wei) 業(ye) 主的物業(ye) 費就是包含了綠化費用的。小區綠化資金不足的該不該提高物業(ye) 費？趙秀池認為(wei) ，簡單提高物業(ye) 費的方式並不可行，應該用小區的公共收益來彌補綠化資金的不足，比如電梯廣告、地麵停車位收入等。而老舊小區的綠化問題由於(yu) 沒有物業(ye) ，解決(jue) 起來會(hui) 相對比較困難，需要更多的力量去關(guan) 注。

　　探索

　　開發商成立綠地養(yang) 護補充基金或成新途徑

　　通過專(zhuan) 業(ye) 的植物補種移栽，對被踩踏的草皮進行補種、對雜亂(luan) 的樹穴進行美化、對老化苗木盡心更換……朝陽區東(dong) 五環外一家商品房小區因綠化優(you) 美而被廣泛讚譽。由於(yu) 小區的綠化問題直接關(guan) 係到小區業(ye) 主的生活質量，同時良好的綠色居住環境也對後期房價(jia) 增值形成一定的支撐，關(guan) 心小區綠化的業(ye) 主越來越多，他們(men) 甚至自發聯合物業(ye) 共同維護和改善小區的綠化環境。

　　在采訪中，北青報記者獲悉，回天地區位於(yu) 霍營的一個(ge) 商品房新項目紫金書(shu) 院近期提出了綠地養(yang) 護補充基金的創意。據紫金書(shu) 院項目負責人介紹，計劃設立的“綠地養(yang) 護補充基金”是企業(ye) 以責任之心，單獨為(wei) 後期入住社區建立的針對園林更高品質呈現進行的補充資金池投入，後期也希望廣大業(ye) 主以共建社區之心自願加入成為(wei) 共建分子。“這個(ge) 基金將專(zhuan) 款專(zhuan) 用，是在項目已有高標準園林基礎上再錦上添花，對交付後小區保值做出的企業(ye) 保障。我們(men) 考慮的不僅(jin) 僅(jin) 是保交付，而且開始考慮交付之後給予客戶的品質保障。”

　　據了解，關(guan) 於(yu) 該項綠地養(yang) 護補充基金的托管問題，紫金書(shu) 院也有了初步方案，目前以中關(guan) 村科學城公司賬戶對公將200萬(wan) 以綠地養(yang) 護基金形式放入項目公司新領域銀行開戶賬戶，每月將由銀行出具款項狀態，項目交付前，篩選出熱心的創始人業(ye) 主，進行階段代為(wei) 監管協助公示；交付後，社區成立物管會(hui) 或業(ye) 委會(hui) 進行使用監管。

　　對此，首都經濟貿易大學教授、北京市房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長趙秀池認為(wei) ，開發商創設綠化養(yang) 護基金本身是個(ge) 好事，能解決(jue) 很多小區綠化問題不能持續以及資金來源渠道單一的問題，但是目前房地產(chan) 市場並不景氣，短期很難大規模鋪開，可能隻會(hui) 有少部分有情懷有責任心的企業(ye) 會(hui) 這麽(me) 做。

　　本組文/本報記者 朱開雲(yun) 宋霞

　　統籌/餘(yu) 美英