2023年是深圳大刀闊斧推進“工業(ye) 上樓”計劃的第一年。但其實早在11年前，深圳就已經在內(nei) 地率先探索“工業(ye) 上樓”的模式。

　　2012年，寶安區全至科技創新園改造，該項目被業(ye) 內(nei) 認為(wei) 是深圳城市更新背景下誕生的內(nei) 地第一個(ge) “工業(ye) 上樓”項目，也是深圳最早的市場化工業(ye) 上樓園區。但此後10年，通過市場化渠道湧現的“工業(ye) 上樓”項目並不多見。

　　2022年，深圳全麵開啟“工業(ye) 上樓”行動，不同的是，這一次是政府出手搭建平台，用高質量、低成本、定製化的產(chan) 業(ye) 空間留住企業(ye) ，保住製造業(ye) 基本盤，以實現深圳“工業(ye) 立市、製造強市”的戰略目標。

　　深圳用1年時間，走完了比過去10年更多倍的路，目前進展如何？市場反應如何？暴露出了什麽(me) 新問題？未來8000萬(wan) 平方米待完成的目標，土地從(cong) 哪來？又該如何做得更好？

　　撰文：張躍

　　1. “工業(ye) 上樓”進展如何？市場有何變化？

　　2022年11月，深圳發布“工業(ye) 上樓”優(you) 質廠房空間建設“5年計劃”，宣布從(cong) 2022年起，將連續5年，每年通過“工業(ye) 上樓”模式建設≥2000萬(wan) 平方米高品質、低租金、定製化產(chan) 業(ye) 空間。並且，所有“工業(ye) 上樓”廠房租金不超過35元/月/平方米，年漲幅不超過5%。

　　5年供應1億(yi) 平方米產(chan) 業(ye) 空間，這個(ge) 數字是什麽(me) 概念？相當於(yu) 每年再造2個(ge) 蛇口工業(ye) 區。

　　這是深圳給企業(ye) 的承諾，讓企業(ye) 降低成本安心搞生產(chan) ，也是深圳在向世界展示，建設全球領先的先進製造業(ye) 中心的決(jue) 心。

　　至此，深圳成為(wei) 中國內(nei) 地城市中第一個(ge) 大規模推廣“工業(ye) 上樓”的城市。

　　很快，2個(ge) 月後，深圳首批已規劃建設的72個(ge) 優(you) 質“工業(ye) 上樓”項目亮相，廠房總麵積達2306.5萬(wan) 平方米，平均容積率4.2。其中，50個(ge) 項目在20大先進製造業(ye) 園區範圍內(nei) 。

　　一年過去，深圳“工業(ye) 上樓”行動進展如何？

　　國家高端智庫綜合開發研究院研究員宋丁透露，截至目前，深圳第一年2000萬(wan) 平方米的工業(ye) 上樓籌集和建設目標已經超額完成，企業(ye) 入駐情況也相對順利。

　　代表項目包括：深圳首個(ge) 專(zhuan) 精特新產(chan) 業(ye) 園和首批“工業(ye) 上樓”試點項目寶龍專(zhuan) 精特新園，目前項目3棟已完成竣備驗收，首批企業(ye) 正陸續交房，最快將於(yu) 2024年1月投產(chan) 。來自深圳國資的消息顯示，該項目招商簽約率已超70%，專(zhuan) 精特新企業(ye) 占比達86%，已初步形成“上下樓就是上下遊”的產(chan) 業(ye) 生態。

　　由深投控與(yu) 寶安區政府合力開發的“寶安新橋東(dong) 先進製造產(chan) 業(ye) 園”，目前一期20萬(wan) 平方米“工業(ye) 上樓”廠房正在進行裝修收尾工作，首期招商基本完成，2024年3月即將交付使用。該項目是深圳市首個(ge) 平方公裏級“工改工”城市更新項目和“工業(ye) 上樓”先行示範區，規劃麵積2.3平方公裏，共分3期開發，總建麵超500萬(wan) 平方米，其中廠房約183萬(wan) 平方米、研發空間約63萬(wan) 平方米，整個(ge) 園區將於(yu) 2030年全麵落成。

　　另一個(ge) 值得關(guan) 注的變化是，今年11月30日，深圳市住房和建設局發布了《工業(ye) 上樓建築設計通則(征求意見稿)》，從(cong) 規劃設計、建築設計、專(zhuan) 項設計等方麵，對“工業(ye) 上樓”項目作出更多標準化要求。其意義(yi) ，相當於(yu) 住宅界的建築設計規範。

　　這意味著，先行者遇到新問題，於(yu) 是新的標準也正在建立和完善。

　　這一年，“工業(ye) 上樓”新政給市場帶來什麽(me) 變化？

　　合一城市更新集團董事總經理、合一產(chan) 業(ye) 公司董事長羅宇認為(wei) ，“工業(ye) 上樓”新政能助力盤活存量“工改工”項目，“我們(men) 觀察到部分原來停滯的‘工改工’項目，在今年成功調整為(wei) 城市更新工業(ye) 上樓項目，其中亦有涉及運營困難房企的項目，通過工業(ye) 上樓政策走出困境。”羅宇透露。

　　一項全新的政策施行，市場必然需要時間來反應，目前企業(ye) 對“工業(ye) 上樓”項目最大的訴求、或者顧慮有哪些？

　　宋丁認為(wei) ，“工業(ye) 上樓”項目總體(ti) 上呈現投資大、周期長、成本高、風險高、回報低的問題，無論園區企業(ye) 還是入區企業(ye) ，對於(yu) 政策是否穩定和可持續、特定空間布局及係統能否符合生產(chan) 流程的要求、綜合成本是否可控、配套是否完善、能否留得住人和企業(ye) 等問題，仍然存在疑慮，導致一些市場主體(ti) 還存在觀望情緒。

　　2.5年供應1億(yi) 平方米，未來空間從(cong) 哪裏來？

　　深圳計劃5年提供1億(yi) 平方米的“工業(ye) 上樓”空間，目前時間已過去1/5，未來4年，深圳還有約8000萬(wan) 平方米“工業(ye) 上樓”空間入市。在土地開發強度已達50%、遠超警戒線30%的深圳，這些土地從(cong) 哪來？

　　答案就在2023年4月發布的《深圳市“工業(ye) 上樓”項目審批實施方案》裏，該方案明確了深圳落實“工業(ye) 上樓”項目的四大路徑。

　　路徑1：城市更新

　　通過拆除重建類城市更新，為(wei) 市場供應“工業(ye) 上樓”新增空間。

　　宋丁認為(wei) ，城市更新和土地整備將會(hui) 成為(wei) 深圳未來“工業(ye) 上樓”的主戰場，“深圳建設用地十分有限，‘工業(ye) 上樓’項目大量切入城市更新和土地整備工作是必然的，而且量會(hui) 很大。”

　　羅宇也有相同觀點：“深圳作為(wei) 內(nei) 地率先全麵進入存量再開發的城市，將存量老舊工業(ye) 區更新改造，以推動新型產(chan) 業(ye) 空間供給支持產(chan) 業(ye) 轉型升級，是大勢所趨。”

　　羅宇透露，從(cong) 整體(ti) 數據來看，截至2023年11月，深圳共計15個(ge) 城市更新類“工業(ye) 上樓”項目已對外公示，涉及拆除規模334.6公頃，規劃容積1113.4萬(wan) 平方米，其中廠房約544.9萬(wan) 平方米、研發用房約86.8萬(wan) 平方米，兩(liang) 者相加能供給超過630萬(wan) 平方米新建產(chan) 業(ye) 空間。

　　典型項目包括：巨無霸項目“新橋東(dong) 片區重點城市更新單元”，未來將貢獻183.8萬(wan) 平方米廠房；位於(yu) 寶安航城街道的航港生態城城市更新單元，未來將貢獻約88萬(wan) 平方米廠房及研發空間；位於(yu) 阪田的歐威爾空調廠城市更新單元“工業(ye) 上樓”項目，將貢獻近34萬(wan) 平方米廠房及研發用房空間，該項目的申報主體(ti) 為(wei) 萬(wan) 科發展有限公司全資子公司。

　　除了已經公示的15個(ge) 城市更新類工業(ye) 上樓項目，未來深圳還有哪些城市更新會(hui) 有產(chan) 業(ye) 空間供應？

　　通過整理深圳建麵超過50萬(wan) 平方米，且更新方向包含新興(xing) 產(chan) 業(ye) 用地(M0)和普通工業(ye) 用地(M1)的城市更新項目可以發現，華潤、萬(wan) 科、遠洋、深業(ye) 、碧桂園、京基等大型房企，早已不再局限於(yu) 單純居住功能的房地產(chan) 開發，而是轉向了更高難度的產(chan) 業(ye) 地產(chan) ，在“產(chan) 城融合綜合體(ti) ”的新賽道上深耕。

　　換句話說，未來沒有產(chan) 業(ye) 運營能力、招商能力的房企，會(hui) 逐漸消失在深圳大體(ti) 量的城市更新名單裏。

　　路徑2：新地供應

　　通過掛牌出讓方式，向市場釋放優(you) 質產(chan) 業(ye) 空間。

　　寶龍專(zhuan) 精特新產(chan) 業(ye) 園就是典型樣本，該項目從(cong) 土地掛牌出讓之日起，就打破了單一宗地單一功能、單獨出讓的局限，成為(wei) 深圳首個(ge) 二三產(chan) 業(ye) 混合用地試點項目。

　　2022年3月，特區建工集團以6.29億(yi) 元競得該地塊並快速啟動建設，如今21個(ge) 月過去，當時的空地早已變成高標準廠房空間，首批入駐企業(ye) 最快將在下月投產(chan) 。

　　值得一提的是，作為(wei) 全市唯一建築業(ye) 全產(chan) 業(ye) 鏈國企，特區建工集團在該項目中的角色不止是拿地、投資、建設，還包括招商、後期運營。

　　截至今年12月初，特區建工已布局龍崗寶龍、平湖、園山、光明、龍華、大鵬、鹽田、坪山等8宗可售型優(you) 質產(chan) 業(ye) 空間項目用地，以及寶安區石岩羅租“工業(ye) 上樓”項目。

　　9大項目目前均已啟動，進度條最快的當屬寶龍專(zhuan) 精特新園，緊隨其後的是龍華區觀瀾優(you) 質產(chan) 業(ye) 空間試點項目，今年1月落地，截至11月底已有16家專(zhuan) 精特新企業(ye) 意向簽約。

　　路徑3：土地整備

　　通過大麵積產(chan) 業(ye) 用地的連片改造，推動大麵積土地整備空間供給高質量產(chan) 業(ye) 。

　　典型案例是位於(yu) 寶安燕羅街道的燕羅國際先進製造城，2021年之前這裏還是落後片區，街道整體(ti) 開發強度低、廠房老舊，但正因為(wei) 如此，才更具備連片改造的優(you) 勢。

　　2022年6月，寶安區將這裏列入20大先進製造業(ye) 園區之一，不久，這裏成為(wei) 全省首個(ge) 整街利益統籌整備的產(chan) 業(ye) 空間，現在它最新的名字是：灣區芯城。

　　整備完成後，這裏將釋放12.2平方公裏的連片產(chan) 業(ye) 用地，承載全市重大產(chan) 業(ye) 項目，目前灣區芯城已經布局了華潤微電子、禮鼎半導體(ti) 、智能網聯汽車產(chan) 業(ye) 園、長盈精密、景旺電子等重點產(chan) 業(ye) 項目，未來這裏將重點發展半導體(ti) 與(yu) 集成電路、智能終端、網絡與(yu) 通信等產(chan) 業(ye) 集群。

　　路徑4：用地提容

　　將已出讓產(chan) 業(ye) 用地申請提高容積率、增加項目建築麵積。

　　典型案例如全至科技創新園，其前身為(wei) 茅洲山工業(ye) 園，改造前隻有4棟5—6層的低矮廠房和2棟宿舍，總建麵約5萬(wan) 平方米。

　　通過改造，拆除其中1棟廠房建成23層的科創大廈，其餘(yu) 樓棟改造成公寓、廠房，改造後總建麵增至近17萬(wan) 平方米，容積率擴大到5.6，公開數據顯示，改造後項目產(chan) 業(ye) 空間和入駐企業(ye) 數量擴大了3倍，產(chan) 值提升30倍。

　　像此類案例還有蘇州騰飛新蘇工業(ye) 坊。

　　3.推進過程中出現哪些問題？如何做得更好？

　　兩(liang) 位業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家透露了各自的思考。

　　首先是政策層麵。宋丁認為(wei) ，前後政策銜接問題應該積極化解。“工業(ye) 上樓政策與(yu) 原有體(ti) 製、政策、規則之間仍存在諸多矛盾，在推進過程中，各種問題和困難也暴露出來，不少項目在土地、開發流程、投融資、招商、運營等一係列領域都存在需要及時融通前後政策的問題，積極化解政策矛盾十分重要。”

　　另一方麵，“深圳工業(ye) 上樓政策需要細化和深入，其中一個(ge) 重要方向就是需要製定工業(ye) 上樓的通用技術標準體(ti) 係，以便更合規高效地推進工業(ye) 上樓工作。”宋丁強調。

　　其次是企業(ye) 層麵。羅宇認為(wei) ，傳(chuan) 統房企轉型做產(chan) 業(ye) 地產(chan) 相當於(yu) 新領域的再次創業(ye) ，所以一定要用新領域的邏輯做新領域的事情。

　　他透露：“我們(men) 在一線服務工業(ye) 上樓業(ye) 務的過程中，發現許多企業(ye) 對於(yu) 工業(ye) 上樓仍停留於(yu) 簡單的開發邏輯收租模式，而實際上，工業(ye) 上樓就是開發運營新型產(chan) 業(ye) 園。其核心在於(yu) 服務產(chan) 業(ye) ，整體(ti) 收益除了租金之外，更在於(yu) 產(chan) 業(ye) 服務和產(chan) 業(ye) 投資等運營收益。”

　　他認為(wei) ，產(chan) 業(ye) 園區與(yu) 商業(ye) 地產(chan) 、住宅房地產(chan) 本質上是不相同的，需要開發企業(ye) 長期運營園區服務製造業(ye) 企業(ye) 及其員工，這對於(yu) 傳(chuan) 統房企來說無疑是一場重大的戰略轉型，需要傳(chuan) 統房企調整其投資邏輯、商業(ye) 模式、發展戰略、組織體(ti) 係方能適應。而這也正是業(ye) 界所言之難。