王麗(li) 新

　　日前，央行、銀保監會(hui) 聯合召開主要銀行信貸工作座談會(hui) ，提及“引導優(you) 質房企資產(chan) 負債(zhai) 表回歸安全區間”。從(cong) 中央經濟工作會(hui) 議提出“有效防範化解優(you) 質頭部房企風險”，到此次的“改善優(you) 質頭部房企資產(chan) 負債(zhai) 表”，同時繼續強調落實保交樓金融支持、“金融16條”、差別化住房信貸政策等內(nei) 容，可見政策層麵對優(you) 質頭部房企的深切關(guan) 注。在筆者看來，接下來，地產(chan) 金融支持性政策將在多維度快速展開，一方麵會(hui) 真正覆蓋到有優(you) 質資產(chan) 卻被“誤傷(shang) ”的房企，使其迎來彈性擴表的機會(hui) ；另一方麵，資本市場將更好地發揮資源配置功能，“改善優(you) 質房企經營性和融資性現金流”，既要多措並舉(ju) 引導合規房企獲得融資性現金流，也要恢複企業(ye) 內(nei) 生造血能力，穩住經營性現金流，最終實現保優(you) 質主體(ti) 的目標。筆者認為(wei) ，會(hui) 議提到的四項舉(ju) 措可有效改善整個(ge) 行業(ye) 的資產(chan) 負債(zhai) 表。

　　舉(ju) 措之一是“資產(chan) 激活”，這與(yu) 保交樓行動目標一致，主要針對出險房企及潛在出險房企，助其盤活資產(chan) ，回歸正常經營。具體(ti) 而言，一可通過保交樓專(zhuan) 項借款等增量資金支持存量項目複產(chan) 複工；二當支持對房企間項目收並購，引導需求端政策配合來增強項目去化和處置資產(chan) 力度；三是遠期或可期待支持發行商業(ye) 地產(chan) 類ABS、REITs等方式盤活持有型物業(ye) ，釋放房企此前沉澱大量資金的重資產(chan) 項目的流動性。

　　舉(ju) 措之二是“負債(zhai) 接續”，這與(yu) 當下房企已經在落實的債(zhai) 轉股、存量債(zhai) 券展期等緩解房企債(zhai) 務壓力的方向一致，主要緩解未出險房企短期還債(zhai) 壓力，防止出險房企數量增加。比如當下內(nei) 房股采用較多的支持房企在發生債(zhai) 務違約前置換要約，以新債(zhai) 換舊債(zhai) 以及合理展期，給予房企“以時間換空間”的機會(hui) 。

　　舉(ju) 措之三是“權益補充”即股權融資支持，這是改善優(you) 質房企資產(chan) 負債(zhai) 表的最有效手段，也是加速行業(ye) 風險出清的“助推器”。上市房企股權融資開閘優(you) 勢有三，一是沒有債(zhai) 務利息，融資成本低；二是不會(hui) 新增有息債(zhai) 務，剔除預收賬款後的資產(chan) 負債(zhai) 率不會(hui) 提升，避免重走“高杠杆、高負債(zhai) 、高周轉”的“舊三高”老路，為(wei) 行業(ye) 高質量發展夯實基礎；三是股權融資直接拉升權益資本，能優(you) 化資產(chan) 負債(zhai) 結構，引新股東(dong) 入局後，若資源能與(yu) 房企現有業(ye) 務整合發展，可助推房地產(chan) 業(ye) 向新發展模式平穩過渡。

　　舉(ju) 措之四是“預期提升”，這與(yu) “穩銷售、增信心、擴投資”一脈相承，是行業(ye) 複蘇的持續動力。供給側(ce) 方麵支持房企融資，目的也是引導企業(ye) 經營現金流回歸常態。結合近期多部門的積極表態，預計需求端利好政策還將進一步釋放，尤其可能聚焦在激活換房等改善性需求的購買(mai) 力方麵，使其成為(wei) 樓市銷售的新生力軍(jun) 。交易增加，企業(ye) 資金狀況得到改善，交付的項目逐步增多，購房者消除擔憂，市場有望聯動好轉，實現良性循環。

　　當然，改善房地產(chan) 行業(ye) 資產(chan) 負債(zhai) 表不能一蹴而就。可喜的是，積弊已久的“舊三高”時代已經遠去，“第三支箭”落地的廣度和力度不斷提升，隨著居住消費需求不斷升級，房地產(chan) 行業(ye) 開發與(yu) 運營並重的新時代將來臨(lin) 。