證券時報記者 吳家明

　　“雖然這裏是東(dong) 莞鳳崗，但走路去深圳的地鐵站隻要十幾分鍾。”陳升(化名)說起自己3年前在鳳崗買(mai) 的房子，感覺是又愛又恨。

　　最近一段時間，惠州新房瘋狂“打折”成為(wei) 市場熱點。這幾年，不僅(jin) 僅(jin) 是惠州，包括東(dong) 莞部分片區在內(nei) 的臨(lin) 深樓市也經曆了多輪“風口”，“風口”過後樓市經曆起起伏伏，降價(jia) 、打折儼(yan) 然成為(wei) 目前樓市的主旋律。

　　曾經的“風口”

　　“穿過這個(ge) 橋洞，就到鳳崗了。”張浩是東(dong) 莞鳳崗一名資深房產(chan) 中介，他每天都在演繹著雙城生活：住在深圳龍崗中心城附近，每天坐3站地鐵到16號線黃閣坑站，再騎共享單車，不到10分鍾就能到自己工作所在的店鋪，全程不超過半小時。

　　張浩所在的東(dong) 莞鳳崗臨(lin) 深片區，主要以大運城邦、名流印象等二手房小區為(wei) 主。記者實探發現，目前這些小區的二手房掛牌價(jia) 多數在每平方米20000至25000元之間，而且放盤量很大。以大運城邦為(wei) 例，僅(jin) 在一家房產(chan) 中介機構的放盤數量就超過370套。

　　臨(lin) 深樓市總是不缺“傳(chuan) 說”，而背後的主角也離不開深圳投資客。“目前，惠州最靠近深圳的臨(lin) 深片區房價(jia) 在每平方米12000元到15000元，東(dong) 莞臨(lin) 深片區房價(jia) 高出不少，這與(yu) 東(dong) 莞產(chan) 業(ye) 轉型和經濟發展離不開關(guan) 係。”張浩說，“雖然惠陽和大亞(ya) 灣也有不少工廠，但更多的是各種住宅樓，東(dong) 莞則受深圳的產(chan) 業(ye) 外溢效應明顯，踩對了產(chan) 業(ye) 升級的節奏。”

　　“不過，這裏的樓市變化也與(yu) 過去的炒作似乎更為(wei) 關(guan) 係密切。”張浩表示，“2020年的時候，這邊的房價(jia) 最高超過每平方米30000元，而且還很搶手。當時，樓市調控鬆綁、鳳崗部分片區或劃入深圳、深圳地鐵或延伸至鳳崗……這麽(me) 多‘風口’之下東(dong) 莞臨(lin) 深片區樓市出現一輪價(jia) 格上漲，而且買(mai) 家絕大部分都是深圳客。”

　　不過，理想很豐(feng) 滿，現實還是有點“骨感”：“劃入深圳”如今已經少有人提及，深圳地鐵已經修建至兩(liang) 市交界，但何時“跨市”仍無明確時間表。而且，東(dong) 莞樓市出台了一係列嚴(yan) 厲的調控措施，甚至一度將深圳客“拒之門外”。而在去年，東(dong) 莞樓市開始鬆綁樓市調控，不僅(jin) 放開限購，兩(liang) 成首付也隨之落地，但臨(lin) 深片區樓市的起色並不大。記者也發現，臨(lin) 近深圳的東(dong) 莞塘廈、鳳崗等地的多個(ge) 二手房小區，與(yu) 2020年的高峰相比，目前房價(jia) 下跌了20%至30%左右。鳳崗一些此前備案價(jia) 接近每平方米40000元的新盤，如今的售價(jia) 已低於(yu) 每平方米30000元。

　　“我正在考慮賣掉鳳崗的房子，而且是虧(kui) 錢賣。”在房價(jia) 高峰時期，陳升在鳳崗買(mai) 了一套大運城邦的二手房，“住了幾年後才發現，小孩讀書(shu) 等配套還是沒有深圳方便。現在深圳房價(jia) 已有所回落，我想回深圳買(mai) 房。”而且，擁有與(yu) 這位購房者類似想法的深圳客或許不在少數。在業(ye) 內(nei) 人士看來，這也在一定程度上說明一旦一線城市樓市放開，資金很容易會(hui) 回到核心城市，加劇周邊衛星城市的樓市難題。

　　低首付現象仍存在

　　日前，因惠陽新樓盤傳(chuan) 出巨大優(you) 惠力度被市場廣泛關(guan) 注後，讓惠州樓市再一次成為(wei) 焦點。隨後，惠陽區住建局緊急發布了《關(guan) 於(yu) 整頓房地產(chan) 市場、嚴(yan) 厲查處違規銷售行為(wei) 的通知》，稱嚴(yan) 禁開發企業(ye) 、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產(chan) 廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為(wei) 。

　　不過，記者在惠陽、大亞(ya) 灣和鳳崗等臨(lin) 深片區走訪時發現，市場仍存在打折甚至“低首付”等現象。在鳳崗一處央企開發的新房項目，銷售經理表示此前周邊的新房備案價(jia) 格都在每平方米30000元左右，現在打折促銷，房源價(jia) 格在每平方米24000元左右。當記者表示首付在短時間內(nei) 難以湊齊時，銷售人員告訴記者具體(ti) 情況可以商談，例如可以先給一成首付，另外一成首付可以半年或一年之內(nei) 支付，而且免息。至於(yu) 如何操作，有銷售人員告訴記者，有的開發商要求購房者準備兩(liang) 張銀行卡，先交定金或一成首付後，開發商便馬上將剩餘(yu) 首付款打到其中一張卡，購房者將錢轉給自己另一張卡，再打給預售資金監管賬戶。

　　其實，從(cong) 去年東(dong) 莞鬆綁樓市調控後，久旱逢甘露的臨(lin) 深片區各樓盤紛紛推出各項優(you) 惠政策，包括“特價(jia) 房”、“低首付免息”、“送車位”等促銷攬客。另一邊，臨(lin) 深的惠陽也在近期鬆綁了樓市調控，包括首套房首付由三成下調至兩(liang) 成等，但惠陽當地一家房企的營銷部負責人告訴記者，這些刺激政策並沒有給新房成交帶來明顯起色，而且部分購房者還轉向二手房市場，因為(wei) 惠州二手房價(jia) 格遠遠低於(yu) 新房，二手房掛牌量激增，分流了新房的購買(mai) 客群。

　　臨(lin) 深樓市

　　靠什麽(me) 支撐

　　有當地資深房產(chan) 中介認為(wei) ，這幾年東(dong) 莞臨(lin) 深片區的房地產(chan) 開發力度很大，但當下東(dong) 莞經濟發展最快的區域卻在城區和鬆山湖，這兩(liang) 個(ge) 片區的房價(jia) 已至東(dong) 莞最高水平。

　　來自東(dong) 莞住建局的數據顯示，今年4月東(dong) 莞城區南城街道的新房住宅網簽均價(jia) 達到每平方米51975元，二手房網簽均價(jia) 達到每平方米34964元；鬆山湖高新區的新房住宅網簽均價(jia) 達到每平方米50921元，二手房網簽均價(jia) 達到每平方米44785元。而臨(lin) 深的鳳崗鎮新房住宅網簽均價(jia) 為(wei) 每平方米29441元，二手房網簽均價(jia) 每平方米24558元；塘廈鎮新房住宅網簽均價(jia) 為(wei) 每平方米31107元，二手房網簽均價(jia) 每平方米27397元。

　　廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為(wei) ，以惠州樓市為(wei) 例，惠州是一個(ge) 以外向型為(wei) 主的購房市場，主要是承接來自深圳的外溢購房需求，以及珠三角區域的部分投資性需求。隨著房地產(chan) 行業(ye) 深度調整，在當前以剛需、改善需求占主導情況下，惠州樓市大幅下行也在情理之中，本地樓市大環境發生了顯著變化，這是導致開發商推盤折扣力度加大的主因。

　　“說起臨(lin) 深片區樓市的支撐，首先是部分深圳剛需置業(ye) 者‘上車’的需求，其次就是包括大灣區、都市圈等規劃利好被市場炒作，讓部分投資客進場。所以，從(cong) 本質上講，臨(lin) 深片區樓市與(yu) 深圳樓市的關(guan) 係不大。”李宇嘉表示，“這些年來關(guan) 於(yu) 深圳產(chan) 業(ye) 的外溢討論很多，但即便如此，也還談不上隨著產(chan) 業(ye) 轉移而轉移居住需求，許多深圳轉移出的產(chan) 業(ye) 本身來講就是必須要轉移的一些產(chan) 業(ye) ，他們(men) 在當地買(mai) 房的積極性和能力也不足。隻有當深圳和臨(lin) 深片區在用地規劃、交通、公共服務等方麵能夠做到真正的一體(ti) 化，那麽(me) ，樓市才會(hui) 形成一個(ge) 互動的關(guan) 係，否則的話還是‘兩(liang) 張皮’。”