葛瑤 見習(xi) 記者 趙若帆

　　上周，公募REITs出現上市小高潮。華夏合肥高新產(chan) 園REIT、國泰君安臨(lin) 港創新產(chan) 業(ye) 園REIT、國泰君安東(dong) 久新經濟REIT三單公募REITs先後上市，上市當天均觸及漲停，二級市場行情火熱。

　　前期公募REITs的平穩運行也吸引不少投資機構排兵布局。廣發證券、平安證券、上海鉑紳、樂(le) 瑞資產(chan) 等機構積極參與(yu) 認購。隨著首批公募REITs限售份額解禁，銀河證券、光大理財等借機增持流通份額。

　　密集“上新”的同時，老一批產(chan) 品擴募也正式進入實操階段，首批五單公募REITs已發布擴募公告。機構人士認為(wei) ，擴募將有利於(yu) 盤活存量、拉動投資，體(ti) 現REITs“永續”特征。未來應從(cong) 立法、投教、市場擴容等層麵進一步完善公募REITs市場。

　　三單公募REITs集中上市

　　10月10日至10月14日，三單公募REITs接連上市，分別為(wei) 華夏合肥高新產(chan) 園REIT、國泰君安臨(lin) 港創新產(chan) 業(ye) 園REIT、國泰君安東(dong) 久新經濟REIT，上市當天均觸及漲停。根據相關(guan) 規則，公募REITs設置上市首日30%的漲跌幅比例限製，非上市首日漲跌幅比例限製為(wei) 10%。

　　具體(ti) 來看，10月10日華夏合肥高新產(chan) 園REIT上市，開盤即漲停並以漲停價(jia) 報收。上市第二日，華夏合肥高新產(chan) 園REIT發布公告稱，為(wei) 保護基金份額持有人利益，該基金自10月11日開市起停牌1小時。截至10月14日收盤，華夏合肥高新產(chan) 園REIT報2.673元，當日成交額達2702萬(wan) 元。

　　10月13日，國泰君安臨(lin) 港創新產(chan) 業(ye) 園REIT上市，開盤即漲停並以漲停價(jia) 報收。國泰君安臨(lin) 港創新產(chan) 業(ye) 園REIT同樣於(yu) 上市第二日發布停牌1小時的公告。截至10月14日收盤，國泰君安臨(lin) 港創新產(chan) 業(ye) 園REIT報5.350元，當日成交額達7892萬(wan) 元。

　　10月14日，國泰君安東(dong) 久新經濟REIT上市，開盤漲停，之後打開漲停板。截至10月14日收盤，國泰君安東(dong) 久新經濟REIT報3.859元，漲幅27.15%，當日成交額達3.4億(yi) 元。

　　上述三單產(chan) 業(ye) 園REITs的火爆不止反映在二級市場上。實際上，在認購期間，三單產(chan) 品已成為(wei) “香餑餑”。

　　華夏合肥高新產(chan) 園REIT刷新了多項紀錄。在正式發售時，該REIT戰略投資者、網下機構投資者和公眾(zhong) 投資者比例配售前認購總金額達1293.97億(yi) 元。其中，網下機構投資者詢價(jia) 倍數創新高，配售比例低至0.64%；公眾(zhong) 投資者配售比例也再破紀錄，僅(jin) 為(wei) 0.23%。也就是說，公眾(zhong) 投資者以1萬(wan) 元認購該產(chan) 品，獲配金額隻有23元。

　　國泰君安臨(lin) 港創新產(chan) 業(ye) 園REIT和國泰君安東(dong) 久新經濟REIT也備受青睞。網下投資者認購倍數均超百倍，公眾(zhong) 配售比例均低於(yu) 0.34%。在戰略投資者、網下機構投資者和公眾(zhong) 投資者比例配售前，國泰君安臨(lin) 港創新產(chan) 業(ye) 園REIT和國泰君安東(dong) 久新經濟REIT認購總金額分別達727.16億(yi) 元和855.72億(yi) 元。

　　在上述三單產(chan) 業(ye) 園REITs後，目前國內(nei) 已上市公募REITs數量達二十單，初始募集規模為(wei) 618.14億(yi) 元；其中產(chan) 業(ye) 園REITs數量為(wei) 七單，產(chan) 業(ye) 園區成為(wei) 國內(nei) 公募REITs目前最主要的底層資產(chan) 類型。

　　基金人士認為(wei) ，產(chan) 業(ye) 園REITs連續“上新”，原因是此類REITs產(chan) 權清晰、收益相對穩定、具備持續動態提升經營效益的增值潛力。此外，隨著產(chan) 業(ye) 發展，產(chan) 業(ye) 園區可以吸引更多企業(ye) 入駐，或者入駐企業(ye) 擴大規模後，產(chan) 業(ye) 園區提升租金。因此，投資產(chan) 業(ye) 園REITs可以分享該區域經濟高質量增長的紅利。

　　私募機構盯上REITs“蛋糕”

　　整體(ti) 來看，已上市的公募REITs在二級市場上表現不俗。Wind數據顯示，截至10月14日，華安張江光大園REIT上市以來漲幅超50%；建信中關(guan) 村產(chan) 業(ye) 園REIT、紅土創新鹽田港倉(cang) 儲(chu) 物流REIT、博時招商蛇口產(chan) 業(ye) 園REIT、富國首創水務REIT漲幅均超43%。

　　前期公募REITs的平穩運行，也讓不少機構看到了投資機遇，積極參與(yu) 認購。整體(ti) 來看，新上市的三單產(chan) 業(ye) 園REITs網下機構投資者的類型更加多元化，涵蓋銀行、保險、券商、基金公司等機構，如平安證券、廣發證券、華夏基金、易方達基金等知名機構頻頻現身三單產(chan) 業(ye) 園REITs網下機構投資者名單。

　　其中，值得注意的是，私募機構也盯上了這塊“蛋糕”。麵對近期發行的三單產(chan) 業(ye) 園REITs，百億(yi) 私募基金上海鉑紳旗下的四號、六號、七號、八號、二十一號等多隻產(chan) 品參與(yu) 認購。若按報價(jia) 計算，上海鉑紳對三單產(chan) 業(ye) 園REITs共斥資近2000萬(wan) 元參與(yu) 認購。另一知名私募機構樂(le) 瑞資產(chan) 也現身國泰君安臨(lin) 港創新產(chan) 業(ye) 園REIT和華夏合肥高新產(chan) 園REIT網下機構投資者名單，該私募機構旗下18號、39號產(chan) 品參與(yu) 認購，按報價(jia) 計算，樂(le) 瑞資產(chan) 獲配金額約90萬(wan) 元。

　　此外，今年6月，首批公募REITs限售份額解禁，可流通份額的增加也為(wei) 機構投資提供了新機會(hui) 。以首批上市的華安張江光大園REIT為(wei) 例，與(yu) 2021年年末相比，截至2022年上半年，銀河證券、招商財富鑫彩2號集合資產(chan) 管理計劃、光大理財陽光金13M豐(feng) 利增強1期和光大資管誠享7號集合資產(chan) 管理計劃新進成為(wei) 該REIT前十名流通份額持有人，期末分別持有985.24萬(wan) 份、809.14萬(wan) 份、403.87萬(wan) 份和355.70萬(wan) 份，累計占總份額比例為(wei) 5.11%。

　　公募REITs何以頻頻引爆市場？天相投顧基金評價(jia) 中心相關(guan) 人士表示，首先，公募REITs與(yu) 股票、債(zhai) 券相關(guan) 性均較低，有利於(yu) 平抑資產(chan) 組合的波動；其次，前期發行的公募REITs可供分配金額基本符合預期，在市場波動較大的情況下，公募REITs為(wei) 投資者提供相對穩健的收益來源；此外，公募REITs資產(chan) 整體(ti) 具有一定的稀缺性，其規模較小，容易引發搶購。

　　五單REITs申請擴募

　　5月31日，公募REITs擴募規則落地，不少已上市的產(chan) 品抓住機遇，積極參與(yu) 。9月底，紅土創新鹽田港倉(cang) 儲(chu) 物流REIT、博時招商蛇口產(chan) 業(ye) 園REIT、華安張江光大園REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯倉(cang) 儲(chu) 物流REIT發布擬申請擴募公告，擬采取定向擴募方式，向符合基金份額持有人大會(hui) 決(jue) 議規定條件的特定對象擴募發售，且每次發售對象不超過35名，發售價(jia) 格將不低於(yu) 定價(jia) 基準日前20個(ge) 交易日公募REITs交易均價(jia) 的90%。

　　“REITs擴募可以看作是IPO上市公司的增發。”一位公募REITs產(chan) 品負責人指出，REITs成立時是在市場上募資買(mai) 入基礎設施類資產(chan) ，擴募是再次募資，買(mai) 入其他資產(chan) 。

　　談及擴募的優(you) 點，中金基金表示，對投資者而言，公募REITs擴募購入新基礎設施項目，將利於(yu) 擴大資產(chan) 覆蓋麵，分散資產(chan) 持有風險，同時有利於(yu) 基礎設施資產(chan) 持續穩定運營以及實現資產(chan) 增值，或有助於(yu) 提升長期投資獲得感。

　　從(cong) 海外成熟經驗來看，REITs具備“永續”特質。擴募是實現國內(nei) 公募REITs“永續”特征的重要方式。一位基金人士舉(ju) 例稱：“假設某REITs的資產(chan) 剩餘(yu) 期限為(wei) 65年，通過擴募，其能購入其他符合要求的資產(chan) ，由此不斷延長底層資產(chan) 的剩餘(yu) 期限。”

　　擴募是否會(hui) 影響公募REITs二級市場價(jia) 格？富國基金表示，擴募相當於(yu) 在原來資產(chan) 組合中注入了新資產(chan) 。如果新資產(chan) 質量好，現金流穩定，或許可以增加公募REITs內(nei) 部收益率，並體(ti) 現在二級市場價(jia) 格上；如果新購入資產(chan) 運營效益不好，也會(hui) 拉低整體(ti) 現金流質量，從(cong) 而使得原先投資者可能承受一定的價(jia) 格下跌風險。

　　未來REITs市場該走向何方？中國REITs聯盟執行會(hui) 長王剛從(cong) 六方麵進行了總結：第一，推進REITs獨立立法，出台配套稅收政策；第二，持續強化信息披露和投資者關(guan) 係建設；第三，健全Pre-REITs引入的機製和規範；第四，推進市場擴容建設，建議向商業(ye) 地產(chan) 領域做一定拓展；第五，提升經營管理標準，優(you) 化分派、現金流測算等技術操作；第六，強化政府、政策與(yu) REITs銜接關(guan) 係，加強原始權益人教育。