本報記者 昌校宇

　　11月22日，中金安徽交控REIT上市交易，至此，全市場已上市公募REITs數量增至22隻。

　　中金安徽交控REIT是目前國內(nei) 市場上的首隻百億(yi) 元級公募REITs，也是中金基金繼中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT之後，第3隻上市的公募REITs。募集期間，中金安徽交控REIT有效認購總戶數38906戶，淨認購金額108.8億(yi) 元。

　　高速公路REITs規模最大

　　中金安徽交控REIT的底層資產(chan) 為(wei) 沿江高速公路，該高速開通十餘(yu) 年，其交通構成、模式和交通流量已趨於(yu) 穩定，契合公募REITs底層資產(chan) 收益穩定的要求。同時，中金安徽交控REIT原始權益人安徽交控集團運營資產(chan) 占安徽省已通車裏程的91%以上，旗下優(you) 質交通類資產(chan) 可作為(wei) 後續產(chan) 品擴募的儲(chu) 備，充分發揮公募REITs作為(wei) 資產(chan) 上市平台的作用。

　　《證券日報》記者進一步梳理已上市公募REITs的底層資產(chan) ，其中高速公路和產(chan) 業(ye) 園類型的產(chan) 品最多達7隻。此外，已上市高速公路REITs發行規模占全部REITs總發行規模的比例高達56.8%；合計市值為(wei) 412億(yi) 元，在資產(chan) 類型中占比最高。

　　談及高速公路公募REITs在市場“存在感”較強的原因，中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，作為(wei) 傳(chuan) 統基建的代表，我國高速公路資產(chan) 存量規模較大、現金流較為(wei) 穩定，在資產(chan) 管理運營方麵的經驗積累較多，因此與(yu) REITs的產(chan) 品特征匹配度較高。

　　中金基金相關(guan) 負責人認為(wei) ，高速公路行業(ye) 發展成熟、資產(chan) 規模存量可觀，收益較為(wei) 穩定，因此較適合作為(wei) 公募REITs底層資產(chan) 。對投資者而言，REITs提供了權益及債(zhai) 券類資產(chan) 之外的投資配置新選擇，而長期來看高速公路REITs的IRR相對其他固收資產(chan) ，在收益率上具有較強吸引力，能提供一定彈性和抗回撤能力。同時，隨著區域經濟增長、REITs擴募帶來的未來業(ye) 績預期，或會(hui) 為(wei) 高速公路REITs的市場表現添加一味“催化劑”。

　　對於(yu) 存在改擴建計劃的高速公路，上海證券基金評價(jia) 研究中心高級基金分析師孫桂平對《證券日報》記者表示，項目方及投資者需注意此類項目未來現金流的穩定性以及成長性，因特許經營權REITs在特許經營權到期後，資產(chan) 基本上清零，因此相較於(yu) 產(chan) 權類REITs關(guan) 注資產(chan) 本身的長期增值潛力，投資者更注重特許經營權REITs在特許經營期間的收益兌(dui) 現情況。

　　在明明看來，改擴建對高速公路車流量、車流結構、通行費收入等方麵或造成階段性影響，因此項目方應合理假設，並做到充分信披。對於(yu) 投資者而言，因在關(guan) 注官方對於(yu) 改擴建計劃潛在影響、施工進程等方麵信息披露的同時，還需更多地注意局部地區出現疫情、項目公路突發事件等難以預期事件對於(yu) 高速公路收入端的影響。

　　投資REITs更適合長期持有

　　截至11月22日收盤，中金安徽交控REIT上市首日表現欠佳。中金基金建議投資者關(guan) 注長期投資價(jia) 值。

　　中金基金相關(guan) 負責人表示，“公募REITs作為(wei) 長期資產(chan) 配置新選擇，產(chan) 品可分配收益主要來自底層資產(chan) 的經營淨現金流，也是支撐其二級市場表現的主要因素。長期來看，REITs的投資價(jia) 值體(ti) 現在相對股債(zhai) 市場獨立的資產(chan) 配置功能；同時，REITs最終投資於(yu) 運營較為(wei) 成熟的基礎設施項目，並且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合並後基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者，因而較適合長期持有。”

　　明明認為(wei) ，公募REITs的投資價(jia) 值可以分為(wei) 兩(liang) 部分，即分紅和二級市場價(jia) 格導致的資本利得。從(cong) 分紅來看，REITs的可供分派現金流與(yu) 其經營業(ye) 績掛鉤。截至2022年三季度末，多點散發疫情對REITs底層資產(chan) 業(ye) 績的擾動仍在持續，同比修複緩慢。其中，高速公路REITs和部分產(chan) 業(ye) 園區REITs經營情況受到的衝(chong) 擊更為(wei) 明顯，全年維度看，投資者或需小幅下調其分紅預期；從(cong) 資本利得看，由於(yu) REITs市場供需矛盾仍較為(wei) 凸出，大部分REITs的二級市場價(jia) 格都存在溢價(jia) 問題，因此投資者在做投資決(jue) 策時仍需要保持謹慎。（證券日報）