原標題：創新融資模式 探索住有所居——深圳推動保障性租賃住房基礎設施REITs試點調查

　　紅土創新深圳安居REIT去年上市，成為(wei) 深交所首單保障性租賃住房REITs產(chan) 品。這也是國內(nei) 最早一隻審核通過並成功上市的保障性租賃住房基礎設施REITs試點項目。如今半年多時間過去了，項目試點效果如何？從(cong) 試點項目的探索推廣中，又能看到國內(nei) 保租房REITs這一創新路徑的哪些“更多可能”？

　　不動產(chan) 投資信托基金(REITs)是由專(zhuan) 門投資機構進行房地產(chan) 投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，既可以封閉運行，也可以上市交易流通。

　　目前，我國正在探索走出一條既遵循成熟市場規律、又適應中國國情的REITs發展之路。基礎設施REITs持續發展壯大，也得到了資本市場的充分認可。

　　紅土深圳安居REIT作為(wei) 首批保障性租賃住房基礎設施REITs(以下簡稱保租房REITs)，進一步豐(feng) 富了基礎設施REITs的產(chan) 品類型。深圳經過近5年的實踐探索，在政策支持、模式創新、架構搭建等方麵率先推出創新舉(ju) 措，在全國保租房REITs發展方麵先行一步。

　　試點項目平穩運行

　　走進位於(yu) 深圳中心城區福田區的安居百泉閣，隻見小區路麵幹淨整潔，兩(liang) 側(ce) 綠植蔥翠、鮮花盛放，戶外活動區設有運動健身區和兒(er) 童遊樂(le) 區，運營服務中心配置有閱覽室、文化活動展示角，生活及公共配套設施完善。

　　安居百泉閣保租房項目是紅土創新深圳安居REIT的底層資產(chan) 之一。安居百泉閣項目運營方、深圳市房屋租賃運營管理有限公司項目經理李新防介紹，安居百泉閣共有594套保租房，月平均租金單價(jia) 為(wei) 59.7元/平方米；另有9間合計414平方米的配套商鋪，主要是熟食鋪、麵包店、便利店等，方便小區居民日常生活采購。

　　2022年8月31日，紅土創新深圳安居REIT上市，發行規模12.42億(yi) 元，上市首日上漲29.99%，機構投資者網下詢價(jia) 倍數133倍，公眾(zhong) 認購倍數254倍，發行定價(jia) 現金分派率3.95%，均刷新發行時點全國紀錄。

　　“紅土創新深圳安居REIT的底層資產(chan) 為(wei) 安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個(ge) 優(you) 質保租房項目，均位於(yu) 深圳核心區域或地段，共涉及保障性租賃住房1830套13.47萬(wan) 平方米，資產(chan) 評估值約為(wei) 11.58億(yi) 元。”深創投紅土資產(chan) 管理(深圳)有限公司總經理何琨說，安居百泉閣和安居錦園項目為(wei) 深圳人才安居集團自建項目，保利香檳苑和鳳凰公館項目為(wei) 配建移交項目，項目產(chan) 權清晰。4個(ge) 項目均交通便利、生活配套設施完善，配租對象主要為(wei) 用人單位和個(ge) 人兩(liang) 種類型，入住群體(ti) 素質和收入水平較高，租金支付能力較強，具有持續穩定的現金流，滿足發行REITs的收益率要求。

　　截至目前，紅土創新深圳安居REIT已上市近8個(ge) 月，運行是否順利？

　　目前，紅土創新深圳安居REIT運行整體(ti) 保持穩定，4月6日股價(jia) 為(wei) 2.755元每股，與(yu) 發行價(jia) 相比上漲11%，整體(ti) 市值達到13.78億(yi) 元。截至2022年12月31日，項目包含的4個(ge) 底層資產(chan) 項目整體(ti) 出租率約為(wei) 99%，個(ge) 人租戶合計占比約為(wei) 42.92%，用人單位合計占比約為(wei) 57.08%，租戶結構穩定。

　　保租房在發行REITs時的估值定價(jia) 問題是試點推行中的一大核心關(guan) 注點。如何確定折現率？如何預測未來租金的增長水平？不同區域的資產(chan) 在定價(jia) 上呈現什麽(me) 關(guan) 係？資本市場對保租房REITs的風險收益偏好如何？這些關(guan) 鍵環節在紅土深圳安居REIT試點項目推進過程中逐步明晰，並在發揮資本市場定價(jia) 功能、初步構建保租房估值體(ti) 係等方麵形成了初步成果，對市場具有參考借鑒意義(yi) 。

　　“從(cong) 試點運行來看，紅土創新深圳安居REIT的發行，為(wei) 搭建保障性租賃住房資產(chan) 上市平台作出了有益嚐試，探尋發揮政府及國有企業(ye) 資金的杠杆作用，助力擴大保租房供給，也為(wei) 社會(hui) 資本提供了更多投資機會(hui) 和收益來源，共享穩定的租金收入和增值機會(hui) 。”深圳市人才安居集團有限公司黨(dang) 委委員、副總經理朱大華說，紅土創新深圳安居REIT首次發行規模12.42億(yi) 元，實現對外募集資金6.09億(yi) 元，募集資金將進一步用於(yu) 深圳市保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000餘(yu) 套，助力完善住房保障體(ti) 係。

　　更為(wei) 重要的是，REITs項目的經營成果和財務數據定期公開披露，接受資本市場的監督，倒逼項目管理企業(ye) 提高出租率和運營能力，提升規模化、專(zhuan) 業(ye) 化、市場化的資產(chan) 管理和運營水平，推動保障性租賃住房高質量發展。

　　2023年1月，國家發展改革委公布8大類、24個(ge) 盤活存量資產(chan) 擴大有效投資典型案例，深圳安居保障性租賃住房REITs項目入選並作為(wei) 廣東(dong) 省3個(ge) 項目之一獲得在全國推廣。

　　破解保租房建設難點

　　深圳為(wei) 何要推動發展保租房REITs試點？是基於(yu) 怎樣的現實環境開展試點的？

　　朱大華深度參與(yu) 了首單保租房REIT試點。他表示，人才是實現城市高質量發展、贏得競爭(zheng) 主動權的戰略資源，推動保租房REITs試點，通過金融創新引入資本力量助力保租房建設，解決(jue) 人才後顧之憂，具有重要的現實意義(yi) 。

　　早在國內(nei) 正式出台推動試點政策之前，深圳就開始初步探索REITs在促進保租房可持續發展中的可能性。

　　2016年，深圳人才安居集團開始探尋通過REITs構建保租房可持續發展的模式，並於(yu) 2018年發行全國首單人才租賃住房類REITs。該單類REITs首期發行規模31億(yi) 元，儲(chu) 架發行總額度200億(yi) 元，優(you) 先級發行利率為(wei) 4.38%/年，綜合融資成本創當年市場最低水平。底層資產(chan) 為(wei) 深圳人才安居集團所持有並管理的人才公寓共681套，標的配租對象涵蓋傑出人才、新引進人才、中初級人才等各層次人才。

　　2018年起，深圳人才安居集團聯手深創投集團，開始推動將保障性住房納入REITs試點範圍，推進監管溝通、市場調研和項目準備工作。2021年8月，深圳安居保障性租賃住房REITs項目正式啟動，前期解決(jue) REITs申報階段的重要事項，包括保障性租賃住房認定、試點資產(chan) 新房認定和項目配租，以及資產(chan) 重組和項目過戶手續等事項。2022年7月29日，紅土創新深圳安居REIT正式獲得證監會(hui) 準予注冊(ce) 的批複，8月完成詢價(jia) 發行，基金份額最終定價(jia) 為(wei) 2.484元/份，8月31日在深交所上市。

　　朱大華表示，深圳計劃在“十四五”期間，建設籌集74萬(wan) 套保障性住房，預計資金需求超過2000億(yi) 元，資金來源成為(wei) 保障性住房建設和發展的重要製約因素。以深圳市保障性住房專(zhuan) 營機構深圳市人才安居集團為(wei) 例，“十四五”期間將承擔深圳市三分之一以上的保障性住房建設籌集任務，自籌資金建設麵臨(lin) 很大困難。

　　“建設保租房主要麵臨(lin) 兩(liang) 方麵痛點和難點，一個(ge) 是資金，一個(ge) 是土地。在土地緊缺的現實情況下，建設具有重資產(chan) 投資特點的保租房，如何解決(jue) 資金來源並探索可持續融資模式是較大的考驗。”朱大華表示，保租房具有顯著的民生保障屬性，其租金定價(jia) 約為(wei) 市場租金的六折，但建造成本與(yu) 市場化出租、出售的商品房沒有顯著差異，這就導致保租房投資回收周期較長、資金占用過多。

　　“當前，保租房的融資模式以傳(chuan) 統債(zhai) 務融資為(wei) 主，大量資本沉澱。但過於(yu) 依賴債(zhai) 務融資將增加企業(ye) 資產(chan) 負債(zhai) 率，不利於(yu) 項目拓展和風險控製，難以擴大保障性住房供給規模。”深圳市人才安居集團有限公司黨(dang) 委書(shu) 記、董事長趙宏偉(wei) 說，REITs的核心在於(yu) 為(wei) 投資主體(ti) 提供資產(chan) 盤活渠道，降低資產(chan) 負債(zhai) ，快速回籠資金，形成“投資建設住房—REITs盤活資產(chan) —回收資金再投資”的良性發展格局。

　　“解決(jue) 一時的資金需求隻是解決(jue) 了保租房建設的一個(ge) 難題，行業(ye) 可持續發展還需要靠科學發展機製和可持續模式。”朱大華說，可持續發展需要重點考慮現金流和收益率。保租房每年折舊會(hui) 占資產(chan) 價(jia) 值的2%，如果按照最寬年限50年租期來算，折舊也是一大筆成本。再加上長期維持成本，從(cong) 財務角度來算是負收益，企業(ye) 難以維持發展。而REITs考慮的是淨現金流，收來的租金減掉必要支出，租金收益率基本維持在3%至4%之間。

　　提質增量探索更多可能

　　保租房REITs在我國發展時間短，缺乏市場交易經驗，調整機製等均處於(yu) 摸索階段。

　　在短短幾個(ge) 月內(nei) 推動保租房REITs試點落地，深圳通過全市一盤棋合力攻關(guan) 。借助深圳市綜合改革試點授權清單的契機，深圳持續溝通推動保障性租賃住房納入REITs範圍，並在國家發展改革委指導下堅持上下聯動，多方合力，部門協同，特事特辦，從(cong) 而加快試點工作推進進程。

　　“上下聯動、部門聯手在項目推進中發揮了重要作用。”朱大華說，保租房REITs試點是一項複雜的係統工程，底層資產(chan) 的合規性、經濟性論證十分嚴(yan) 格，在申報、審批、發行等環節均麵臨(lin) 大量溝通協調工作。國家發改委、證監會(hui) 、深交所等部門均提前介入項目預審，指導完善方案設計等相關(guan) 內(nei) 容。

　　深交所相關(guan) 負責人表示，在培育端深耕市場服務上，深交所第一時間對接支持保障性租賃住房企業(ye) ，摸排了解REITs發行需求和痛點難點問題。在政策端優(you) 化機製設計，對上市審核和持續監管事項進行細化安排；針對行業(ye) 有關(guan) 問題，與(yu) 政府部門、企業(ye) 、市場機構等共同研究論證，推動形成解決(jue) 方案。在審核端著力提升準入質量，推動租金收入穩定、運營水平較高、社會(hui) 效益良好的項目參與(yu) 試點。

　　保租房REITs作為(wei) 事關(guan) 服務保障的金融產(chan) 品，在保障可持續收益的同時更需要嚴(yan) 格的風險管控。“紅土創新深圳安居REIT試點運行的架構設計中，特別實行多維度風險管控，基金管理人、計劃管理人、基金托管人、外部管理機構等參與(yu) 主體(ti) 各司其職，對產(chan) 品實行嚴(yan) 格的規範化管理，防範潛在風險。”朱大華說，具體(ti) 而言，在建立風控機製防範履約風險的同時，還有基礎設施項目經營風險、關(guan) 聯交易及利益衝(chong) 突風險、利益輸送和內(nei) 部人控製風險等基礎設施項目運營過程中的風險。嚴(yan) 格監督基金資金賬戶、運營收支賬戶等重要資金賬戶及資金流向，確保符合法律法規規定和基金合同約定；還為(wei) 項目購買(mai) 財產(chan) 保險和公眾(zhong) 責任保險。

　　深交所相關(guan) 負責人表示，深交所將持續推動完善審核流程、項目材料申報、信息披露等配套規則文件，優(you) 化發行詢價(jia) 機製；不斷夯實REITs業(ye) 務法律法規基礎，加強REITs法律基礎框架研究。加強基礎設施REITs信息披露日常監管，細化擴募新購入項目的操作流程和要求，支持基礎設施REITs規範做優(you) 、持續做強。加大培育服務力度，持續加強對接服務，有針對性開展基礎設施REITs交流培訓活動，拓展優(you) 質項目儲(chu) 備。

　　“有了REITs的資本市場平台，可以進一步通過Pre-REITs基金吸引權益資金，打造REITs+產(chan) 業(ye) 鏈運作平台。”深圳市人才安居集團有限公司黨(dang) 委副書(shu) 記、總經理唐紹傑說，建設期通過銀行中長期貸款形成固定資產(chan) ，運營初期通過Pre-REITs和類REITs對不成熟的資產(chan) 進行項目孵化和培育，項目成熟後通過REITs實現退出，回收的資金作為(wei) 資本金投至新的保障性租賃住房項目，將實現保障性租賃住房“投融建管退”全生命周期循環。

　　目前，深圳人才安居集團正探索設立租賃住房引導基金，與(yu) 大型險資、銀行成立Pre-REITs基金，對租賃住房項目進行孵化和培育，成熟後裝入安居公募REITs。通過Pre-REITs、公募REITs聯動發展，進一步探尋破解保障性租賃住房建設的痛點和難點。

　　深圳也正在積極打造保租房REITs+產(chan) 業(ye) 鏈，做強做大做優(you) 資產(chan) 管理規模，為(wei) 深圳乃至全國的保租房項目提供“投融建管退”的可持續發展通道，形成“謀劃一批、儲(chu) 備一批、發行一批”的滾動實施機製，通過盤活存量、帶動增量，為(wei) 新市民、青年人提供更大規模“高品質、可支付、有溫度”的保租房。

　　“深圳高度重視基礎設施REITs相關(guan) 工作，目前深圳上報的鹽田港倉(cang) 儲(chu) 物流、招商蛇口產(chan) 業(ye) 園和協助上報的首創水務3個(ge) 項目已順利發行上市，深圳能源東(dong) 部電廠項目也已獲得證監會(hui) 、深交所受理。”深圳市發展改革委黨(dang) 組書(shu) 記、主任郭子平表示，未來，深圳市發展改革委將堅持“小步快走”，全力推動人才安居集團保障性租賃住房等基礎設施REITs項目，進一步研究在“雙碳”、文旅、新基建等領域推出新項目，不斷擴大項目發行範圍。(經濟日報記者 楊陽騰）