自2022年下半年以來，部分個(ge) 人住房貸款借款人加快提前還貸。而在今年初，這一趨勢愈演愈烈，漸成“提前還貸潮”。據機構簡單調查顯示，有超6成人會(hui) 選擇提前還房貸，這也說明購房人對提前還房貸的訴求較大。

　　同時，各地也不斷曝出提前還貸預約難等問題。比如，李貴平(化名)在去年經過半個(ge) 月通過線上預約辦完提前還貸，而今年延長至三個(ge) 月才可能辦完，期間曆時線上搶號、預約、排隊。

　　提前還貸“井噴”的背景是，多地房貸利率開始密集下調，不少城市小步快跑進入“3時代”。對存量房貸來說，高利率的弊端也在凸顯。那麽(me) ，到底是什麽(me) 促發了提前還貸潮？誰又在阻礙提前還貸？哪些人適合提前還貸？提前還貸潮如何平息？

　　提前還貸難，時間從(cong) 半個(ge) 月延至三個(ge) 月

　　從(cong) 2022年開始，迎來密集提前還貸人群，隻是在2023年春節前後，這一趨勢更為(wei) 明顯，各地不斷曝出提前還貸預約難的問題。

　　2022年10月，李貴平通過線上預約提前償(chang) 還了部分貸款，用了半個(ge) 月的時間。然而，到了2022年12月底，她打算提前還貸時，就沒有那麽(me) 容易了。至今，她的提前還款計劃還沒有達成。

　　李貴平先是像上次一樣希望通過線上預約，但每次都是今天的預約額沒有了。最後通過谘詢銀行，得知每天下午2點放號，於(yu) 是她又開始搶號，但是還是沒有搶到號。“搶提前還款的號要比搶春節回家的車票還難。”她說。最後，她再次找銀行，約定3月某一天還款。如果到時提前還款順利的話，整個(ge) 過程也曆時三個(ge) 多月。

　　李貴平當時與(yu) 銀行簽訂的合同是滿一年即可以提前還款，因此，目前除了提前還款外，不存在違反貸款合同的情況。“當時貸款時並沒有注意到提前還款年限，以後有人簽貸款合同要多留意這個(ge) 條款。”李貴平如是說。

　　從(cong) 李貴平第一次提前還貸的半個(ge) 月到現在的三個(ge) 月，足見提前還款人數之多。而有著李貴平想法的人不少，這也導致“提前還貸潮”的到來。

　　據一家中介經紀人劉先生介紹，有業(ye) 主為(wei) 了賣房，要撤銷抵押，就需要提前還款，否則不能賣房。現在銀行的提前還款時間延長，為(wei) 這樣的交易帶來不便。為(wei) 此，他們(men) 還特地將各家銀行的還款情況公示給業(ye) 主，目前，銀行還錢預約時間從(cong) 1個(ge) 月到6個(ge) 月不等。

　　“以前大多數購房人通過銀行APP還款就可以，現在有的銀行線上預約不上，沒辦法提前還貸，就要預約後再去櫃台辦理。如果等候時間太長，我們(men) 就建議購房人撥打投訴電話，希望推進程序走得快點。”劉先生無奈地說。

　　投資保守、從(cong) 理財轉入提前還貸

　　李貴平提前還貸的初衷是想減少月供，減少壓力。目前，提前還房貸有兩(liang) 份種選擇，一是月供不變，縮短貸款年限；另一種是，貸款年限不變，減少月供金額。為(wei) 此，李貴平選擇了不改貸款年限，而減少月供。

　　需要補充的是，李貴平提前還款的另一個(ge) 理由是，她當時購房的房貸利率為(wei) 4.8%，而現在銀行的理財收益不到3%，這也是促使她把銀行裏的錢拿出來提前還款。

　　馮(feng) 小雅(化名)是在2022年11月將約11萬(wan) 元的房貸一次性提前還完。她考慮的也是，手上的餘(yu) 錢不想再做投資，而銀行理財的收益早已不是之前的行情，現在存款和保本理財的利率明顯下降，所以她決(jue) 定把餘(yu) 款還上，減少利息的支出。

　　對於(yu) 近期掀起的“提前還貸潮”，中原地產(chan) 首席市場分析師張大偉(wei) 認為(wei) ，“提前還貸潮”主要原因在於(yu) 借款人。近年來，受經濟下行和疫情反複等多重衝(chong) 擊，部分居民收入不穩定性增大，對未來預期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。與(yu) 此同時，2022年以來，我國金融市場波動加劇，股票、基金等價(jia) 格下行。在這種情況下，普通居民投資收益下降明顯，風險偏好趨於(yu) 保守，將原來用於(yu) 投資的部分資金用於(yu) 提前還款。

　　央行2022年四季度城鎮儲(chu) 戶問卷調查結果也表明，傾(qing) 向於(yu) “更多儲(chu) 蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個(ge) 百分點；傾(qing) 向於(yu) “更多投資”的居民占15.5%，比上季減少3.7個(ge) 百分點。

　　對於(yu) “提前還貸潮”，廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，一方麵，春節前理財產(chan) 品大麵積破淨、收益率回撤，甚至負收益，讓老百姓對於(yu) 房貸利率(一般在4%-6%)和保本理財收益率(目前在3%以下居多)的對比，有了更清楚的認識。在購房人承擔了高利率借款的同時，其手上的房子沒有漲價(jia) ，還可能降價(jia) 。那麽(me) ，現在最佳的選擇就是還掉貸款。

　　另外，李宇嘉認為(wei) ，今年春節前後，促使提前還貸再次掀起高潮，還有一個(ge) 觸發因素是年前很多人發了年終獎或公司分紅。提前還貸的，一部分是理財的人，也多數是中產(chan) 階層。當手上有了一定積蓄，必然會(hui) 將資金用於(yu) 提前還貸。

　　房貸利率進入“3時代”，凸顯存量房貸利率高

　　“除了上述因素外，一個(ge) 非常重要的引發提前還貸原因是近期房貸利率動態調整。”李宇嘉表示，根據央行政策，70個(ge) 大中城市中，有38個(ge) 城市的首套房貸款利率在2023年不設下限了。這70個(ge) 城市均為(wei) 人口規模、經濟基本麵靠前的城市。全國還有200多個(ge) 地級市，這些城市大部分的房價(jia) 在下跌。由此，未來全國絕大多數城市的首套房貸款利率取消下限。對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。這時，要麽(me) 還貸款，要麽(me) 還款後賣房，再買(mai) 房，騰挪為(wei) 低利率房貸。

　　張大偉(wei) 也認為(wei) ，部分存量住房貸款利率偏高，是借款人提前還款的原因之一。2020年以來，發放的部分住房貸款利率在6%以上，盡管2022年貸款市場報價(jia) 利率(LPR)下降三次，但部分存量房貸利率仍然顯著高於(yu) 目前約4.3%的平均房貸利率。 特別是最近鄭州等城市房貸利率已經進入“3時代”，這明顯導致購房人出現了提前還貸的需求。

　　“最近，全國多城市明確了執行首套房貸利率下調到3.8%。這隻是開始，後續很可能隻有少數一些城市還能高於(yu) 4%，全國房貸都會(hui) 進入‘3時代’。在存款利率基本都進入2%的情況下，房貸特別是首套房貸款利率進入‘3時代’是必然趨勢。由於(yu) 房貸利率下降是趨勢，越是房地產(chan) 市場差的城市，房貸利率會(hui) 越低，購房人會(hui) 越謹慎。” 張大偉(wei) 如是說。

　　事實上，“房貸利率密集下降”也成為(wei) 1月份尤其是春節以來的市場熱點話題。房貸利率下降，是金融部門對購房消費降成本，有助於(yu) 進一步激活市場交易行情，但其帶來的連鎖反應不僅(jin) 是激活住房消費。

　　據悉，“知乎”在2023年2月2日做過一個(ge) 簡單調查，在484個(ge) 網友參與(yu) 的“你會(hui) 選擇提前還房貸嗎”的調研中，選擇“會(hui) ”的為(wei) 63%、選擇“不會(hui) ”的為(wei) 10%、選擇“還要觀望”的為(wei) 27%。當然此類數據僅(jin) 僅(jin) 作為(wei) 參考，但也充分說明購房人對提前還房貸有比較大的訴求。

　　在上海易居房地產(chan) 研究院研究總監嚴(yan) 躍進看來，從(cong) 房貸利率這個(ge) 角度說，社會(hui) 上確實存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出，要重視此類社會(hui) 情緒。一方麵，要積極宣傳(chuan) “存量貸款也會(hui) 降利息”的精神，減少提前還房貸的行為(wei) 。另一方麵，各地要把“房貸利率下調-房貸提前償(chang) 還”之間的關(guan) 係做係統的研究，從(cong) 保護購房人權益角度積極為(wei) 購房人減負。

　　搶號、預約，誰在阻礙提前還貸？

　　“2021年上半年，老百姓‘排隊等待放貸款’，現在卻是‘排隊等待還貸款’。一年的時間，發生如此大的反差，大背景就是對樓市的預期發生逆轉。”李宇嘉表示，過去，人們(men) 普遍認為(wei) 房價(jia) 會(hui) 上漲，資產(chan) 收益遠大於(yu) 房貸利率調高的成本，大家對房貸利率不敏感。現在，對房價(jia) 的預期逆轉了，房子的成本也全麵顯現，包括房貸、物業(ye) 、折舊等。

　　此外，李宇嘉認為(wei) ，對銀行來說，近年來對實體(ti) 貸款利率明顯走低，2022年下降了34個(ge) 基點。國家還要求利率更低的中小微貸款占比不低於(yu) 30%。由此，房貸就是優(you) 質資產(chan) 了。同時，2022年居民存款同比多增近8萬(wan) 億(yi) 元，包括理財贖回的資金、預防性儲(chu) 蓄、買(mai) 房延後的資金，大部分成為(wei) 定期存款。資金成本在增加，增量房貸申請在下降，存量房貸被提前還款，銀行收益自然受到衝(chong) 擊。

　　而這也被業(ye) 內(nei) 認為(wei) 是當前提前還貸要搶號、預約以及提前還貸難的原因所在。“隻要房貸利率高於(yu) 理財利率，隻要房價(jia) 還在下跌，且居民預期房價(jia) 下跌，那麽(me) 提前還貸的動機，就會(hui) 一直存在。這也是為(wei) 什麽(me) 自去年以來，加杠杆買(mai) 房的積極性走低的原因，導致房地產(chan) 貸款占新增貸款的比例降至曆史最低。”李宇嘉表示，近期，各地極力維持樓市穩定，提振對於(yu) 房價(jia) 的預期，同時不斷降低利率。隻有房價(jia) 預期穩定了、利率降低了，提前還貸的預期才會(hui) 弱化。

　　“當下出現提前還貸，除了儲(chu) 蓄成本降低外，經營貸置換房貸也是很大的一個(ge) 原因，甚至有金融貸款企業(ye) 在推銷用利率更低的經營貸置換按揭貸款。”張大偉(wei) 稱。

　　張大偉(wei) 還表示，從(cong) 政策趨勢看，銀行不應該對提前還款設置排隊等期限，對於(yu) 自有資金閑置的應該鼓勵提前還貸。而從(cong) 法律上來講，提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，的確需要借款人與(yu) 銀行協商一致。

　　不過，張大偉(wei) 表示，近年來，國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體(ti) 經濟支持服務，采取切實措施為(wei) 企業(ye) 和個(ge) 人紓困解難，降低實體(ti) 經濟綜合融資成本和個(ge) 人消費信貸負擔。商業(ye) 銀行應立足長遠，提升服務，通過線上線下結合等方式，為(wei) 客戶提前還貸提供便利，更好地改善客戶體(ti) 驗。部分收取提前還貸“補償(chang) 金”“違約金”的銀行，可進一步轉變觀念，展現出商業(ye) 銀行的應有作為(wei) 與(yu) 擔當。

　　提醒：提前還貸因人而異、忌盲目跟風

　　對於(yu) 很多像李貴平這樣的購房人來說，提前還貸是她預期的計劃，未來她有餘(yu) 錢還會(hui) 選擇提前還貸的。“如裏能盡早提前還完貸款，我想安排更有質量的生活。”李貴平如是說。

　　而麵對“提前還貸潮”，也有業(ye) 內(nei) 人士提醒，不要被潮流裹挾，更不建議借錢或掏空長輩養(yang) 老錢等方式來提前還貸；一定要留有充足的家庭現金流，以防老人生病墊付之類的支出，不宜都投到房子裏去。

　　諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，提前還貸要根據自身的貸款情況決(jue) 定，最好別盲目跟風。首先要觀察自身目前繳納的房貸利率水平與(yu) 當前城市房貸利率之差，如果目前繳納的房貸利率高於(yu) 當前利率很多，可考慮提前還貸。另外，要看自身是否能找到比房貸利率更高的理財產(chan) 品，如果沒有更好的投資渠道且手頭資金充裕，可以考慮提前還貸。“由於(yu) 目前提前還貸需要預約，可提前向銀行客戶經理谘詢如何預約以及提前還貸的流程，提高還貸效率。”

　　此外，王小嬙認為(wei) ，購房人提前還貸要考慮自身目前剩餘(yu) 的本金金額與(yu) 總本金額的差距，如果本金已經償(chang) 還一大部分，沒必要選擇提前還貸。再者，提前還貸還要看是否要繳納違約金，查看當時的借貸合同，一般貸款3年後無需繳納違約金。購房人還完貸款之後，要及時撤銷抵押登記。

　　新京報記者 袁秀麗(li)