消費基礎設施信托基金登場

　　基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金(REITs)市場又現新動態。10月26日，華夏華潤商業(ye) REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT，4單消費基礎設施公募REITs項目獲得中國證監會(hui) 及深滬交易所受理。

　　消費是帶動經濟發展的關(guan) 鍵環節。公募REITs試點資產(chan) 類型拓展至消費基礎設施，將進一步盤活優(you) 質商業(ye) 存量資產(chan) ，促進消費領域投資發展，提升消費市場競爭(zheng) 力。同時，消費基礎設施REITs作為(wei) 成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chan) 規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體(ti) ，一直受到市場廣泛關(guan) 注。

　　首批項目正式受理

　　今年3月份，中國證監會(hui) 發布《關(guan) 於(yu) 進一步推進基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金(REITs)常態化發行相關(guan) 工作的通知》，就推進REITs常態化發行、完善基礎製度和監管安排、健全市場功能提出具體(ti) 要求。同月，國家發展和改革委員會(hui) 發布《關(guan) 於(yu) 規範高效做好基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，提出優(you) 先支持百貨商場、購物中心、農(nong) 貿市場等城鄉(xiang) 商業(ye) 網點項目，保障基本民生的社區商業(ye) 項目發行基礎設施REITs。

　　10月20日，中國證監會(hui) 發布《關(guan) 於(yu) 修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決(jue) 定》，將公募REITs試點資產(chan) 類型拓展至消費基礎設施。緊接著不到一周的時間裏，市場便迎來了首批消費基礎設施公募REITs的受理。多位REITs業(ye) 內(nei) 人士表示，首批消費基礎設施公募REITs的受理，使得公募服務實體(ti) 產(chan) 業(ye) 與(yu) 國家戰略方向進一步擴容，公募REITs將進一步成為(wei) 金融服務實體(ti) 經濟高質量發展的創新工具和重要載體(ti) 。

　　目前，我國消費基礎設施行業(ye) 市場化程度高、參與(yu) 主體(ti) 多元、存量資產(chan) 可觀。以購物中心為(wei) 例，我國已形成了體(ti) 量巨大的存量購物中心。據贏商大數據統計，截至2022年末，我國存量購物中心數量超過5500家，體(ti) 量超過5億(yi) 平方米。但是，消費基礎設施項目投資周期長、初始投資成本高、新增投資缺口大，亟需補充資本金，消費基礎設施公募REITs則提供了很好的解決(jue) 方案。

　　“消費基礎設施REITs作為(wei) 成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chan) 規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體(ti) 。消費基礎設施公募REITs可盤活優(you) 質的消費類基礎設施存量資產(chan) ，讓公募服務實體(ti) 產(chan) 業(ye) 與(yu) 國家戰略的能力得到更充分的發揮。”華夏基金基礎設施與(yu) 不動產(chan) 投資部行政負責人莫一帆表示，更重要的是，消費基礎設施公募REITs的亮相，有望為(wei) 整個(ge) 消費基礎設施行業(ye) 在投融資效能轉型升級，提供具有重大創新意義(yi) 和示範效應的綜合解決(jue) 方案。

　　嘉實基金首席投資官兼公募REITs板塊負責人王藝軍(jun) 認為(wei) ，消費基礎設施公募REITs有利於(yu) 優(you) 化消費場景，激發市場潛力，進一步擴大內(nei) 需、提振消費和拉動經濟增長。同時，消費基礎設施REITs也將有助於(yu) 擴大公募REITs市場的規模和深度，為(wei) 投資者提供多元化的投資選擇，進一步豐(feng) 富和健全公募REITs市場資產(chan) 譜係。

　　據記者了解，在成熟的REITs市場中，購物中心等消費屬性資產(chan) 已具備相當規模。例如，截至2023年9月，美國零售業(ye) REITs市值占比達14%、新加坡零售業(ye) REITs市值占比達10%。

　　有此次被受理的消費基礎設施公募REITs的原始權益人表示，消費基礎設施公募REIT能夠為(wei) 打通“投融建管退”全鏈條提供盤活存量資產(chan) 的金融工具，優(you) 化資本結構，同時可利用資本市場的定價(jia) 功能發現持有型資產(chan) 的商業(ye) 價(jia) 值，幫助企業(ye) 回收資金用於(yu) 新項目的建設和已有項目的升級改造，進入良性發展循環。

　　底層資產(chan) 特色鮮明

　　作為(wei) 一種新型的產(chan) 權類公募REITs底層資產(chan) ，消費基礎設施與(yu) 工業(ye) 廠房、倉(cang) 儲(chu) 物流、租賃住房和產(chan) 業(ye) 園區等有許多區別。根據已披露的信息，首批消費基礎設施公募REITs的底層資產(chan) 包括購物中心、社區商業(ye) 等，原始權益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為(wei) 我國頭部消費基礎設施領域的參與(yu) 者，旗下資產(chan) 類型豐(feng) 富，位於(yu) 一二線城市的資產(chan) 較多。

　　以中金印力消費REIT為(wei) 例，底層資產(chan) 為(wei) 杭州西溪印象城，該項目位於(yu) 浙江省杭州市餘(yu) 杭區，隸屬於(yu) 杭州市重要新興(xing) 商圈——大城西板塊的黃金地段，具有較好的自然及人文環境與(yu) 完善的周邊公共服務配套設施。自2013年開業(ye) 運營以來，伴隨著杭州市消費市場的發展，不斷服務於(yu) 杭州市和餘(yu) 杭區居民消費，輻射人口達百萬(wan) 人，是杭州市具有重要影響力和區域代表性的標杆商業(ye) 物業(ye) 。

　　作為(wei) 中金印力消費REIT的發起人，印力集團是國內(nei) 領先的消費基礎設施投資與(yu) 運營管理企業(ye) ，目前已在國內(nei) 53個(ge) 城市布局164個(ge) 項目。印力集團承諾以不低於(yu) 淨回收資金的90%用於(yu) 消費基礎設施的投資，擬投向5個(ge) 改擴建或新建購物中心項目。

　　此外，華夏華潤商業(ye) REIT底層資產(chan) 為(wei) 青島萬(wan) 象城，是華潤置地體(ti) 係內(nei) 的標杆項目；嘉實物美消費REIT的底層資產(chan) 是物美商業(ye) 位於(yu) 北京市中心城區的4個(ge) 消費基礎設施資產(chan) ，是典型的保障首都基本民生的社區商業(ye) 項目；華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chan) 是長沙金茂覽秀城，是中國金茂打造的首個(ge) 覽秀城產(chan) 品，也是產(chan) 品線中的旗艦產(chan) 品。可以看到，4個(ge) 項目的底層資產(chan) 在當地均具有較強市場競爭(zheng) 力，因此市場也普遍看好產(chan) 品的未來投資回報。

　　值得一提的是，首批消費基礎設施公募REITs堅決(jue) 落實“房住不炒”要求，部分項目構建了有效隔離機製，在機構、人員、財務、資產(chan) 和業(ye) 務等方麵均獨立於(yu) 住宅開發主體(ti) ，實現回收資金封閉管理，能夠確保消費基礎設施公募REITs行穩致遠，防範資金變相流入商品住宅開發領域，為(wei) 消費基礎設施公募REITs的發展提供了積極保障。

　　市場規模有望擴容

　　從(cong) 2021年6月首批9隻公募REITs在滬深交易所正式上市以來，公募REITs不斷上新，持續擴容。目前，我國公募REITs已發行29隻產(chan) 品，資產(chan) 類型涵蓋生態環保、能源基礎設施、交通基礎設施、保障性租賃住房、園區基礎設施、倉(cang) 儲(chu) 物流等多種類型。此次首批消費基礎設施REITs的受理，預示著我國公募REITs底層資產(chan) 將進一步擴容。

　　“首批消費類REITs項目獲正式受理，顯示出我國公募REITs已初步具備在保質提效基礎上實現常態化發行的趨勢。”王藝軍(jun) 說，目前我國公募REITs市場“首發”+“擴募”雙輪驅動的發展格局成型，將有效推進REITs產(chan) 品常態化發行，推動公募REITs市場高質量發展。

　　莫一帆認為(wei) ，消費基礎設施與(yu) 人民群眾(zhong) 生活息息相關(guan) ，公眾(zhong) 對消費基礎設施的認知更親(qin) 切，投資人的認可度更高，消費基礎設施項目對管理人的主動管理能力也要求更高，資產(chan) 想象空間和增長潛力一般也會(hui) 更大。在當前公募REITs持續擴容的背景下，發行消費基礎設施公募REITs有望充分激發公募REITs市場的活力。

　　同時，發行消費基礎設施公募REITs，可與(yu) 資本市場共享消費基礎設施投資價(jia) 值，通過管理人對消費基礎設施持續、靈活和高效的主動運營管理，為(wei) 公募REITs市場提供具有韌性的產(chan) 品，鞏固公募REITs市場繁榮，推動公募REITs市場快速發展。

　　“公募REITs政策支持力度持續提升、各領域試點項目加速落地，隨著公募REITs試點資產(chan) 範圍擴展至保障性租賃住房、新能源、消費基礎設施等領域，預計未來公募REITs市場規模將持續擴容。”中金基金副總經理、創新投資部負責人李耀光表示，產(chan) 品規模和種類的豐(feng) 富，有利於(yu) 吸引資金參與(yu) 公募REITs投資，投資策略更加多元化，市場流動性不斷提升，REITs產(chan) 品的長期投資價(jia) 值和資產(chan) 配置價(jia) 值將進一步得到廣大投資者的認可。

　　隨著我國公募REITs的加速發展、資產(chan) 類型的持續擴容，也給基金管理人的管理能力提出了更高的要求。李耀光表示，REITs市場多元化水平不斷提升，紮實做好運營管理的各項工作實為(wei) 重中之重。展望未來，一方麵將與(yu) 外部管理機構在運營層麵上緊密協作、各展所長、互相學習(xi) 、共同進步，努力實現資產(chan) 持續穩健運營，力爭(zheng) 使REITs產(chan) 品的分紅能力達到預期；另一方麵將繼續積極參與(yu) 行業(ye) 創新發展，探索不同基礎設施資產(chan) 類型，優(you) 化底層資產(chan) 運營管理，力求切實有效地服務實體(ti) 經濟，助力行業(ye) 高質量發展。

　　莫一帆表示，將持續通過豐(feng) 富的公募REITs管理經驗和成熟的基礎設施項目運營經驗，最大化發揮基金管理人的運管能力，穩定釋放優(you) 質資產(chan) 價(jia) 值，助力公募REITs市場健康發展。

　　馬春陽