近十年買(mai) 房人不再滿足於(yu) “一宅一生”，對產(chan) 品質量高、配套設施全、社區服務好的“好宅”需求增大

　　隨著房地產(chan) 市場發展，買(mai) 房人不再簡單滿足於(yu) “一宅一生”，對產(chan) 品質量高、配套設施全、社區服務好的“好宅”需求增大。從(cong) 有居到優(you) 居，十年來大家對居住品質的要求也在不斷提升，不僅(jin) 尋求居住麵積的增加，還關(guan) 注居住環境的改善。然而在房屋買(mai) 賣的過程中卻也產(chan) 生了不少痛點，在相關(guan) 部門不斷優(you) 化政策的同時，企業(ye) 平台也在積極配合進行業(ye) 務創新，改善服務流程和體(ti) 驗，促進房屋交易順暢進行。

　　住房麵積在增加

　　改善性置業(ye) 成“新剛需”

　　國家統計局數據顯示，1994年我國城鎮居民人均住房麵積是15.7平方米，2020年城鎮居民人均住房麵積已經達到了38.6平方米。

　　貝殼研究院市場分析師劉麗(li) 傑介紹，從(cong) 住房流通市場上來看，一、二線重點城市進入“換房”階段，首次改善性置業(ye) 、再次改善性置業(ye) 以及旅居需求成為(wei) “新剛需”，不少人通過存量市場流通實現“以小換大”、“以老換新”、“以遠換近”。

　　調研數據顯示，在過去一年的所有購房需求中，改善性需求占比約為(wei) 54%，其中改善換新房的需求占比超過30%。貝殼研究院交易數據顯示，居民購買(mai) 大戶型、低樓齡房源的占比增加。2022年前三季度貝殼重點50城二手房成交中，90-140平方米中戶型以及140平方米以上大戶型房源成交占比分別較2020年提高5個(ge) 、1個(ge) 百分點；樓齡在5年以下的高品質次新房源成交占比較2020年提高6個(ge) 百分點。

　　除了想擁有寬敞的房屋空間之外，大家也更加注重居住環境的改善。劉麗(li) 傑認為(wei) ，在“住得更好”的需求下，未來房屋品質的維度將會(hui) 擴展，對房屋的方位、結構、材質、空間、功能、使用、個(ge) 性化等屬性綜合定義(yi) ，裝配式建築、智能家居等產(chan) 業(ye) 將迎來巨大發展空間。物業(ye) 管理從(cong) 粗放發展走向專(zhuan) 業(ye) 化、智能化。城市更新、房屋改造等方麵也孕育巨大的市場機會(hui) 。

　　購房政策在優(you) 化

　　降低換房成本加快需求釋放

　　在市場潛在機會(hui) 中，各地限購政策的優(you) 化更有助於(yu) 釋放更多的住房需求，帶動住房交易增長。劉麗(li) 傑介紹，從(cong) 今年以來部分城市優(you) 化限購政策後的市場表現看，杭州、蘇州、西安、成都、合肥等重點城市在5月先後放鬆限購，5、6月這類城市二手房成交套數環比均有明顯回升。

　　降低房貸利率、放鬆限貸政策等信貸政策的優(you) 化，有利於(yu) 降低居民購房成本，減輕購房壓力，促進剛需及改善性住房需求的釋放。

　　房貸利率方麵，根據貝殼研究院監測，截至9月重點103城市二手房主流首套、二套房貸利率較去年9月高點下降159個(ge) 、108個(ge) 基點。9月29日人民銀行、銀保監會(hui) 決(jue) 定階段性放寬2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jia) 格環比、同比均連續下降的城市首套住房貸款利率下限,年底前這類城市房貸利率將進一步下調，保守估計會(hui) 降到與(yu) 經營貸類似的3.6%-3.7%的水平。

　　限貸政策優(you) 化包括降低首付比、取消“認房認貸”。據不完全統計，2022年以來，包括蘭(lan) 州、貴陽、銀川等在內(nei) 的近60個(ge) 城市首套房商貸首付比例下調至20%；超過40個(ge) 城市二套房商貸首付比例下調，其中超30個(ge) 城市下調至30%，如南寧、長春、蘭(lan) 州等。

　　鄭州、貴陽、太原等超40個(ge) 城市取消“認房又認貸”，對於(yu) 已結清相應貸款的家庭，為(wei) 改善居住條件再次申請貸款購買(mai) 住房的，按照首套房標準執行。

　　此外，9月底財政部發布換房退稅的新政，也有利於(yu) 降低換房成本、加快改善性需求的入市節奏。

　　交易流程在簡化

　　帶押過戶讓房屋買(mai) 賣更便捷

　　今年以來，在多項利好下，二手房交易市場逐漸回暖，提高二手房交易效率已成各個(ge) 城市樓市政策的熱點方向。

　　貝殼研究院的調研數據顯示，居民“賣一買(mai) 一”置換新房的需求越來越主流。9月23日北京出台新規，將二手房交易“連環單”由過去的串聯辦理調整為(wei) 並聯辦理，“連環單”家庭賣出、買(mai) 入房屋，不僅(jin) 可同步進行購房資格核驗，還可同時申請辦理購房貸款、繳稅及不動產(chan) 登記業(ye) 務，提高了二手房交易效率。

　　據了解，2021年4月，北京鏈家交易中心作為(wei) 試點機構，開始“連環單”業(ye) 務的並行辦理。北京鏈家方麵表示，目前公司連環單網簽占比穩定在10%-13%之間，“連環單”試點業(ye) 務並行辦理以來，交易流程效率和客戶體(ti) 驗都得到明顯提升。

　　“帶押過戶”則讓二手房交易免去了提前還貸以注銷抵押登記的環節，實現貸款資金到賬與(yu) 產(chan) 權過戶登記、抵押權注銷和設立登記同步辦理，可以大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度。

　　8月17日，濟南市多部門宣布推出二手房“帶押過戶”，存在抵押但要上市交易的房產(chan) ，不用先歸還原來的貸款就可以完成過戶、抵押、發放新貸款。目前該模式已在建行、工行、北京銀行等多家銀行試點成功。9月15日，中國人民銀行廣州分行也發文鼓勵二手房“帶押過戶”模式；深圳也在今年7月完成了深圳市首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。為(wei) 保障買(mai) 賣雙方、抵押權人的權益，上述三城市在施行該模式時均引入了公證處。

　　相關(guan)

　　相關(guan) 部門聯動機構 創新二手房交易模式

　　除了相關(guan) 部門聯動機構作出的便捷二手房交易的模式創新，也有房地產(chan) 經紀機構從(cong) 企業(ye) 層麵針對市場痛點進行了業(ye) 務創新。

　　近日，貝殼找房青島站推出“優(you) 鮮賣”模式。這一模式需要“賣一買(mai) 一”的購房者與(yu) 開發企業(ye) 、貝殼簽訂三方協議，與(yu) 開發企業(ye) 簽訂新房認購協議，並與(yu) 貝殼平台合作經紀公司簽署房源加速售賣協議。三方約定舊房售賣時間周期，在此期間，開發企業(ye) 幫助購房者鎖定意向房源，貝殼平台合作經紀公司則幫客戶通過線上流量傾(qing) 斜、經紀人端線上線下聚焦推廣加速舊房銷售。

　　新的業(ye) 務模式給了購房人更大的選擇權並降低違約風險，若舊房成功售出，其可以辦理接下來的新房購買(mai) 流程；若舊房未售出，則開發商退還定金，客戶無需承擔違約風險。據了解，這一模式已在青島市十幾家樓盤落地。

　　廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，“優(you) 鮮賣”模式直擊“賣舊買(mai) 新”痛點，契合多方利益，對於(yu) 著急買(mai) 賣房子的消費者、想要加速去化的開發商、想要按揭投放穩定的銀行、希望提升市場穩定性的地方政府而言，都是比較好的模式，切中了當前房地產(chan) 市場存在的要害。

　　此外，貝殼找房打造了綜合性房產(chan) 交易線下服務中心“簽約服務中心”。在簽約前，該中心可提供資質審核、交易谘詢等服務；在簽約中，提供合同講解、可核查範圍內(nei) 的風險告知等服務；在簽約後，提供線上貸簽、引入第三方資金存管等服務，部分城市有銀行經理駐點，可即時提供貸款。簽約服務中心的貸款專(zhuan) 員、權證專(zhuan) 員能夠為(wei) 經紀人提供用戶的購房資質、貸款情況、評估詢值、稅費計算等谘詢服務。

　　2021年年底，濟南不動產(chan) 登記中心宣布全國首創的不動產(chan) 登記“雲(yun) 櫃台”正式入駐貝殼濟南站後，線上申請、遠程審核，讓居民足不出戶、24小時都可以辦理過戶手續。與(yu) 貝殼簽約服務中心連接後，正式形成了從(cong) 簽約、交易、繳稅到登記，全程網上辦理的流程。

　　文/本報記者 宋霞